负债率居高不下 泛海控股转型加速去库存

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　　随着全国楼市政策调控持续加码，楼市调控从最初的限购、限贷的“双限”调控时代，逐步升级到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。据不完全统计，2017年至今，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策达160余次。

　　目前，房地产调控效果已初显，这给大部分房企带来销售压力。其中，泛海控股一季度营收下滑33.55%。泛海控股方面在回复《中国经营报》记者采访函中表示，这主要受房地产调控政策影响，地产结算收入同比有所降低所致。 

　　目前，泛海控股正向涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司转型。但在全面转型、高速扩张中也背负巨额债务。对此，泛海控股表示，将加速去库存，并综合运用多种融资方式，优化资产负债结构。 

　　一季度营收下滑

　　泛海控股前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，成立于 1989 年 5 月。目前是中国泛海旗下房地产业务的上市平台，主打一二线热点城市黄金地段商业地产。 

　　近日，泛海控股发布一季报，一季度营收33.7亿元，同比下降33.55%。泛海控股方面表示，这主要受房地产调控政策影响，地产结算收入同比有所降低所致。不过，得益于投资收益大幅增加，净利润达4.35亿元，同比增长137.01%。 

　　记者查阅年报发现，泛海控股近年的净利润一直是不断增长的。2014年~2015年，泛海控股实现营业总收入分别为80.84亿元、137.51亿元；归属于上市公司股东的净利润分别为17.16亿元、22.54亿元。 4月24日，泛海控股发布年报显示，2016年实现营业收入246.71亿元，同比增长79.41%，实现净利润31.09亿元，同比增长37.96%。 

　　事实上，泛海控股正实行战略转型。泛海控股品牌部相关负责人在接受记者采访时表示，房地产行业整体发展速度减缓、企业竞争加剧、市场分化加重趋势也日益明显。为此，泛海控股深入分析行业发展趋势和自身资源禀赋，主动进行转型深化与系统调整。

　　上述负责人同时表示，按照规划，泛海控股将在继续发挥现有房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。

　　继续扩张地产业务

　　泛海控股的转型始于2014年，今年是其第三年打基础关键期。其中，金融行业是泛海控股转型的主要方向。

　　据了解，泛海控股2016年参与收购美国最大的长期护理险公司Genworth金融集团，2017年初又成功收购香港全牌照上市券商华富国际。目前，其金融业务布局不断扩大，已涉足证券、信托、期货、保险、互联网金融、担保、基金、资产管理等多个领域。 

　　作为泛海控股的传统主业和主要利润来源，房地产业务即使在公司转型发展期，也仍然是业绩增长的有力支撑。年报显示，2016年泛海控股房地产业务实现营业收入 185.45 亿元，占公司营业收入的 75.17%，同比增长97.34%。

　　目前，泛海控股还掌握着丰富的土地储备。截至2016年12月31日，在建面积286.53万平方米，境内外未开发土地储备约有461.93万平方米。年报显示，2016年，泛海控股已实现新开工面积23.29万平方米、竣工面积63.77万平方米。

　　泛海控股表示，计划 2017 年新开工面积118.92 万平方米，在建面积 430.36 万平方米，竣工面积 135.20 万平方米，并继续在境内外优势区域物色优质项目，增加项目储备。

　　财经评论员严跃进分析认为，土地储备丰富是利好面。从泛海控股的土地储备规模来看，基本上和其现有的企业规模是匹配的。但后续要警惕市场降温导致土地储备背后的沉淀资金规模加大的风险。

　　此外，泛海控股仍继续扩张地产业务。根据公告，泛海控股拟非公开发行A股股票募集资金119亿元，主要用于增资亚太财险以及加快武汉项目的建设。其中投向武汉泛海时代中心、武汉世贸中心B地块、武汉泛海国际中心及武汉中心项目的资金分别为26亿元、21亿元、17亿元、15亿元。据悉，第一期募集资金已于 3 月 20 日全部到账，第一期发行金额为14 亿元。 

　　泛海控股方面称，将继续践行“国际化”战略，在加快洛杉矶、旧金山等项目进度的基础上，成功实现纽约、夏威夷等项目落地，不断扩展海外房地产业务版图。

　　巨额债务缠身

　　泛海控股的全面转型、高速扩张带来的是高速增长的融资规模，相应的，也面临着巨额债务。

　　财报显示，近几年，泛海控股的资产负债率居高不下。2012年~2016年，资产负债率分别达到68.95%、75.89%、82.35%、85.24%、85.17%，负债率总体呈上升趋势，且最近两年都大幅超出了Wind数据反映的同期同业房企杠杆率中位值73%。 

　　根据公司公告，截至2017年2月28日，泛海控股借款余额为1082亿元，较2015年末借款余额698亿元增加384亿元，增长超5成，累计新增借款约为公司2015年末经审计净资产近4倍。

　　从资产负债表项来看，泛海控股负债规模自2012年起尤其是近三年呈现爆发式增长，近三年复合年增长率近60%。从分项上看，长期借款项2015年、2016年分别达到579.03亿元，372.59亿元，分别占总资产的34.50%、30.45%。

　　房地产行业属于资金密集型行业，高负债运营是房地产企业的普遍特征。但业内人士分析认为，如果公司不能合理控制债务规模和匹配债务期限结构，将会对公司的进一步融资能力产生不利影响。

　　严跃进分析认为，泛海控股的负债规模总体上呈现上升且偏高的水平，融资结构或不合理。原因在于其此前拿地时融资规模较大，而偿债能力还没有跟进。另外，此前凭借较多的资金规模获取土地，但在高周转方面还有所欠缺，从而影响债务规模或现金流规模。

　　对于公司面临负债率较高的风险，泛海控股表示，公司一方面将积极加快房地产项目去化，加速销售款回笼，并着力提高信托、证券等金融业务的盈利能力，从而增加公司的收入和利润；另一方面将综合运用、合理匹配股权、债权等多种融资方式，优化公司的资产负债结构，进一步保障公司财务的稳健性。