摩根大通:万科与黑石交易将推进公司转型

　　针对万科与黑石就129亿元人民币收购地产资产事宜，摩根大通7月13日发布研报（《JPMorgan Vanke Blackstone Acquisition：Acquisition of commercial assets is strategically positive》）。

　　万科7月12日公告称，公司及其他合作方正共同与黑石集团就一桩涉及到黑石所持有特定商业物业96.55%权益的事项展开谈判，合计交易金额约为人民币128.7亿元。其中，万科出资人民币38.9亿元获取约30%股权。本次交易对价不涉及股票发行。

　　摩根大通研报指出，标的资产可能涉及零售业。万科及其合作方所购买的资产可能是印力集团持有的部分零售物业。印力集团主要在一二线城市郊区持有部分中等规模的以“印象城”为品牌的社区购物中心。印象城的自身的品牌在国内影响力尚不够强大，因此还有比较大的升级空间。此类规模的购物中心可容纳充足的娱乐相关产业租户，可抵抗电商带来的冲击，并在当前的市场环境下更有竞争力。

　　摩根大通认为，该项交易潜在收购项目与万科建立投资性物业的战略定位契合，符合当前万科建立投资性物业的战略定位。由于体量不大，万科很有可能会自己管理项目。收购中的其他投资方，可能是其他私募股权或者养老基金。更长期来看，万科可能会通过REITs的方式来多元化资产包。

　　万科一直寻求轻资产运营，此次收购有助于迈出轻资产运营的一大步。例如北京的金隅万科广场，万科持有20%股权，并从中收取管理费。摩根大通称，通过轻资产的模式可提高万科的整体净资产收益率（ROE）。

　　另外，因收购不涉及股份增发，万科将会通过现金或者银行借贷的方式结算对价款，因此收购对净资产负债率的影响很小，根据摩根大通的估算，万科2016年预计资产负债率会从11.2%小幅上升到14.6%，依然处于较低水平。

　　外界还有一种解读是，尽管与宝能和华润存在一些问题，万科当前管理层对当前情况比较自信，他们的合作方也持比较乐观的态度。各方因此推断万科的管理层还会继续留任，这对万科是一个积极的信号。

　　从长期来看，摩根大通依然看好万科，分析称一直到2018年，万科将持续拥有坚实的利润增长能力、较高的ROE和强大的低风险运营能力。至于当前的股权纷争，摩根大通认为是一个短期的风险，但这也会体现在股价当中。

　　万科早在2014年半年报中就提及“从单一的住宅房地产商转型为城市配套服务商”相关表述。万科长期以住宅开发为核心业务，商业物业管理运营能力是目前主要短板之一，有必要通过并购的外延式增长方式，获取行业内优质的团队和能力，并整合万科内部资源，快速提升相关专业能力，构建中国规模数一数二的商业地产平台，进一步打造商业品牌力。

　　有接近万科方面的人士向《第一财经日报》记者透露，万科与黑石即在消费地产、产业地产等方面进行了持续多轮的接触和沟通，双方在产业地产特别是物流地产领域的合作可谓是谋划已久。

　　记者获悉，本次交易于今年1月初双方便已秘密启动，7月12日公告中所披露的事项乃是万科基于公司长期发展定位所进行的重要战略落地。

　　有消息称，万科公司试图从“规模效应、能力提升、交易架构”三个方面来规划万科商业平台的实现路径，通过“存量合作+增量资产+万科全国布局”迅速冲击重点片区商业地产领先地位，通过优势资源共享不断提升平台的商管能力及资产的长期价值。