企业加强二三线城市的土地储备成为主流。

　　万科2009年共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，二三线城市拿地面积占新增土地建筑面积比重从2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%，保利地产从2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%，华润置地2010年上半年新增土地储备全部来自二三线城市。中海地产、龙湖地产受产品定位的影响，尽管2010年上半年在二三线拿地面积占比与2009年相比略有下降，但仍然达到80%左右。可见，品牌房企早已将二三线城市作为企业业绩增长的新支点。

　　从拿地楼面均价看，品牌房企2010上半年在一线城市的拿地成本较2009年均有提高，其中，保利地产、绿城房产2010年上半年在一线城市的拿地成本较2009年提高了100%以上，在列出的品牌房企中，除绿城房产、华润置地外，其他企业在2010上半年的拿地金额均接近或超过2009年全年拿地金额的50%，显示出多数品牌房企在2010年上半年拿地热情较高，行动较为积极。

　　仔细分析上半年品牌房企单月的拿地情况可以看出，4月新政对这些房企拿地造成了一定的影响。

　　在2010年4月中旬房地产新政出台后，品牌房企拿地数量和金额都有所下降，拿地趋向谨慎。中海地产5至6月均没有拿地，万科5至6月仅用43亿元新增土地规划建筑面积210万平方米，这两个月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为20.1%和17.1%。

　　从拿地金额来看，2010年1至3月，万科一线城市的拿地金额占比为21.2%，4至6月一线城市拿地金额占比下降至17%；绿城房产1至3月一线城市拿地金额占比为24%，4至6月新增地块皆位于二三线城市；中海1至3月拿地金额达到134亿元，其中一线城市占比为56.1%，4月份以后除在香港和澳门新增两幅地块外，未在内地拿地。

　　八大房企全排查

　　截至8月16日，已经有41家内地上市的房企发布中期业绩公告。理财一周报根据房企公开报告及专业房地产研究机构的数据，挑选出招商地产、保利地产、万科、金地集团、华远地产、绿城集团、世茂股份、莱茵置业等八大知名房企，剖析其中期成交单的利润、销售、现金流、土地储备等核心数据，挖掘知名房企楼盘大卖背后的隐忧，以便读者对下半年买房与否作出准备的判断。(八大房企谁最赚钱，谁最缺钱 详见D06-D09)

　　招商：土储千万平方米，下半年推盘160万平方

　　公司账面上留存货币资金达104亿元，大幅超过短期负债规模

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　在A股四大龙头房企中，招商地产是最先公布中报的。

　　招商地产今年上半年实现营业收入69.81亿元，同比增长142.76%。净利润达到10.50亿元，同比增长115.71%，净利润翻番。

　　销售结算量大增，销量下滑

　　营业收入的大幅增加受益于报告期内商品房销售结算量同比大幅增加，上半年招商房地产主要结算中，以项目来看，深圳曦城三期、上海招商南桥雅苑、上海招商雍华苑一期分别结算金额贡献排在前三位置，结算收入共355216万元，占总共主要项目结算营业收入的60.38%。

　　以区域来划分，因2009年下半年房地产销售情况良好，各区域结算面积和营业收入均大幅增加。其中珠三角地区营业收入贡献最大，达398984万元，同比增长97.14%，长三角地区、环渤海区域和其他区域营业收入分别为190762万元、63291万元和45078万元，其中“其他区域”同比增长高达1268%，原因主要是重庆江湾城一期首次结转收入，故增长比例高。

　　然而，招商地产在今年上半年的销售量上，同2009年同期相比有所下滑。公司在2010年上半年销售28.75万平方米，签约销售额42.3亿元。主要原因来自招商地产上半年的可售资源有限，上半年招商推盘仅约70万平方米，去化率(即售出房屋数量/供应房屋数量去化量)近50%，属于正常水平。

　　部分项目去化速度较缓的原因是招商地产项目以高端产品为主，受市场影响较大，同时可售资源组合偏中高端物业和一二线城市。

　　土地储备1000万平方米

　　在新增土地储备方面，2010年招商新增三幅土地储备，分别为广东佛山南海区佛南地块、上海松江区广富林2-4地块和漳州开发区，在拿下这三幅建筑面积共46万平方米的地块后，招商地产的土地总储备也达到了1000万平方米。

　　招商地产上半年新开工9个项目，建筑面积67万平方米，业界预计招商地产下半年新开工面积将有较大增加，招商地产目前对全年的新开工计划没有做大幅调整，基本维持全年270万平方米左右，这也意味着2011年可售面积将维持在较高水平上。

　　下半年推盘160万平方米

　　招商地产上半年推盘量较大的项目是北京立水桥、天津星城2期、上海雍华府2-3期、南京依云溪谷3期、苏州小石城、佛山依云上城、重庆江湾城。预计公司下半年推盘量将比上半年增长约一倍，至少将达到160万平方米，

　　健康的财务状况是招商地产值得提及之处，因其秉承一贯稳健的财务管理风格，低杠杆运作。中报显示，招商资产负债率为61%，扣除预收账款后的负债率为45%，净负债率仅为11%。

　　同时，2010年是招商全国性布局的持续收获年，表现为经营性现金流入的增长和营业收入规模的提高。目前公司预收款占总资产比例为16%，处于历史的高点，业绩保障远好于2007-2008年。此外，招商的成本控制也有提高，三项费用率(管理费用、制造费用和营业费用)仅为2.16%，同比下降0.3个百分点，较2009年下降2.62个百分点。

　　公司的中报还披露，公司账面上留存大量货币资金104亿元，大幅超过短期负债规模，更加凸显了招商地产稳健的财务现状。此外，公司经营活动现金净流量为-19.99亿元，也是四大地产龙头企业中表现最好的。公司在2009-2010年行业亢奋期拿地谨慎，理性地面对了土地市场，而今全国土地溢价率下降，其又拥有大量现金，为其可持续发展提供了充分条件。

　　保利：847亿元已知收益，奠定未来增长基础

　　上半年经营性现金净流出233.5亿元，已经是连续5年净流出

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　8月10日， 保利地产公布了2010年半年报。公司上半年实现营业收入112.45亿元，同比增长35.63%。实现净利润16.27亿元，同比增长16.56%。

　　虽然保利业绩保持了增长，但其盈利能力反而有所下降。这与保利销售均价的下降有关，更深一步讲则与保利二三线销售比重上升有关。

　　销售均价、销售速度同降

　　今年上半年，保利在广州、北京和上海等一线城市结算收入占比 49.17%，而去年则为 57.32%；佛山、武汉和成都三个城市占比为29.61%，较去年增加了13.17%。1-7月份，公司销售均价8159元/平方米，低于去年同期8223元/平方米水平，表明公司在二三线城市销售比重有所上升。

　　销售均价下降，销售速度方面，保利也显得有点跟不上步伐。保利今年上半年实现的销售面积和销售金额分别为267万平方米和218亿元，同比分别增长5.8%和3.3%，同比增速大幅放缓，并分别低于15.4%和25.4%的行业平均增速。

　　847亿元未结算款

　　然而保利未来的业绩增长还是具有一定的基础，上半年末公司预售款为386.8亿元，加上7月份销售的36.7亿元，已售未结算资源为423.5亿元，这847亿元未结算款为公司未来两年业绩增长奠定基础。

　　并且，由于保利是较早介入商业地产开发的一线公司，因此商业地产成为了保利业绩的蓄水池。保利在广州即拥有9个商业项目，总计建筑面积160万平方米，其租售策略的转换将为公司未来增长带来弹性。