2008年1-10月，中国市房地产开发资金来源总计30699亿元。其中其他资金来源11931亿元，占资金来源比重为38.86%，通过其他资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款回笼资金成为房地产开发商的主要资金来源，但是2008年1-10月受到前期房价上涨过快导致市场强烈降价预期的影响，房地产销售金额大幅度下降，导致1-10月中国房地产资金来源中最主要的其他资金来源同比下降超过11%，而同期国内贷款同比增长6.22%。可见中国楼市销售受阻是造成房地产开发商资金紧张的最主要原因。

　　三大子市场销售萎缩表现各异

　　2008年1-10月住宅累计新开工面积65113万平方米，新开工面积同比上涨6.92%，增速继续续下滑。同期住宅累计销售面积40615万平方米，同比下降16.99%，新开工面积和竣工面积同比增速虽然为正但持续下滑，同比销售面积继续为负增长并有恶化之势。图16：近两年新建住宅新开工、竣工、销售同比增长趋势。

　　2008年1-10月累计写字楼新开工面积1699万平方米，同比下降1.2%；而与此形成对比的是1-10月累计写字楼竣工面积同比增长46.86%，这是由于开发商前期严重低估金融海啸的严重性以及对我国实体经济可能造成的巨大影响，以前投入新开工面积较多，造成2008年写字楼竣工面积大幅度增长。而写字楼累计销售面积只有793万平方米，同比下降19.1%。因此未来写字楼市场将会受到供给上升，需求下降的双重打击，写字楼租金及出租率将会出现较明显下降趋势。

　　2008年1-10月商业营业性用房累计销售面积为2505万平方米，同比下降16%，继续今年以来负增长的态势。销售面积的放缓也使商业营业性用房新开工面积增速出现大幅下降。从趋势上看，短期内商业营业性用房市场低迷还将持续。

　　反弹交易性机会犹存、长期投资窗口尚未打开

　　2008年前三季度上市地产公司业绩增速明显放缓，销售收入同比增长25.8%，低于去年同期的43.4%；净利润同比增长45.67%，低于去年同期的49%，单季度净利润环比下降52.8%。存货周转率为0.25，与年初的0.6相比明显下降，项目周期普遍拉长，速动比率为0.50，与07年同期及年初相比大幅下降，短期偿债能力已经下滑。预售房款占营业收入的比重平均从07年同期的127%降为112%，未来业绩保障开始变薄。

　　在持续多年房地产宏观调控的累积效应的滞后影响和房地产市场陷入周期性衰退这一行业性规律的作用下，政策的刺激仅会产生短暂的效应，市场低迷还将持续，周期性衰退还有两个阶段没有完成，复苏尚待时日，未来两年房地产上市公司业绩表现还可能低于一再下降的预期，而当前估值并不低，则估值进一步向下修正的动力犹存。

　　因此，我们认为：在国家促进住宅消费的刺激作用下，在少数房价已经明显下跌地区成交回光返照式突然放大的催化下，可以利用反弹的交易性机会获得短期利益或减少损失，但就中线而言，仍然建议耐心等待，高度关注，仔细调研，从市场格局转化和行业分化中挖掘现金充沛、精修细作、品牌优良、战略明晰、经营稳健的公司进行中长期投资。表2：内地主要地产上市公司相对估值表

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