中央银行百日内五次密集降息后和三部门七大政策，拯救房地产之意十分明显，但拯救的并非高企的房价而是不足的投资，只有房地产投资保持一定增长速度，保经济增长和保就业才得以实现。

　　以保障性住房的大量投资打压房价高企破解中低收入阶层的消费不足

　　在本轮经济扩张中，为了抑制住房价格的过快上涨，2005年以来，国家连续出台了一系列紧缩银根、稳定房价的政策措施，但直到2008年，调控成效才逐渐显现，房价快速上涨的势头有所缓解。

　　由于前段时间涨势过猛，房价已经达到较高水平，因此，尽管2008年涨幅有所回落，目前的房价仍然偏高。与城市居民收入水平相比，目前我国房价仍超出了大多数家庭的支付能力。据测算，2007年，我国房价收入比约为7.4，其中北京为13.6，上海为9.8，与国际公认的3-6倍的合理区间相比明显偏高。高房价与居民家庭的承受能力之间仍存在较大差距。在大城市房价高位盘整的同时，三线城市房价走势比较稳定，房价仍处于上升通道。

　　我国房地产发展长期存在的一个重要问题是经济适用房供给不足。我国从1998年开始推行经济适用住房，1999年和2000年，经济适用房投资规模较大，占住宅投资的比重分别达到16.6%和16.4%。但是，由于我国住房保障制度尚未法制化，地方政府无法从经济适用房建设中获得土地出让收入，而开发商利润较低，各方均缺乏投资建设经济适用房的积极性，因此，2001-2005年，经济适用房投资占住宅投资的比重呈直线下滑的态势，房地产供给结构失衡局面加剧，中低收入家庭住房问题越来越严重。针对这种情况，自2006年开始，国家陆续出台了一些规范经济适用房建设和加快廉租房建设的规定，加大住房保障力度。在地方政府的配合下，2006年，经济适用房投资增速由负转正，2007年上半年，经济适用房投资增速一度超过住宅投资的增长速度。但这一良好局面仅维持了短暂的8个月，自2007年8月开始，经济适用房投资增速又大大落后于住宅投资增速(2008年1-3月例外)。受投资增速下降的影响，2008年经济适用房投资占住宅投资的比重明显低于2007年，房地产市场结构失衡的矛盾加剧。

　　作为住房保障体系的主要组成部分，经济适用房供给不足意味着中低收入家庭的住房需求无法得到满足，必将影响我国和谐社会的建设进程和普通大众的消费不足。同时，美国次贷危机的爆发警示我们，如果低收入人群也寻求通过市场解决住房问题，大量的次级贷款将给金融机构带来巨大的风险隐患。

　　住宅市场的大格局正在发生演变：保障性住房，包括廉租房、经济适用房，还有数量巨大的“双限房”将冲击过去以商品住宅为主的市场。传统房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会被淘汰出局。在保障性住房逐步主导住宅市场的格局演进过程中，虽然住宅市场的蛋糕不断做大，而商品住宅的份额却急剧下降，竞争将十分激烈，并集中在品牌培育、品质保证、精修细作、精打细算上，已经习惯于暴利的大部分传统地产商将被“挤出”。

　　房地产已经历衰退周期的第二阶段并向第三阶段过渡房地产业正经历一个从成交快速萎缩、价格全局滞胀、全面降价促销到大量房企退出的四阶段衰退周期。目前第二阶段将基本结束，并开始向第三阶段过渡。

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