房地产：刺激投资加速挤出传统地产商

http://www.sina.com.cn 2009年02月09日 10:20 顶点财经

　　金元证券沈彤

　　-刺激投资拉动GDP增长的关键在于房地产，以保障性住房的大量投资打压房价高企破解中低收入阶层的消费不足，房地产已经历衰退周期的第二阶段并向第三阶段过渡，投资增速下降、景气下降、资金状况恶化，三大子市场在销售萎缩中表现各异。

　　-2008年前三季度上市地产公司业绩增速明显放缓，销售收入同比增长25.8%，低于去年同期的43.4%；净利润同比增长45.67%，低于去年同期的49%，单季度净利润环比下降52.8%。存货周转率为0.25，与年初的0.6相比明显下降，项目周期普遍拉长，速动比率为0.50，与07年同期及年初相比大幅下降，短期偿债能力已经下滑。预售房款占营业收入的比重平均从07年同期的127%降为112%，未来业绩保障开始变薄。

　　-在持续多年房地产宏观调控的累积效应的滞后影响和房地产市场陷入周期性衰退这一行业性规律的作用下，政策的刺激仅会产生短暂的效应，市场低迷还将持续，周期性衰退还有两个阶段没有完成，复苏尚待时日，未来两年房地产上市公司业绩表现还可能低于一再下降的预期，而当前估值并不低，则估值进一步向下修正的动力犹存。

　　-因此，我们认为：在国家促进住宅消费的刺激作用下，在少数房价已经明显下跌地区成交回光返照式突然放大的催化下，可以利用反弹的交易性机会获得短期利益或减少损失，但就中线而言，仍然建议耐心等待，高度关注，仔细调研，从市场格局转化和行业分化中挖掘现金充沛、精修细作、品牌优良、战略明晰、经营稳健的公司进行中长期投资。

　　刺激投资拉动GDP增长的关键在于房地产

　　2008年的销售下滑和价格下行趋势使房地产开发商预期恶化，投资意愿减弱。二是房地产投资资金链紧张，市场可能由“量跌价滞”进一步发展为“量价齐跌”，市场销售回款减少，商业银行为控制风险也将收紧对房地产开发的贷款。我们预计，在2008年高基数的台阶上，如果任由市场自主调节，2009年房地产开发投资增速将下滑到10%以下，房地产投资增量从6800元减少为3200亿元，这将导致固定资产投资明显减速。由于房地产是产业链较长的支柱产业，也是这一轮经济扩张的龙头产业，它的周期性调整将拖累一连串行业景气度下降，相关产业固定资产投资随之减速。地方政府基础设施投资资金来源主要来自土地出让金收入，2008年以来各地土地出让金收入增幅明显下降将影响明年的基础设施建设规模。图1：近十二年投资增长对GDP的拉动房地产增加值占全国GDP的比重呈现加速上升的态势；房地产税收在我国财政收入中的比重，也随着我国税制调整而逐步增大，地产业税收所占税收总额的比重也高于其他行业，大量的税收充实了我国的财政收入，提高了综合国力；房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中；产业溢出的社会效益十分明显，正改变着我国国民的生存环境和生活方式。各个城市土地批租收益绝对量不等，但都成为城市建设和老百姓改善住房条件的重要经济来源。土地批租收益和房地产税收在地方政府中的财政预算内外的比重存在着逐年提高的普遍性趋势，成为中国城市建设和发展的重要资金动力源。

　　房地产在中国高速增长的经济中具备了支柱产业的地位和作用。据测算，房地产业与多个产业存在直接与间接的联系，产业链特别长，产业关联度也特别大，它的前瞻效应、后续效应和旁侧效应非常突出。具体来讲，房地产业的发展可以直接带动建筑业、钢铁、水泥、木材、化工等建材业发展，带动配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展，间接带动装修业、消费品工业和商业、文化教育的发展，其产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务。