房地产：房地产一季度报告风雨后是彩虹(4)

　　深圳房地产中介问题的集中爆发，进而引发了交易双方对中介的普遍不信任，是除银行信贷收缩之外，导致深圳的二手房市场低迷的重要因素。深圳之所以爆发严重的房地产中介危机，则起源于深圳房地产中介行业自身的混乱。客观而言，深圳一手房源，尤其是关内的一手房源趋紧，催生了深圳火爆的二手房市场。但中介行业进入门槛低，管理资质良莠不齐，同时缺乏有效监管，于是堆积了大量的诚信问题与道德风险。行业内普遍存在利用客户资金扩张门店，并参与炒楼的违规行为。随着深圳的商业银行出于对房地产按揭贷款的风险防范，停止转(加)按揭，以及因按揭额度的缺乏而停止按揭贷款的发放，终于引发了深圳部分房地产中介资金链断裂和中介行业问题的集中爆发。在中介问题爆发，而引起管理层的重视后，深圳中介行业的治理将有望提高，而监管亦有望更加到位。随着市场对中介行业的信心恢复，二手房的交易也有望走出谷地。深圳二手住宅市场的重新活跃，将大大缓解一手住宅市场所面临的销售压力。

　　估值已充分反应不利因素

　　本轮房地产公司股价的下跌始自07年的11月，我们认为股价的下跌反应了市场对08年房价和销售速度将有所下降的预期。

　　从我们对四个一线城市的成交跟踪来看，房地产市场的情况并没有进一步恶化。

　　深圳作为调整的重灾区，一手住宅的成交量已开始止跌，而二手住宅的交易量已悄然出现反弹。显示出深圳刚性的需求依然存在，而深圳的案例对全国房地产市场无疑都具有积极的意义。

　　此外，两市第一家房地产公司的年报—华发股份也可以给市场更多的信心。华发股份在07年当年的EPS比上年增长115%之余，已预收而未结算的销售收入达33.69亿元，比07年公司当年结算的销售收入还要高出55.61%，也即假如公司在08年一分钱的房子也没有卖出，公司08年的营业收入仍可实现约50%的增长。

　　我们重点跟踪和推荐的房地产公司，对应08年的PE基本低于30倍，经过前期的大幅下跌，我们认为重点公司的估值已充分反应不利因素的影响，重点公司的股价已到了价值投资区域。

　　我们仍然维持08年的中国房地产市场将经历的是个短暂冬天的观点。在城市化、人口红利和宏观经济持续增长的推动下，房地产市场的需求，尤其是刚性的自住需求仍将不断释放。而房价泡沫被挤压之后，将催发出更多的刚性需求。在房地产行业仍将长期快速发展的大背景之下，国内的房地产公司仍然具有良好的成长潜力。对行业维持增持评级。