房地产：房地产一季度报告风雨后是彩虹(2)

　　由于统计数据所限，我们只观察到截止07年11月广州房地产市场的情况。广州的房地产市场出现调整的时间比深圳两个月晚两个月，在10月才开始出现成交量的下滑。同时广州市场交易萎缩的程度要好过深圳，10月、11月两个月的平均成交面积仍相当于07年上半年月均成交面积的81%。但就成交均价而言，广州市场的表现与深圳市场相若，11月成交均价比10月环比下降9.86%。

　　北京：房价相对坚挺

　　受供给量减少的限制，北京07年的一手商品住宅的销售面积整体比06年有所下降，以市场尚没有出现任何调整迹象的07年上半年的月均成交面积与06年上半年数据相比，下降幅度达21%。

　　不过与深圳与广州市场相比，北京市场进入调整的时间更晚。在07年12月销售面积才出现较为明显的下降，比11月环比下降30%。受数据所限，我们只观察到07年11月北京一手商品住宅的房价，总体而言相对坚挺，11月的均价相对10月还略有上升6.8%，并没有出现深圳、广州般的价格调整。

　　房地产市场预期：情况还会恶化吗？

　　保障性住房的冲击将是结构性的

　　在国务院发布24号文(《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)后，各地都加大了提供保障性住房的力度。

　　如深圳市政府承诺2007年新增政策性住房用地60万平方米，开工、在建2.5万套经济适用房和公共租赁住房，年内可用于出售和租赁的不少于6000套。

　　上海市提出今后五年，上海将新建经济适用住房约2000万平方米、30万套，要确保经济适用住房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。

　　而资本市场非常担心的是，加大保障性住房的供应后，商品房市场将遭到冲击，从而使房地产上市公司的成长空间遭到侵蚀。

　　对于资本市场的担忧，我们的看法是：

　　房价及房地产市场之所以成为社会争议的热点和焦点，并成为宏观调控的重点关照对象，实质原因在于社会财富的分化。而加速上涨的房价，又如同无形的税收，实现了财富在不同收入群体间的转移，尤其是在未购房人与已购房人之间，进而加剧了社会财富分配的不均。因此政府在照顾低收入群体住房的领域，适当的作为，提供一定的保障性住房，将有助于缓解贫富分化给低收入群体带来的基本生存压力。也更有助于和谐社会的建设。

　　从香港经验来看，加大保障性住房供应给商品房市场带来的将是结构性的影响。香港在97年推出年提供住房85000套计划(包括公屋及开发商提供的房屋在内)。而此后随着大量公屋的供应，中低档商品房遭受了持续的价格冲击。截止07年9月，香港的高档商品房的价格已超过97年最高峰时的价格，但中低档商品房的价格仍只相当于97年最高峰时的7成到8成。

　　相对于廉租房和经济适用房，我们更为担心限价房对商品房市场的冲击。

　　限价房顾名思义是以限定的价格计划供应的商品房，而其实质是对房价的行政干预，如果大面积推出，势必造成商品房的价格双轨格局。我们不应该忘记我国计划经济向市场经济转轨时期的所经历的价格双轨制给正常市场秩序造成冲击的惨痛教训。