房地产：房地产一季度报告风雨后是彩虹

　　联合证券 鱼晋华

　　我们对四个一线城市近期房地产市场的表现做了及时跟踪。深圳是房地产调整的重灾区，但在刚性需求的支持和开发商理性定价策略的影响下，一手住宅的交易量已开始止跌，二手住宅的交易量还有所反弹。广州数据截止到07年11月，基本是价跌量缩。北京房价相对坚挺，但新房的成交面积也出现了一定下降。上海的调整幅度，无论是房价还是交易量，明显好过2005年。

　　对于市场担忧的保障性住房加大供给，给商品房市场带来的冲击问题，我们认为其影响将是结构性的。相对而言，中低档的商品房将面临经济适用房，尤其是限价房的竞争，从而有可能遭受较大的影响。我们认为政府应控制限价房的供应，因其实质属于对房价的行政干预，势必造成商品房的价格双轨格局。我们不应该忘记我国计划经济向市场经济转轨时期所经历的价格双轨制给正常市场秩序造成冲击的惨痛教训。

　　基于以下分析，我们对08年的房地产市场仍较为乐观：美元降息带来的人民币将停止加息以及加速升值的预期，将促进房地产市场的需求增长；宏观经济的持续增长也将促进刚性需求的释放；国内高达3-4成的房贷首付比例已给予商业银行足够的安全边际，即使信贷紧缩，银行仍将有充足的动力增发住房按揭贷款；房地产抵御通胀的财富表现，使得精明的购房人往往在房地产市场调整期买入；而现阶段我国一般家庭拥有的第二套以上房产其实被赋予了养老、医疗和失业保障等更多职能。

　　我们重点跟踪和推荐的房地产公司，对应08年的PE基本低于30倍，经过前期的大幅下跌，我们认为重点公司的估值已充分反应不利因素的影响，股价已到了价值投资区域。

　　近期房地产市场回顾：情况到底有多糟？

　　深圳：尚未走出观望，但交易量已止跌

　　深圳是本次房地产市场调整的重灾区，因此观察深圳市场的表现具有特殊的意义。

　　深圳一手商品住宅的交易量下滑始自07年8月，当月的成交仅39万平米，约为上月交易量的75%。但交易量急剧冻结并创下地量是在07年10月，当月成交面积仅15万平米，为07年上半年月平均成交面积的27%。随后11月和12月深圳一手商品住宅的成交继续维持在地量，但相对于10月的低谷，略有回升，分别达到18万平米和19万平米。如果以08年1月前26日的交易量推测，全月的成交面积将继续回升到22万平米左右。

　　交易价格方面，我们以深圳国土资源和房产管理局公布的月成交金额除以月成交面积计算全样本平均房价，在10月达到17350元/平米的最高均价之后出现环比下降，其中12月比10月均价下降9.82%，而1月份前26日的成交均价比10月份下降15.91%。也即交易价格尚没有出现止跌的迹象。

　　总结以上我们的观察，基本可以得出一个结论：虽然深圳房地产市场尚未走出观望，但在刚性需求的支持下，交易量已明显止跌。此外开发商定价策略的调整和新房开盘价格的走低或许是交易量没有继续下滑的重要因素。

　　广州：价跌量缩