房地产：房地产一季度报告风雨后是彩虹(3)

　　我们认为政府在提供保障性住房时，也应当考虑居民的收入增长情况。今日的低收入人口，有可能成为明日的高收入阶层。而这也是我国经济保持活力的源泉和持续快速增长的成果。因此在保障性住房供应的格局上，应当加大廉租房的比重，减少经济适用房的比重。同时严格限制经济适用房的出租，出售，从而确保保障性住房真正的成为住房保障，而非权力人员寻租、部分人群谋利的工具。

　　美元降息将缓解国内加息压力

　　持续上升的住房贷款按揭利率对买房人的压力显而易见，如果利率再继续上升，不仅仅是投资性需求，即使是自住的刚性需求也将被挤压。

　　不过美国因次贷危机而持续降息，以及欧洲央行利率政策的跟进，将大大封杀国内的加息空间。在此国际背景下，我们预期国内缓解通胀压力的政策重点势必将从对利率工具的依赖转为通过人民币的更快升值来收缩流动性上。

　　无论是停止加息的预期，还是人民币的加速升值，对房地产市场的需求都将起到明显的促进作用。

　　宏观经济增长将持续释放刚性需求

　　我国的房地产行业市场化始于1987年，最新一轮的高速增长则是从1998年开始。中国经济的腾飞，以及人均GDP和城镇家庭收入的持续快速增长则是中国的房地产行业，尤其是住宅产业高速发展的最重要背景。虽然2008年的宏观经济将面临因美国经济放缓甚至是衰退而带来的诸多不确定性，但我们并不悲观。首先中国经济仍处在高速成长期，增长的内生动力依然充足，人均GDP以及城镇家庭收入和财富的持续高速增长的趋势并不会被打断。其次，人民币升值将促进我国经济结构加速调整，而结构调整后的中国经济将启动新的增长速度，从而对房地产行业的发展起到更为强劲的推动作用。

　　由美国次贷危机看国内的住房按揭贷款

　　美国次贷危机的核心是房地产市场的调整被结构性金融工具放大，以至给全球的金融市场带来巨大的冲击。而向本身不具备正常支付能力的购房人发放次级房贷，以及首付比例过低则是造成房地产贷款违约率上升的主要原因。尽管美国房地产总体的贷款违约率本身并不高，但，结构性金融工具的放大，确使各大金融机构深受其害。

　　以美国的教训来看中国的房地产市场，我们认为3至4成的首付比率已给国内的按揭贷款提供了足够高的安全边际。1997年香港房价泡沫破裂，但香港住房抵押贷款的违约率只有0.2%-1.3%(方东平，2006))，与香港金融监管局在97年之前将房贷首付比例由10%提高到30%有直接的关系。

　　在已有足够的安全边际的前提下，我们认为国内的商业银行仍有充足的动力发放住房按揭贷款。即使在2008年信贷紧缩的背景之下，我们认为就全国而言，住房按揭贷款的新增规模也将维持在较高的水平，从而对刚性住房需求的释放提供动力。

　　深圳市场：风雨之后是彩虹

　　我们对深圳市场并不悲观。实际上受制于深圳土地供给量的减少，深圳近几年的商品住宅供给量也逐年下降。根据深圳国土资源和房产管理局提供的数字，深圳商品住宅批准预售面积2005年、2006年及2007年同比分别下降了11.77%，2.39%和15.83%。批售面积的下降直接导致了深圳一手商品住宅年成交量的下滑。2005年及2006年深圳一手商品住宅的月度成交量分别为86万平米和66万平米，而2007年上半年，市场还没有大幅下滑之前，深圳的一手商品住宅月均交易量也仅有60万平米，低于05和06年水平。