房地产业：板块适逢战略性建仓最佳时机

　　中投证券 李少明

　　受美国次级债带来的美国经济衰退、美国企业盈利大幅下降以及消费力下降的影响，全球股市近日持续暴跌，中国股市也因近两年累计涨幅过大而被拖累出现连续暴跌。我们认为，房地产板块已反应过度，风险已大幅释放，投资价值非常凸现，正是建仓吸纳的大好时机。

　　投资要点：

　　风险已被释放，中长期投资价值非常凸现。两天内，中国房地产板块累计跌幅18%；近5个月，房地产板块跌去本轮牛市涨幅的36%。

　　我们认为，房地产板块已充分释放了前期估值过高的风险。蓝筹优势公司08年PE水平已普遍下降至20倍甚至10倍，万科08年PE已下降至19倍，其他一线蓝筹公司招商、保利、泛海等的PE水平也已降至25倍以下。而二线蓝筹如苏宁环球、冠城大通、香江控股、ST广厦、亿城等08年的PE更是下降至10-15倍的水平。估值水平又回到1年前(2006年)的水平。国家对房地产行业的宏观调控，已在过去的4个多月的房地产板块的调整中已充分并过度反应，投资价值已非常凸现。

　　我们维持08年投资策略报告观点：房地产行业的短期波动不改盈利预期，行业长牛格局不变，调控效果已显现。08年在开发商适当让利的背景下，销量将大幅回升，蓝筹优势公司的盈利有保障。

　　07年房地产的调控政策已基本涉及所有方面，调控政策的效果已经显现，各主要城市房价过快上涨势头已得到有效遏制，并有一定幅度下跌。近日建设部副部长已表态要“防止房价大起大落”。我们认为，08年主要实施07年的政策，不会出台更加严厉的调控政策。

　　黄金时代仍将持续20年，铸造地产大蓝筹。地价刚性了房价，房价难以下跌。房地产的长期需求依然存在，黄金时代仍将持续20年；行业短期调整是长牛途中的歇息，拐点远未到来，但房价涨速将放缓。我们维持“蓝筹优势公司将在本轮宏调和行业整合中脱颖而出，铸造地产大蓝筹”的判断。

　　蓝筹优势公司是银行的优质客户，基本不受银根收紧影响；08年二季度其股市融资有望开闸，将提升房地产板块的吸引力。

　　维持行业“看好”评级，目前正是中长期战略投资者建仓的极佳时机，二季度房地产板块的收益能力将大幅提升。本轮牛市以来，房地产板块累计涨幅10倍，出现以万科为代表的房地产龙头持续近5个月的中级调整非常正常。从房地产板块调整的空间上看，调整幅度已足够，从时间上看，调整时间基本接近尾声，但市场从过度恐慌向理性投资仍需一段恢复的时间。此外，受季节因素的影响，08年1季度房地产市场的销量回暖还有个过程，预计二季度春暖花开后，全国销量将逐步回暖，成交开始活跃。加上两会期间舆论压力较大，1季度房地产板块的市场表现会较反复，是筑底建仓的大好时机。1季度标配(激进者超配)，2-3季度超配。

　　银根收紧下，两种盈利模式的公司，即快速周转的公司和提供好地段好品质的公司将获得更好的发展机遇，拥有大量廉价土地和资金的公司抗风险能力更强。行业大吃小，钱比地更稀缺，回避高价拿地公司，廉价土地和资金雄厚的公司抗风险能力更强。两种公司将获得更好的发展机遇：已拥有廉价土地，近年不需要高价拿地的公司；自己或母公司资金、土地实力雄厚的公司。