来源：雪球网
作者：深港互通
2017年12月19日，瑞安房地产（00272）发布公告，集团将向国寿基金转让销售股权，相当于透过项目公司上海瑞虹新城有限公司持有的合作投资组合的49.5%权益。合作投资组合为该项目一组已开发房地产及未开发地块，即月亮湾（瑞虹天地第3号地块）、星星堂（瑞虹天地第6号地块）及二期商场（瑞虹坊3区），可销售及可出租总建筑面积为11.08万平方米，以及一项位于第10号地块的在建工程，地上计容建筑面积为28.27万平方米，加上562个配套车位。
资产负债比率低于30%，一线内房最低
经扣除税项及交易成本后，出售销售股权的总所得款项净额将约为人民币3614000000元（相当于约港币4273939000元），集团预计出售销售股权将实现收益约为人民币1196000000元（相当于约港币1414397000元）。
预计收益包括来自出售销售股权的收益，以及来自本集团于合作投资组合余下权益的公平值收益，即在合作投资组合余下权益的公平价值与账目价值之间的差额。完成后，集团的资产负债比例将下降约14%。估计集团2017年底的资产负债率将低于30%。
瑞安资产负债率及PB双低
瑞安房地产目前市值约176亿港币，账面PB0.3，2017资产负债率降至30%以下。我们在资产负债率、PB、PE、分红回报率四方面将公司与北上广深主要房产开发商进行了比较，包括：万科企业（02202）、中国恒大（03333）、融创中国（01918）、碧桂园（02007）、龙湖地产（00960）、保利置业集团（00119）、旭辉控股（00884）、中国金茂（00817）、华南城（01668）、富力地产（02777）、雅居乐集团（03383）、合景泰富（01813）、华侨城（亚洲）（03366）。
按照2016年公布数据，我们发现瑞安在资产负债率及PB（以低为佳）位列第一，华侨城亚洲则在PE和分红回报率这2个指标方面位列第一。保利置业集团通过重组后，预计分红回报率高达20%。
轻资产策略，资本开支大幅减少
根据瑞安自2015年以来遵循的“轻资产策略”，出售事项让集团得以解锁其成熟投资物业的价值，并改善其整体资产周转率，以将资金重新投入其他具更高回报的机会。
此外，瑞安轻资产策略的重点方向为凭借其商业品牌及资产管理专业知识实现扩大投资组合及经常性收入基础。瑞安将与金融机构、土地拥有 人或其他投资者合作，令资金的基础多样化及收窄整体所需资本支出及债务规模，以及让集团对股东实现更高股本回报。瑞安旨在维持项目层面的运作及管理控制。
现金水平大幅提高，预计提高分红、回购股票
经过多次出售资产套现后，瑞安的现金水平于2017年大幅增加。我们预计增加的现金将用于以下方面：
1．赎回债券：2017年瑞安已赎回超过60亿港元的债券，每年节省利息6亿港元。按2016年净利润10.8亿计算，光是节省利息便能提升利润约50%。
2．回购股票：鉴于集团积极推行轻资产策略，集团将减少投入大项目，资金出路不多，回购股票和增加分红是必然举措。目前公司股价PB0.3，用3折资产价格于市场回购股票将提高每股资产净值，同时带动股价上升，大股东的持股比例也得以提高，一举三得。
3．提高分红：2017年瑞安每股分红7分， 按目前股价，年分红回报率3.2%。按总股份80亿股计算，将省下的6亿利息来增加分红，每股可多分7.5分。我们估计2018年每股分红可恢复至2010年的HKD 0.18水平，股息回报率可达8%。有望成为分红最高的内房股。
7大理由买进瑞安
我们认为市场普遍对瑞安保守的发展策略不予认同，导致股价明显落后同业。我们看好瑞安原因如下：
1．继今年赎回债劵及多次出售资产后，其资产负债率进一步降低至低于30%。相比恒大、融创、碧桂园等，瑞安的负债率及估值均处于极低水平。因此，我们认为瑞安的安全系数极高。
2．瑞安的楼盘地点极佳，尤其是新天地楼盘（尚有数百亿货值）。以地点和质量作比较，瑞安的评分肯定远超恒大、融创。
3．瑞安今年卖房的毛利极高，超过50%。瑞安上海的楼盘今年均价超过7万，业绩将于明后两年陆续反映。
4．瑞安即使升10倍，PB也仅3倍，仍低于恒大、融创、碧桂园等超过4倍的PB。
5．瑞安房地产是目前港股通中PB最低的内房股，通过港股通买进瑞安的金额大幅增加。
6．经多次出售资产后，瑞安的财务支出大幅减少，估计每股分红可恢复至2010年的HKD0.18水平，股息回报率可达8%。
7．大连项目每年亏损6-8亿元。2017年出售大连项目后，每年利润可提升至少60%（2016年利润为10.8亿）。连同利息减少6亿元，2018年瑞安轻装上阵，利润增长超过一倍难度不高。
注：上述提及股票中，深港互通持有瑞安房地产、华侨城（亚洲）、雅居乐集团、保利置业集团。因此，我们的观点可能受持仓影响。
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责任编辑：马婕
