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　　花样年(1777,买入)：核心盈利同比增长28%， 符合市场预期

　　核心盈利同比增长符合市场预期

　　花样年2013 年营业收入同比增长16.9%至73 亿元，，核心盈利同比增长27.9%至11.41 亿元，毛利率和净利率分别为38.4%和16.7%，好于行业平均水平。2013年合约销售额101.7 亿元，同比增长27%，2014 年公司的合约销售目标是150 亿元，同比增长约为50%。公司末期派发股息6.68 港仙，派息比率约为25%。

　　打造综合社区服务平台

　　预期花样年未来将会打造综合社区服务平台，建立以高端住宅及商业地产组成的业务模式；打造从地产开发到服务，到社区金融服务的平台；其中住宅采用批量化和标准化来生产产品，以差异化的服务来吸引客户。物业开发被定位为提供优质客户的入口，并给客户提供其他的增值服务，其中包括，住宅物业管理，商业物业管理，社区养老，社区商业，社区金融，社区教育以及文化旅游社区等。

　　彩生活分拆上市

　　截止2013 年底，彩生活已进入中国54 个城市，管理650 个项目，管理面积超过1 亿平米。公司的物业管理和投资物业贡献的营业收入占总的营业收入的7.5%，比2012 年增加2 个百分点。预期公司2014 年会将彩生活分拆上市，目前正在准备当中。

　　土地储备布局于一二线城市

　　截止2013 年底，公司总的土地储备为1684 万平米；在国内16 个核心城市有28个项目在开发，及一个海外新加坡的项目。2013 年公司加大在一二线城市拿地的力度，尤其在深圳，拥有总的建筑面积为290 万平米，占总的土地储备17.2%； 而TCL[微博] 未来也将会土地收购上给予更多的支持。

　　财务状况合理

　　截止2013 年底，公司持有现金36 亿元。公司在2013 年成功发行了3 年期的10亿人民币和7 年期的2.5 亿美元优先票据，平均融资成本为9.3%，目前公司有47.6%的债务来自海外。1 月份公司完成配股后的净负债率为91.1%，财务状况合理。

　　目标价为1.77 港元，维持买入评级源于最新的盈利估算，我们给予公司12 个月1.77 港元的目标价，相对于其14 年3.55 港元的每股NAV 折让50%，相当于14 年5 倍的市盈率，上升潜力为58%，维持为买入评级。

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