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新浪港股讯 11月8日，由格隆汇主办、新浪财经承担战略合作媒体的“决战港股2017海外投资系列峰会”在深圳举行，以下是上实城开路演实录：
主持人：接下来是上海实业城市开发的财务总监梁健康先生为我们带来演讲。
梁健康：大家好，我代表上实城开感谢本次活动的举办，也向各位问好，我是上实在城市开的财务总监梁健康，公司股票代码563，大股东是71%的股权，公司在中国是一二线城市拥有20个房地产项目，公司是上海地方的国企，同时也是深港通的标的公司。
简单过一下业绩的状况，本期利润是7.26亿港元，今年同比上升8.29亿港元，股东盈利上升3.22亿港元。到2017年9月末期间，合约销售已经达到70个亿人民币，在拿地方面，在上海市拿了办公室用地，大概是10万方的土地，成本大概是2.58万人民币每平方米。资产优质方面，手头现金大概是130亿港元。盈利状况。股东盈利从2014年开始不断上涨到3.2亿港元左右，收入结构主要是来自于物业销售，超过80%是来自于物业销售，合约销售中国是46亿，9月末是70亿人民币左右。已售未结是83亿港元，负债比例是从2015年不断下降，平均的财务成本也是不断的下降。中报的状况，收入是42亿港元，毛利是21亿，毛利率是50%，因为上半年都是来自于上海区域，上海那边的毛利率达到50%到60%左右，后面可以看到我们的比重在上海上半年比较多，所以毛利率偏高，但是全年大概是在40-50%之间的毛利率。年内应力是7.26港元，基本的盈利是6.71，我们的总资产是583亿港元，手头现金是130亿，可以看见我们每股资产净值是2.65港元，现在是严重低估的，同时2016年末也有派息，派息比率都是超过33%左右，从2014年开始派息到2016年，每年都是30-40%之间，所以我们会比较平稳的增长派息。
虽然我们是2.65港元的净值，但是我们持有的资产有四分之一还在上海那边。
收益这一块的分布，42亿左右都是来自于物业销售，可以看到过去两年都是来自于上海的区域非常大的占比。
入账上面，今年是2.8万港元每平方米，上半年上海的两个项目占比非常大，毛利率也非常高，所以把整体的ASP也拉高，但是如果单看项目，单价来看，去年万源城是4.7万港元，今年里面大概有9000平方米都算在里面，如果扣除这个影响的话，我们已经卖到6.5万港元每平方米，所以跟去年的4.7万港元相比有非常大上涨。
合约销售方面，今年是1.69万人民币，跟去年相比有所下跌，第二个项目因为上半年合约销售是17万方，卖得比较多，所以把整体的ASP有所拉低。万源城去年是5.7万每平方米，基本上达到7.5万每平方米，跟去年相比有很大的升幅。
红色标注出来的是我们集中在上海的楼盘项目，同时储备土地大概有394万方左右，接近有1千个亿左右的人民币。投资物业有68.5万平方米左右，主要是在上海，未来三年左右会把投资性物业增长比重，随着项目落成会超过100万方。土地储备里面，有四分之一是来自于上海的区域，现在在上海的房价基本上还没完全反应出来。
过去几年我们进出一些项目，蓝色部分是过去几年进来的土地储备，去年有上海的别墅，收购成本是2.1万块每平方米，今年也进了办公楼项目，均价成本都是2.58万每平方米，我们集团很严格控制在上海拿的土地成本，所以不会有太贵的成本让我们后面带来很大的财务压力。蓝色部分是过去几年，从2012到2016年一些资产处置，因为563是买一个壳回来，过去几年有些项目不是在我们的发展策略里面都会资产处置，同时资产处置都会给我们集团带来可观利润，所以某个程度上也反映我们管理层的执行能力，每年都会有一些特殊收益产生，同时这些项目偏离的话我们也会进行处置。
问答环节
看看大家有什么问题？可以交流一下，首先我来回答一个投资者普遍关心的问题
我们在上市集团里面还有一家A股在国内，600748，我们没有跟他有直接项目的重叠，他有的区域我们就没有，但是在上海里面基本上在闵行、徐家汇这些地方。如果对我们集团或者公司比较熟的话也知道，投资者也经常问我们一些问题，就是关于600748对于香港的机构有一个承诺，就是解决同业竞争的问题，到2017年7月份到期，但是后来跟监管机构上交所拿了申请，延长两年，看房地产品牌怎么整合的想法，对于600748有承诺，但是在香港那边是没有承诺的，也没有什么冲突。无论将来有什么想法，对于我们563的股东，怎么样都会有一个好处的，因为在集团里面的整合，我们也会提到关连交易，无论谁并掉谁都好，都有关连交易在里面，所以怎么样对我们的资产都会重估，对我们来说都是有一个催化剂在里面，也可以看我们集团那边有什么方案出来，但是563是比较被动一点，主要是看集团和大股东那边有什么方案出来，我们来配合这样子。
提问：你刚才说在上海还有储备的土地，但是国内未来几年普遍限贷限购，比如现在上海市价4万多，但是开盘之后你可能拿不到那么高的价格。
梁健康：这位投资者很了解上海房价，其实很多楼盘还是有点压力的，特别是下半年或者第四季度，我们有一个楼盘也是因为预售许可证，批出来对于周边房价是比较偏低的，所以我们迟迟不想拿，看什么时候政策再开放。因为十九大之前几个月，很多批文不出来，我们就等待十九大之后再看看，有没有放松的可能，因为我们也不急着卖房，比如说有个盘，周边是到八九万，但是政府批出来给我我们的都是七万多，所以我们也不太着急拿预售许可证，等政府那边放开了再拿。基本上我们也没有财务的压力去很快的卖光盘，所以就看政策那边会有什么开放的。
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责任编辑：白仲平
