港股还值不值得投资？出现了什么问题？未来出路在哪里？新浪港股发起“港股还有没有吸引力”大讨论，以理性、建设性的态度，欢迎关注港股、关注资本市场的人士，一起为港股建言献策，共谋港股市场的明天。来稿请至hkstock_biz@sina.cn 。
上半年楼市回暖显著，各大房企业绩一片飘红，碧桂园（02007.HK）也因在国内各线城市全面铺开，取得了最佳的半年业绩。
8月18日，碧桂园披露的中期业绩报告显示，上半年实现合同销售金额约1251亿元，同比增长130%，销售楼款现金回款1051亿元，首次实现半年合同销售金额及现金回款突破千亿元。基于这个销售势头，碧桂园也上调年度销售目标至2200亿元。
但一位接近碧桂园的开发商人士称，碧桂园的目标不仅仅是2200亿元。他们今年有望朝着3000亿元进发，剑指万科、恒大。
作为碧桂园海外重仓的头号项目，森林城市虽然还有诸多不确定因素，但从销售情况来看进展还算顺利。碧桂园总裁莫斌在当天的业绩会上表示，从今年3月6日开放以来，森林城市已获得约100亿元的销售，实际推出的货量127亿元，去化率接近八成。这个填海项目已售部分的净利率也超过20%。
在铺天盖地的宣传中，森林城市预计总体投资额高达2500亿元，但莫斌称目前包括地价投入加起来的投资额是50多亿元，项目原则上按照公司的“以销定产”原则，卖多少就会建多少，会逐步推出。
自2014年以来，与大多数开发商一样，碧桂园也在极力回归一二线城市，但期间他们依然并未放弃曾经的战略重镇三四线城市，甚至在此基础上进一步往区域纵深开拓。在他们的计划中，任何市场都不会放过。
上半年碧桂园所取得的1251亿元销售额中，依然有近四成（约500亿元）来自三四线城市的贡献。凭借其规模、运营、成本管控及品牌等优势，碧桂园在这类整体库存严重的市场几乎做到极致，这也是他们一直能实现快速增长的重要原因。
凭借高出当地开发商的综合能力，在许多中小城市，碧桂园均能占据当地市场的主要份额。在他们已进入的三四线城市中，有54个项目在当地的市场份额超过20%，其中占有率超过五成的项目有10个，市场份额在30%-49%的项目有24个。
在国家去库存的整体战略下，不容乐观的三四线楼市现状依然未能阻止碧桂园深耕这类城市的信心。上半年，碧桂园花费728.3亿元在全国新增181个项目，其中的四成投向了三四线城市。而下半年，碧桂园还预计了400亿元的拿地资金。“今年将保持平均每天获取1宗地的速度，全年预计获取360宗土地。”莫斌说。
三四线城市的巨额投入，使碧桂园保持了拿地成本低廉的特征。碧桂园介绍称，上半年新获取土地的平均地价为1500元每平方米，单价在5000元每平方米以上的土地仅14宗。
大规模拿地后，碧桂园截至今年6月底的土地储备已高达1.4亿平方米，这与拥有最大土地储备的恒大集团已不相上下。未来这家公司可提供的货量总值将高达约9078亿元，其中有超过四成（约3877亿元）的目标市场为去化困难的三四线城市。
当然，碧桂园更多的货值还是面向一二线城市周边外溢的购房需求，上半年也在一二线城市参与了多场土地竞拍，其中不乏创下武汉单价地王记录，但普遍的高地价还是让他们收获不多。
谈到目前国内地王频出的市场行情，莫斌强调，碧桂园不会拿“面粉贵过面包”的地块，此前公司参与了某些地王竞拍是重在参与，主要为观察市场、积累经验，看看其他房企为什么能拿到地王，为什么能赚钱。
从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取了跟投机制，即集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。截至6月底，碧桂园已有319个项目引入合伙人机制，其中151个项目开盘在售，累计合同销售额达到1004亿元，平均回本期为8.3个月。但这个考核极其严格的制度一度曾导致个别项目违规操作。
全年可能超过1000亿元的拿地支出，一度让不少机构担忧碧桂园的财务负担会增加。但在上半年售楼回款超过千亿后，其现金流净额也开始回正。同时借助国内宽松的融资环境，发行较低成本债券替换后，其融资成本开始下降。截至6月底，碧桂园的加权平均借贷成本为5.76%，比2015年底下降44个基点。
另外，因在2015年大规模拿地碧桂园曾发行了总额为196亿元的永续债，今年上半年已偿还约30亿元。在可动用现金约493.9亿元的情况下，碧桂园计划在今年11月到期时全部偿还，并且今后不会再考虑使用此类成本高昂的借贷方式。
与国内大多数开发商一样，碧桂园仍然有持续做大规模的诉求，但大体量的三四线城市布局和海外项目的未知因素，依然将持续考验他们的管控营运能力。
进入【新浪财经股吧】讨论
责任编辑：刘耀东
