上海类住宅预售证按下暂停键 宝龙地产多项目受波及

　　上海“类住宅”预售证按下暂停键

　　约95万平方米存量待处置 多房企项目去化承压

　　张玉、石英婧

　　从今年年初暂停“类住宅”项目网签开始，上海房地产市场“类住宅”整顿不断落下重锤。

　　《中国经营报》记者在采访中了解到，在上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查期间暂停网上签约的140余项目中，多个涉及宝龙地产控股有限公司（HK.01238，以下简称“宝龙地产”）旗下项目，富力地产、金融街、新鸿基等项目去化也受到影响。

　　此外，根据同策房产最新统计数据，上海市目前已经获得预售许可证、但并未出售的“类住宅”存量面积约为95万平方米左右。多位业内人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，此次政策调控对上海多个房企的商住项目会有较大影响，部分项目的去库存压力增大。

　　《中国经营报》记者分别致电致函宝龙地产、新鸿基地产品牌部门，上述公司在接受采访时均表示会积极配合政府清理核查“类住宅”整顿，按照相关部门政策严格执行。

　　宝龙地产多项目受波及

　　作为中国首家商业地产上市企业，宝龙地产宣称专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。

　　“上海是我们的唯一，是整个核心的唯一。”宝龙地产总裁许华芳在接受媒体采访时曾表示，未来上海在公司的占比只会越来越重。上海市场对于宝龙地产的重要性可见一斑。然而，随着上海“类住宅”整顿的阀门不断拧紧，宝龙旗下多个商办项目被暂停网签，这对于上海房产市场寄予厚望的宝龙地产来说无疑是不小的打击。

　　记者梳理发现，其中宝龙地产旗下位于青浦区的宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场，闵行区的吴泾宝龙广场，嘉定区的宝龙商业中心，奉贤区的宝龙商业广场等多个项目目前均已暂停销售。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，此次政策严控或对宝龙旗下多个商业项目产生影响：“一是现实影响，当下卖不出，二是以后商业地产也不好造了，打乱了计划。”

　　对此，宝龙地产在回复《中国经营报》记者的采访函件中表示，受“类住宅”影响而暂停网签是指开发商暂停出售，协助政府相关部门对“类住宅”的清理核查。“今年以来，被暂停网签配合类住宅清理核查的项目都是商办类型，而宝龙是以做商办为主营业务的，所以肯定会被波及到。”

　　“据我们自己的严格调查，被停售的这些面积里，只有不到20%的体量有可能被划为‘类住宅’。”宝龙地产方面表示，在此轮政策下，宝龙会积极配合政府的清理核查工作，且深耕上海的信心不变。“我们仍看好上海的发展，会以上海为重点战略区域布局发展。”

　　而在宝龙地产公布的2016年年报中，公司宣称将进一步提高2017年销售目标为人民币200亿元，并确保年内再实现5个宝龙广场的开业。

　　在谈到此次政策调控是否会对宝龙地产2017年销售目标造成影响时，宝龙地产方面回复称，虽然当前在重点城市有“类住宅”相关政策，但对宝龙这种擅长做商办的企业而言并无大碍。“只是暂停网签而已，公司对未来顺利实现各项经营指标充满信心，业务目标和策略不会发生变化。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，宝龙2017年销售目标体现了其对产品系强烈的信心，符合企业扩张中核心产品核心优势的模式。“当然，商业地产越来越陷入一种困境，企业品牌也越来越难做。有一些做住宅的企业，商业地产这一块也做得很好，企业之间的差异性已经不大了。这使得整个商业地产的投资、租金收益、商铺销售及外来个人需要等都会受到影响。宝龙此次投资目标的增长可能还是会有很多阻力的。”

　　日前，记者走访了网上房地产显示暂停网签的吴泾宝龙广场项目。售楼处销售人员告诉记者，项目一期已经售罄，项目二期原定于2017年8月份推出，但是由于目前商办出台了一些政策，公司方面正在调整方向。“我们现在只能等，等管理层确定方向。”

　　据项目销售人员介绍，项目二期原计划建低层办公楼，“现在低层办公有些人把它作为住的用途，像这种‘类住宅’现在都在限制，不允许商业项目用来居住。”

　　95万平方米存量“类住宅”待处置

　　近日，由上海市闵行区各职能部门联合发布的《“类住宅”宣传问答》明确指出，开发商存在“类住宅”建设和销售的违法行为的，开发商有自行整改的义务，否则会面临政府的强制整改和行政处罚。凡是擅自改变规划用途建设和使用房屋的行为，均属违法行为，无论入驻与否，皆要承担法律责任。

　　除了宝龙地产，在此次暂停网上签约的140多个项目中，多家房企都有项目暂停销售。据同策房产最新数据，按已经获得预售许可证、但并未售的面积统计口径，上海目前约有95万平方米左右“类住宅”存量。

　　“今年以来，上海一张有关‘类住宅’预售许可证都没有获批。” 同策咨询研究部总监张宏伟在接受《中国经营报》记者采访时表示，从成交角度来讲，目前商住项目网签受非常多的限制，网签的交易量也非常低。“如果有网签，原则上也是被认定为办公性质，‘类住宅’在上海基本上已无可操作的空间。”

　　近日，记者走访了网上房地产显示暂停网签的嘉怡水岸项目。嘉怡水岸售楼处销售人员表示已经不再接客。售楼处安保人员告诉记者，目前嘉怡水岸整改基本完成，但尚未销售。“本来房子已经销售得差不多了，政府出台新政策之后，现在暂时停售了。如果能卖的话应该就是这两个月，对外说就是没有房子了。”

　　卢文曦表示，目前有的商办项目会造一些酒店公寓产品，以便通过散售回笼部分资金，减轻资金压力。现在政策调控之下，房企需要寻找新的应对措施，且商业项目本身是去化压力比较大的产品类型，因此今年会有业绩压力。

　　在同策咨询提供的2016年上海房企商办销售前10名中，宝龙地产、富力地产、新鸿基、金融街等房企都位列其中且商办销售金额占总金额的比率都在60%以上。

　　新鸿基地产品牌部相关工作人员在接受《中国经营报》记者采访时表示：“关于现在商业办公项目进行集中清理核查的事情，我们肯定会按照相关部门的相关规定严格执行现在的政策。”

　　近日，闵行区绿地峰尚汇项目因不合规遭到相关单位的类住宅整治，由于业主部分已交房入住，因而遭到业主维权。项目物业管理公司深圳市彩生活服务集团有限公司（01778.HK，以下简称“彩生活”）在接受《中国经营报》记者采访时表示，关于“上海绿地峰尚汇”项目，彩生活在该社区主要担任着社区服务运营工作。由于目前工作涉及多方，彩生活将积极配合各方面，争取早日获得一个满意的解决方案。

　　在严跃进分析看来，对于商住项目来说，目前管控和整顿，使得很多涉足此类项目的房企会面临很尴尬的问题。比如说业主维权、投资商成本回笼困难、各战略合作伙伴撤销后续合作等，这都会对类似企业有比较大的影响。“此类调控对于上海商住项目而言会有较大的影响，后续购房者认购此类房源会比较谨慎，这使得部分项目的去库存压力增大。”

　　对于上海“类住宅”市场整顿最新情况和走向， 4月19日，《中国经营报》记者致电上海市住建委相关负责人，该负责人表示关于“类住宅”整治，将按照市里面统一的要求于近期对外发布相关内容。