地铁上的新万科：能否开启多业态万亿新纪元？

　　地铁上的新万科：能否开启多业态万亿新纪元？

　　时代周报记者 杨静、温斯婷 发自杭州 广州

　　所有人都在看着万科，所有人都在等着答案。

　　3月27日上午9点，万科深圳大梅沙总部，万科总裁郁亮如约现身。迎接他的是一份亮眼的年报：3647.7亿元的销售额、2404.8亿元的营业收入、首次突破200亿元高达210.2亿元的利润额、居行业首位超95%的销售回款、仅为25.9%的净负债。

　　不过，董事会的换选与王石的去留显然是外界更为关心的问题。一轮又一轮的诘问，挑战着郁亮的耐性。

　　“大家众所周知的原因，还用再提吗？不要明知故问”“你的问题问得太着急，太过八卦，没必要满足八卦心理”，几番回答后，素来冷静的郁亮也开始不平静了。

　　不平静的还有万科本身。“内部风起云涌，是32年发展历史上极为不寻常的一年。”万科给出的年度总结如是表示。不管如何，这场万科争夺战，已成为社会各方围观的“公共事件”。

　　酣战中，谁的万科，渐入尾声，答案似乎呼之欲出。就在不久前，万科的股东结构有了新的平衡：29.38%，超出姚振华“宝能系”约4个百分点，深圳地铁集团（以下简称“深圳地铁”）成为拥有万科表决权比例最高的股东。不过，深圳地铁是否这场股权纷争的终结者，仍是一个问号。

　　尽管万科一直以“混合所有制企业”自诩，尽管深圳地铁是万科管理层引进的“白衣骑士”，对于万科在册的5.83万员工而言，暴风雨过后，现在的万科已经有了新的元素、新的色彩—深圳国资的背景。

　　巧合的是，万科几乎和深圳特区同步成立，并在漫漫的房地产开发中掌握着绝对的话语权。深圳地铁入主后，这家起源于深圳的企业与深圳的关系将进一步紧密。未来，毫无疑问，万科要在深圳这片沃土上继续耕耘，更为重要的是，它要和这座城市擦出更大的火花。

　　“轨道+物业”的风口

　　万科和深圳未来的同步发展，有迹可循。万科创立的早年，以深圳的罗湖与福田为重点发展区域，第一个项目天景花园就诞生在罗湖。此后，随着深圳的经济转型，万科也将关注点逐渐从罗湖福田，扩大至深圳的江河湖海周边，再到现在的轨交中心。

　　年报中，万科一如既往强调对“轨道+物业”开发模式的重视和深化，并豪不吝啬地表达对这一模式的热爱，“（这）是首先应该想到的努力方向”。

　　这种城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式（TOD），在万科方面看来，利好诸多：能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。

　　今年1月，广州万科助理总经理喻敏锋在接受时代周报记者采访时表示，不光是深圳，广州万科也在积极寻求和广州地铁的合作，“在选地的时候，我们会非常重视地铁交通，而且我们也一直在多方面多渠道地寻求跟他们有更多的合作”。

　　入股万科，深圳地铁做了四点支持声明：支持万科的城市配套商发展战略、支持万科的事业合伙人机制、支持万科的混合所有制和支持万科的健康稳定发展。

　　因为这四点支持，深圳地铁被郁亮形容为万科的“重要基石股东”。

　　“这四个坚持也就把基石股东的作用表现得很充分。当然，对于地铁来说，我们之前定向发行股票的方案没有达成共识，我们感到很遗憾，但我们很高兴地看到地铁跟华润通过市场化运作完成了股权转换，使得深圳地铁成为我们重要的基石股东。大家知道，我们跟深圳地铁之前就有合作，轨道+物业是我们非常看好的模式，我们会继续探讨这个方案，一定会用市场的方式解决双方合作问题。”郁亮说。

　　实际上，深圳地铁的表态与万科管理层所设想的方向相当一致。

　　深圳地铁董事长林茂德曾公开算过一笔投资回报的路径。借鉴“轨道+物业”的开发模式，一方面利用上盖空间再造土地资源，另一方面以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营，实现可持续盈利。

　　从2014年宣布共同开发总建筑面积超40万平方米的红树湾项目、到2015年共同出资5000万元成立深圳地铁万科投资发展有限公司，再到2016年深圳首个高铁商务综合体的联袂打造，万科和深圳地铁此前已经有了合作的基础。

　　东京、香港等人口稠密大都市的发展过程是被万科高层屡屡提及的范例。当下的深圳，为万科和深圳地铁的合作提供了基石。来自深圳市政府的官方披露信息显示，深圳正处在大力发展地铁轨道交通的阶段。

　　“建设适度超前的基础设施”已经被深圳市政府反复强调。2017年，将是深圳轨道交通四期建设项目的启动年。具体来说，最多将有17条（段）线路同步施工，创历史之最。按照官方规定，到2020年，深圳的地铁里程将达到433公里，对比2016年增长50%有余。深圳地铁便是当中的一大重要参与者。

　　接近深圳地铁的知情人士张凯（化名）向时代周报记者作了确认，他指出，深圳地铁已从早期的仅是满足居民出行需求的出发点，转变为地铁和上盖同步规划、同步设计，甚至是同步施工。

　　潜在的博弈

　　入股万科，拿下华润手上持有的15.31%，深圳地铁至少要付出371.71亿元的代价。以溢价收购万科股份，投资回报又会如何？郁亮试图给出的定心丸：“一定会用市场的方式解决双方的合作问题”。

　　但这显然远非“市场”一词这般简单。据时代周报记者的了解，深圳地铁本身也有地产开发公司，未来如何和万科合作，考验着管理层的智慧。

　　关键在于，股东和管理层的博弈，只是消减，而不是消失。至少摆在眼前的疑问是，有了华润的前车之鉴，深圳地铁是否会允许万科继续保持股权分散、大股东接近无为而治的治理模式？万科的未来，到底是继续维持还是微调现有的治理格局，还是创造一套新的经营理念？如果一旦落定换届，董事长人选是深圳地铁董事长林茂德，还是从万科现管理层中选出？

　　至少从目前来看，深圳地铁维持万科现任管理层的意图明显，试图保持基本的上市公司治理模式。

　　按照深圳地铁方面目前的意愿，它也会按照规定行使股东权利，向万科推荐合格的董事及监事候选人，并由董事会决定聘任高级管理人员。按照推算，深圳地铁至少可以拥有3个董事席位，这足以在万科董事会中占据了大比重的话语权。

　　而追溯29.38%表决权的获得，当中的14.07%和恒大之间有一年的委托期。到期后，深圳地铁除了继续收购恒大所持股份之外，如继续增持万科，可以在公开市场购买，也可以通过资产重组的方式进行，但不管怎么样都涉及资产置换与购买事项。

　　不容忽视的是，深圳地铁无疑是一个庞大的资产包。按照官网资料显示，这家深圳市的国有全资企业总资产有2400亿元，净资产逾1500亿元，业务包括地铁建设和运营、投融资、建设、物业开发等。

　　一旦能与万科达成良性的合作，两者间碰撞出的能量必然是1+1>2。

　　在大环境上，深圳正在进行“一体两翼”战略。从目前的情况看，“一体”产业中公用事业类企业已基本整合完毕，而房地产类企业的整合动作则刚刚启动。改革中会否涉及到深圳地铁，也有待谜底的进一步揭晓。

　　万亿大万科

　　那么，万科能否成为2015年提出的那个万亿大万科？

　　在发布会上，郁亮并没有给出直接的答案，但他明白万科的实现路径：通过事业合伙人机制，在构建服务于客户的生态系统中，各个细分公司对行业的贡献、市场规模达到万亿级企业水平。

　　释放的信号已经再明显不过，即未来细分业务与房地产业务并驾齐驱。

　　物业、物流、教育、万科驿、海外业务五大块被认为是万亿大万科的载体，万科希望开启新纪元，将整体业务框架从过去的单一业态转向多业态。

　　据时代周报记者了解，目前在万科新独立出来的业务包括了物业管理、物流地产、冰雪事业部、教育事业部、养老事业部等。而北京、上海、广深、成渝四大区域均有尝试不同的新业务。比如，北京公司通过和链家股权合作，进入了家装领域；广州公司率先布局长租公寓，并且开了第一家万科医院；上海区域则在养老业务上寻求突破领先。

　　不过，企业的任何转型都是一场“由内而外，融道于术”的系统革命。如何解决“投易盈难”这个方程式，如何面对新领域未知的风险，万科管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

　　外界看来，万科的万亿愿景，还缺乏明晰的模式和逻辑。万科五大新业务板块均存在一个共通的问题，即目标过于笼统，且普遍停留在愿景规划上。克而瑞在分析报告中写道，除物管服务明确分拆上市外，万科其余四个新业务在具体的操作模式、盈利方式以及最基本的市场需求判断都存在缺失，甚至未来上市估值都没有定量的概念。

　　但在万科内部有两条业务主线被强调。据时代周报记者多方了解，一是要适应城市的发展变化，从单一住宅开发商转为城市配套服务商，比如商业、物流、产业办公等；二是要适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假和教育等业务。

　　走出去的深圳和万科

　　在改变中的不仅仅是万科，32年后，回头再看，深圳也变了样。

　　2016年，这座城市的GDP总量达到了19492.60亿元，位列中国第四位，而12年前，它只是上海的一半。深圳大学产业经济中心主任魏达志教授甚至认为，再过10年，深圳有望成为中国经济总量最大的城市。

　　这座城市的发展目标也在壮大，早在2014年，深圳政府的工作报告中就首次提出了发展湾区经济，在“十三五”规划纲要中，这座城市被赋予了加快建设国家自主创新示范区，打造全球领先的创新之城的使命。不难发现，深圳对标的是世界一流城市。

　　当中，万科为深圳贡献着自己的一份力量。在将开通深圳-雅加达直通国际航线中，万科就与印尼力宝集团签署过了多项合作备忘。

　　不得不提的是，深圳地铁已经走出深圳，迈向海外。2015年，埃塞俄比亚首都轻轨正式开通运营，深圳地铁成为中国内地第一家将轨道交通运营管理经验输出到国外的地铁公司。此外，深圳地铁还在筹备获得肯尼亚400多公里铁路的经营权。

　　外界声音认为，随着深圳地铁的扩张，万科与深圳地铁的合作有望延伸至深圳之外的区域。

　　事实上，万科的国际化征程在2013年就已经展开。截至目前，万科已经进入美国的旧金山、纽约、西雅图、香港、新加坡、伦敦6大海外城市。反应在账面上，有一定的收益。财报显示，海外项目在2016年贡献销售面积3.6万平方米，销售收入人民币33亿元。

　　2016年，万科加大了在这些城市的投入。在纽约，万科参与梅西百货地块项目、Rivington 街41号项目、6号码头项目、布鲁克林大桥公园1号项目、Jackson大道22-12号项目等5个项目；在旧金山，万科参与3街2177号项目和Market街2240号项目等2个项目；新进入西雅图万科参与Wall街600号项目，在香港，万科新增营盘街88号项目。

　　对于走出去，郁亮曾解释称：“万科走出去基于三个原因，一是为了学习，二是为了请进来，三是为中国投资者提供一个海外置业渠道。”

　　据时代周报记者了解，万科美国公司在集团的组织架构序列中，直接归总部管辖，归属在集团战略投资部，地位可见一斑。

　　不光是项目的开发，万科已经在国外实行与金融的结合。在美国，公司成立了地产资产管理平台Brightstone，以推进海外地产金融化业务。在英国，公司与一家欧洲地产私募基金成立了联合开发平台。

　　逻辑也清晰。万科在海外的成功发展，无疑将是深圳对外输出的一张名片。