近日，万科（02202）公告2月销售额385亿元人民币，环比下跌20%。为何万科在2月份销售额环比大跌？3月7日，万科召开了2月销售及经营情况电话会议，有机构向智通财经披露此次电话会议的相关内容。
深圳公司销售额涨得快
万科董事会秘书朱旭在电话会议中介绍，受春节的影响，万科长期观察的城市销售面积和销售金额在2月份都有所下降，值得一提的是，受限购政策影响比较小的城市，销售还是非常强劲。
虽然万科2月份的销售额环比大跌，不过朱旭指出，由于市场占有率大幅提升的缘故，万科的销售面积和销售金额同比则大幅上升。
具体来看，2月，万科签约了236万平方米土地，比2016年同期上升97%，签约的销售金额385亿元，同比上涨140%，签约均价16300元每平方米，环比和同比上涨约20%。朱旭解释称，2月销售均价上涨是因为，这个月来自深圳的销售金额多，销售单价高，导致销售均价比去年高。
智通财经了解到，北京、上海、深圳这三个城市的销售金额占万科1月销售总额的14.8%，而在2月该比例大幅上升为34%。“这主要是因为深圳公司销售涨得非常快，2月份，深圳公司销售额在85亿元，销售单价在4.5万元每平方米，带动公司总体售价的上升。”朱旭说道。
此外，在朱旭看来，目前房地产的集中度在大幅提升。朱旭介绍，碧桂园、恒大、万科三家公司在2月份的的市占率在32%以上，而2016年全年前十名房地产开发商集中度大概在20%左右，“我们认为未来行业集中度继续提升是一个大概率事件。”
值得注意的是，根据万科提供的重点观察的14个城市数据显示，2月，北京、上海、广州、深圳一线城市的销售额占比还是41.2%，和1月份持平。尽管一线城市的新房供应量很少，销售面积也减少，但是销售价格非常坚挺。从2015年9月份以来，14个重点城市的库存一直在下滑。目前库存去化周期最短的是武汉，约4个月，库存去化周期较长的是深圳，约22个月。
在上海区域拿地最多
根据朱旭介绍，1-2月份，万科累计投资208亿元，拿地金额占投资销售金额25%。
万科在2月份一共新增加17个项目，通过“招拍挂”获取12个项目，通过股权收购方式获取5个项目。总的建筑面积为320万平方米，权益建筑面积215万平方米，权益地价约86.2亿元，楼面平均地价3992元每平方米。
2月万科在各区域拿地具体情况如下：广深区域10万平方米，上海区域121万平方米，北京区域53万平方米，中西区30万平方米。
朱旭称，万科在2月的拿地面积和数量基本与1月持平。通过股权收购获取的项目比招拍挂便宜，万科将逐步提高通过股权收购合作方式来拿地的比例。
三四线房价短期可能上涨
在政府调控政策下的楼市未来会如何发展？朱旭在上述会议中也介绍了公司的一些看法。
朱旭表示，从万科的销售城市可以看到，没有受到调控的城市，销售情况非常不错。未来销售会不会往三四线城市进行转换？万科认为：第一，从历史上来看，当一二线城市受到限购一系列政策影响的时候，一些需求是很有可能会溢出到三四线城市。第二，从刚刚召开的两会来看，政府很明确要因城施策去库存。房地产有一个大小年的周期，2016年可能是一二线城市的大年，今年也可能会是三四线城市，比较好的一个年份，不排除一些投资需求在一二线无法投资，把投资需求溢出到三四线城市，从而带动当地的居民买房，导致三四线城市的房价在短期内有上涨的可能性。
虽然，三四线城市房价有上涨可能性，不过朱旭指出，目前三四线城市库存还是比较多，加上新的投资商进入会增加供应，当价格涨到一定程度后，会有一定的风险。
此外，朱旭认为三四线城市未来还是会有分化，在发达都市经济圈周边的，能够承担大城市人口，产业导出的三四线城市，是有机会的。因为有大城市人口和经济产业的溢出，相应的，当地人均收入会有增长，收入增加是房价上涨最重要的因素。而对于比较偏远的三四线城市，还是要谨慎对待，一定要分析库存的情况。
长租公寓是重要着力点
智通财经注意到，在房地产行业净利润增长空间日益缩减的情况下，开发商开始布局多元业务，增加盈利点。目前，龙湖、万科等企业都进入租赁市场领域，根据克而瑞数据显示，TOP30房企中，1/3已切入长租公寓领域。
据了解，万科是最先在长租公寓领域试水的地产商，早在2015年年初，万科推出长租公寓品牌“万科驿”，2016年5月更名为“泊寓”。
朱旭认为，租房是一个非常大的市场，2013年中国租赁市场达到了2.5万亿元，垂直细分到长租公寓，市场规模至少有1万亿元，这是很有诱惑力的。此外，新进入城市的新市民80%靠租房，长租公寓有很大的需求，但是在长租公寓领域没有独角兽的领军人物。
“万科今年把长租公寓作为很重要的着力点，主要在核心城市发展。2016年有1.6万间出租公寓，我们希望今年能有一个很好的增长”， 朱旭说道。
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