过道当房卖成历史

　　过道当房卖成历史

　　北京告别学区房“零居”时代

　　本报记者 贾丽玮报道

　　“北京一条过道欲卖150万元，不能住人却有房产证，只因为能落个‘学区’指标。”去年的一篇报道让人们对于“零居”房的讨论不绝于耳。

　　对于为何会出现这种情况，有报道称，之所以一个不具备居住条件的过道还能有房产证，很大原因就是历史遗留问题，很多平房院落的房产证是经过分割的。也就是说，原来这个院子可能属于一家人，但是后来分割成了很多家，就出现了很多个房本；而且这个平房院子翻建几次后，虽然房主没变更，但是房子有可能出现了变化。尤其是在以前对违法建筑管理不严格、房本发放也不太严格时，拆拆建建的结果和实际会有出入。

　　目前国家已经出台相关政策遏制这种不健康现象继续发生，但学区房是很多普通家庭难以承受但仍需面临的痛点。电视剧中“卖掉宽敞的现有住房，再添上家里所有的积蓄，搬入高价破旧的学区房，只为孩子能上附近的重点小学。”此番情景也依旧在现实生活中真实上演。

　　“零居”学区房被叫停

　　日前，北京市住建委会同市规划国土委发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》并公开征求意见，其中一条明确规定，“住宅平房申请办理房源核验时，属地房管部门或其委托机构应在受理阶段进行实地核验，并将门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况，在存量房交易服务平台房源核验表单中进行标注，不动产登记部门依据系统中标注信息，在不动产权证附记栏中予以记载。”

　　对此，中国人民大学商法研究所所长刘俊海在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，无论是从房地产市场监管的角度来看，还是从贯彻《义务教育法》的角度来看，这都是一种乱象。

　　刘俊海认为，从物权法角度来看，过道是不能单独转让的，因为连卧室卫生间都没有，连正常起居的权利都没有，怎么能单独买卖过道呢？如果房地产监管部门仍为其办理过户，那么房地产监察部应该加强学习了。

　　“另外，习近平总书记在2月28日的中央财经领导小组会议上再次提到，住房是用来住的，不是用来炒的。我觉得炒过道就是明显地扭曲房地产市场的一个最主要的、甚至让人最尴尬的一个现象。”刘俊海强调。

　　尽管正式文件还没有出台执行，但也意味着，类似于“过道”这种不具备居住功能的地方，不能再被单独买卖，并不能以此获得“学区”指标。

　　据记者以购房者的身份实地调查发现，曾经提供此类房源信息的链家中介网站目前已找不到此类房源信息。某分店一名中介人员告诉《中国产经新闻》记者，“原来的过道平房现在已经没有了，国家不允许了，拿不到房本。”记者又问了另一家房产中介公司，同样表示已经没有过道平房了。

　　通过“过道学区房”获取“学区”指标这一捷径显然已经行不通，但有些认为“一旦抢到了一套学区房，就马上能送给孩子一个美好未来”的家长们依然会有诸多办法。

　　比如说，“最近北京市金融街区域一套房屋出售的单价每平方米25万元，一学区房即使天价却依然抢手。”中研普华研究员危仁鹏在接受《中国产经新闻》记者采访时介绍道。

　　折射出教育问题

　　“很多家长都认为自己的孩子不能够输在起点，因此希望通过抢到一套学区房给孩子以美好的未来。”著名经济学家宋清辉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　日前，教育部网站发布了《关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知》，明确2017年，包括北京在内的19个重点大城市实现100%的小学实现划片就近入学， 95%的初中实现划片入学，义务教育阶段学校禁止选拔生源，学区房过热，需要降温，积极推进多校划片、随机摇号等。

　　另外，还明确要求各地在教育资源配置不够均衡、群众择校冲动强烈、“学区房”问题突出的地方,稳妥推进多校划片,片区调整时要按照依法治理的思路和办法实施,增强划片工作的认可度和公信力,新旧片区变化要设置合理的过渡期限。

　　对此，危仁鹏认为，虽然教育部去年就曾发文要求各地采取多校划片措施，以分散热点小学、初中，但目前看来，教育资源紧俏的城市学区房价格高温不减。

　　“学区房乱象，实际上折射出的是教育的失衡和教育制度顶层设计的缺失。”宋清辉认为。例如，教育部门为确保学生免试就近入学，禁止跨区择校。其实，划片入学的政策就是为了控制择校热的局面。然而，“最后却演变成为一些家长疯狂砸钱拼抢学区房，为孩子挤进名校‘占坑’。”

　　“众所周知，教育部门禁止跨区择校，目的是为了避免学生无序跨片流动，确保免试就近入学。禁止跨区择校，不仅是解决利益分配的问题，而是一个涉及社会公平正义的问题，应该从维护义务教育根本理念的角度出发。”危仁鹏认为，因为义务教育阶段，依照现有的《义务教育法》，是一个普惠的、非选择性、非淘汰性的教育阶段，也是政府必须提供的一个基本公共服务职能。若想彻底打破“拼房择校”利益格局，必须从国家层面进行制度的顶层设计。

　　教育部门提出的“多校划片”要求，在宋清辉看来，舒缓一些家长对学区房的忧虑具有积极作用，但却没有实质性的意义，更无法根本解决学区房问题。

　　“学区房问题的根源在于教育资源不均衡，不填上这条‘教育鸿沟’，就无法稳定孩子家长的心理预期。‘学区房’产生的一系列问题，是一个牵涉到社会公平正义的大问题，必须从国家层面予以解决，例如改革现行的教育考评机制等。”宋清辉补充道。

　　然而，记者发现，近日“美国没有天价学区房”这一话题被网友热议。危仁鹏向记者介绍道，美国学区房有一条法规：买房和租房，享有同等的入学权益。也就是说，并不需要在好学区买房子，同样可以进好学校。条件很简单：无论是租房者还是买房者，只要是该学区的居民，在报名入学的时候，出示你的居住证明就行了。此外，纽约市教育局规定，学生一旦完成注册入学后，无论家庭住址搬到何处，学生都有权利在同一所公立学校继续就读直至毕业。

　　记者对比发现，在北京，最优质的基础教育资源分布在西城区的居多，坐拥29所市重点小学，其次是海淀区和东城区，这些区域的学区房对口小区划分情况相对稳定。或许这也是导致西城二手房市场对学区房的炒作的一个重要因素。而在美国纽约，并没有所谓的“天价学区房”。据官方数据显示，被划分的32个学区，平均每个学区的公立小学入学率基本能够达到90%左右。正如业内人士所讲，体现了公立教育体系的合理设计和政府对教育资源的有效调配。

　　“拼抢学区房，折射教育失衡。”危仁鹏认为，这首先值得地方政府反思，各地应加大力度平衡现有的义务教育资源，向薄弱学校倾斜，缩小校际差距。

　　给学区房“降火”

　　不得不承认，“学区房”乱象的出现是多方面因素共同造成的结果。

　　其中，一些身住学区房中的居民，在大环境的推动下，自身产生了一定的优越感，也难免存在着有意炒作的想法。“另外，一些无良的开发商受利益驱使更是以此推波助澜，刻意热炒学区房，加剧了学区房乱象频发。”宋清辉补充道。

　　有业内人士认为，究其主要原因，还是优质教育资源分布不均衡导致出现的问题。对此，要彻底解决择校热，刘俊海认为最重要的一个解决对策，就是从义务教育法的角度来看，现在的学区房是和学校的教育资源相关联的，这个改革将来也得慢慢推进。将来推进的教育资源下沉，推动教育资源普惠化、平等化、公平化。那么学区房乱象也就因此而终止了。

　　“另外，还应引导教育资源的合理流动与优化配置，惠及百姓、惠及孩子们，促进教育公平。”刘俊海补充道，要淡化和消除学校之间的“实力”差距。其次是加强房地产登记的源头监管，比如对房地产卖过道的监管。

　　此外，针对中介公司炒作的此类问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，学区房背后的畸形教育观、房地产交易乱象等都值得警惕。

　　严跃进提醒道，如果出现超过周边区域均价两倍以上的房源，建议中介公司要主动将数据上报给中介监管机构，既做到了备案也做到随时进行监管。另外，学区房交易同时必须加上一个内容，即学区房未来是否可以享受学区资源，或是否会有调整，需要购房者自己注意风险，这可以写入相应的购房合同中。目前比较劲爆或夸张的学区房其实都是一些极小户型的，对于此类户型，后续甚至可以设定一个条件，对于极小户型的学区房，交易以后不享有入学资格，这样能够马上降温。