兴业全球陆申旸：背离需求曲线的地产 看涨还是看跌

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　　□兴业全球基金 陆申旸

　　快车司机一路吐槽，这年头拍不到上海的车牌，买不起上海的房，一眨眼家乡的房价也上了天。的确如此，今年的房产市场疯狂得实在令人费解，犹如去年第二季度的股市，仿佛背离了需求曲线，价格越高，人们反而越躁动起来。

　　自2015年底房产市场摇响“去二三线城市库存”号角后，降税政策、首付贷优惠以及股市冲击带动地产投资热潮，率先推动北上广一线城市的房价，而之后周边二三线城市的房价以更猛的速度响应起来。从中国房地产业协会发布的“全国住宅房价行情城市排行榜”中看到，北京上海8月房价同比去年涨幅超30%，而一些二三线城市如厦门，涨幅超43%位列第一，同安区更是以49.03%高居涨幅地区之首。疯狂的价格并未让房市消停，上周末深圳6平方米“鸽笼房”叫卖88万的消息、杭州如《釜山行》画面般的营业厅大门被人群挤破的画面着实令人担忧却又无奈。

　　对于房价看涨还是看空，市场上也形成了两派不同的声音。看涨派认为，中国目前一线城市老龄化严重，上海60岁老年人口已超过总人口的30%，而上海的人均GDP仅为10828美元（远低于纽约、东京等一线国际城市），城市的发展进程更需要外来青壮年就业人口弥补这一劳动力缺口，而这类人群的居住问题带来房产新需求。其次从历史来看，城市化水平达到75%时房价才趋于稳定，以目前国内每年1%的城市化步伐来看或许还需要15年时间。这也是王健林等商界大佬以及部分财经学者看涨未来15年楼市最重要的原因。

　　有好消息也有坏消息。从美国房地产咨询机构Demographia公布的年度《全球住房负担能力调查》中看到，家庭住房房价与收入比中，香港、悉尼、温哥华三地最高，香港以19倍比例被称为“全球房价最难负担城市”，后两者刚迈过10倍。如果以相同方式测算北上广房价时，该比例竟超过了30倍，远远超出Demographia以“5.1倍以上”为“严重负担不起”的定义。但这并不阻止我们自带更高的杠杆涌入购房大军中，数据也同样显示其中一半以上交易额都以银行信贷推动。然而，因信贷增加导致的M1迅速上升却未带动作为经济需求先导指标M2的同比上行，增速反而从2015年底不断下跌。经济总需求也面临不断萎缩，地产价格看似陷入流动性陷阱，逐渐丧失经济基本面的支持，而更多体现为货币现象，颇有20世纪80年代日本地产崩盘的前兆。

　　房产的价格泡沫是否存在或何时破灭，目前尚不得而知。但如同股市，再多日本、中国香港、美国地产经济泡沫破灭的恐怖故事，也抵不上人们没有抢到房的恐惧。我们只看到别家买房隔夜飙涨的“财富”，却没看到一家人为买房用尽积蓄，透支未来几代人的收入，甚至80后、90后的青春。但无论看涨或看跌，当买房成了所有人闲聊谈资时，快车司机送你回家路上也不忘问一声这小区房价时，是否也说明到了我们该稍作警惕的时候。