在粤派地产公司中以豪宅开发见长的合景泰富地产控股有限公司(01813.HK)在2016年上半年继续保持了其盈利能力方面的竞争优势。
其截止2016年6月30日的中期业绩显示，公司实现营业收入约人民币54.48亿元，较2015年同期大幅上升38.9%。毛利约为人民币19.42亿元，较2015年同期增加35.7%，毛利率约为35.6%。
在房地产全行业利润率走低的整体趋势下，合景泰富依然取得高于同行的盈利水平，显示该公司较高运营能力以及产品打造功底，在激烈的市场竞争环境下找到一条独特的专业化路径。
盈利造好
回顾上半年，合景泰富集团收入达约人民币54.48亿元，较2015年同期大幅上升38.9%。毛利约为人民币19.42亿元，较2015年同期增加35.7%，毛利率约为35.6%。公司拥有人应占利润约人民币14.22亿元。
其中，该集团核心利润约为人民币 12.27亿元，较2015年同期增加2.1%，按权益合并核心利润率约为14.3%。每股盈利为人民币47.4分。
为保持稳健的财务系统和良好的现金流，该集团上半年紧抓境内债券融资市场开放窗口期，通过旗下全资子公司广州天建房地产开发有限公司，于2016年3月公开发行人民币22亿元，其中3+3年期债券利率为3.9%，5+5 年期债券利率为4.8%。另外2016年4月份成功发行人民币65亿元非公开发行债券，其中4+3年期债券利率约为5.6%，5+2年期债券利率约为5.8%。此两次融资一方面降低融资成本，另一方面，较好开拓新的融资渠道，境外融资的比例下降至34.7%，改善财务结构和有效地减少外汇风险。
截至2016年6月30日，该集团的现金及银行结余的账面金额约人民币205.65亿，同比大幅增加63.7%。净负债比率为65.4%，较上年同期的69.0%显著下降。
今年上半年，得益于中央层面政策持续宽松，城市差异化现象明显，一线城市销售稳中有升，部分高端二线城市在成交面积和楼价方面均有大幅提升。在此宏观市场背景下，合景泰富紧跟市场形势，部署一线及高端二线城市的项目建设，加快库存去化，加速销售，推出符合市场需求的多种产品，主要以89~120 平方米的刚需产品为主，辅以150平方米以上的改善型产品，迎合不同层次的潜在买家需要。
据悉，2016年6月，佛山泷景推出全新改版的产品，以96~135平方米精装修住宅为主。因户型设计大方得体，产品在开售后即引起市场热烈反响，预售均价大幅度提升30%。另外，杭州叠彩园主打85~105平方米的精装修住宅，因地理位置优越，以及板块整体升值，预售均价比去年同期上涨15%以上。
上半年合景泰富共推货值170亿，预售约114亿元，合计建筑面积85万平方米，去化率67%，每平方米售价约为1.34万元。合景泰富全年计划销售220亿元，上半年已完成52%。下半年合景泰富推货量将在200亿元左右，完成剩余销售任务比较轻松。
展望下半年，该集团主席孔健岷先生表示：“2016年下半年，我们预计将推出位于广州、上海、南宁以及杭州的全新项目以作出售。全新项目覆盖刚需和改善型住宅，灵活紧凑的公寓、写字楼等，满足市场不同需要。我们亦加快推出现有项目的后续组团，如佛山泷景、南沙叠翠峰、成都天誉及上海万景峰，及时补充货量，增强存货的周转速度。另外，我们期望推出广州、上海的多处出租物业，主要是写字楼和商场，进一步拓宽多元化发展方向以及增加长期资产，增加可持续性收入。”
加速布局
经过多年合理布局，合景泰富已进入广州、北京、上海三个一线城市，苏州、杭州、南京、天津、成都、南宁、佛山、海南八个二线城市，拥有60个在建的项目。按上半年预售贡献来看，目前40个在售项目中，近48%的预售额来自广州、北京及上海，另外 52%来自高端二线城市，尤其以杭州及南宁较多。
土地储备方面，集团于5月及6月分别购进位于杭州、广州、南宁和佛山的五幅地块。地块都位于已开拓城市的中心成熟地段或新兴城区，发展潜力优越。2016年上半年通过购买土地，共增加集团权益总建筑面积约82.2万平方米。于2016年6月30日，集团旗下拥有60个项目，分布于全国11个城市，共计约权益建筑面积 1040万平方米的土地储备，能够满足集团未来四至五年发展。
今年以来，合景泰富在多个城市新增项目均属于热门地段的优势地块。例如7月1日以47.35亿拿下的上海松江地块，为该集团在一线城市打造高附加值豪宅产品奠定坚实基础。公告显示，该地块总面积为92930.30平方米，出让面积为86559.90平方米，容积率为1.4%，建筑密度不大于30%。鉴于上海房地产市场后劲十足，预计合景泰富的该笔投资会在明年逐步获得回报。
除此之外，该集团还在6月28日以34.3亿的总价竞得佛山北滘新城第二块“双地铁”靓地，折合楼面价11258.76元/平方米。根据出让文件，地块占地92318.7平方米，其用途为城镇住宅用地兼容批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地，容积率高于1.0且不高于3.3，建筑密度不高于25%，绿地率不低于 30%，建筑物不高于150米。佛山是国内三线城市中市场表现最突出的城市，去年下半年以来，受益于广州外溢客户以及本地强劲消费能力，其成为多家房地产企业争相进入的必争之地。
今年以来，合景泰富合计土地购买金额约为120亿。对此，孔健岷表示，合景泰富买地向来比较谨慎，今年以来增加拿地规模，是基于看好所进入城市的后续发展潜力。他认为，拿地一定要确定地块的利润率较高，如此可以实现快速周转，避免因开发周期过长而受到政策调控的影响。据其介绍，目前合景泰富的开发周期为6至8个月。
业务多元
除了在住宅开发领域表现专业，合景泰富在商业地产方面的布局也逐步进入收获周期。
据了解，自2007年该集团完成香港上市后，开始进军商业市场，在广州珠江新城打造了首个商业项目CBD超甲级写字楼，并首次引入高端商住综合体的概念，在住宅项目中引入酒店、酒店式公寓、零售商铺等商业项目，打造了包括CBD高端商住综合体、高端酒店式公寓、高端商业综合体等多个标杆项目。
其间，公司先后打开华南、华东、西南、华北等地市场，在多地打造中高端商住综合体等复合形态精品，并牵手喜达屋、希尔顿、凯悦等酒店集团在各地开发多家顶级品牌酒店。此外，还与多个品牌发展商联手合作开发更大的商住市场，包括与新鸿基地产、香港置地、绿地集团、富力地产、世茂地产、雅居乐地产等开发商合作，进一步拓展全国市场。
商业地产方面，集团的商业板块通过数年的实践和改善，目前已拥有一支高质素的商业团队，管理旗下已开业或即将开业的商业项目，包括于2016年上半年开业的上海悠方商场、将于下半年面世的广州天汇广场、未来一年开业的北京摩方及苏州的商场等。商业团队尝试透过各种现场体验活动让顾客直观感受商品的魅力，力求把纯粹的消费与生活、时尚、精神享受等结合起来，以应对在线电商购物造成的影响。
数据显示，在合景泰富的土地储备中，已经有超过150万平方米是商业用地，包括商场、写字楼或者酒店。该集团一般8%到10%的年度预售资金用于建出租物业，慢慢地提升出租物业的比例。预测在未来3年至5年，租金收入可以达到总收入的10%至15%，到2019年租金可以有20亿元，2020年~2021年可以达到30亿元。
集团的酒店业务及投资物业于期内保持平稳增长。集团旗下已开业酒店共五家，包括广州W酒店、广州东圃合景福朋喜来登酒店、广州花都合景喜来登度假酒店、广州及杭州的木莲庄酒店。集团拥有的主要投资物业之一的合景国际金融广场(IFP)，自2007年进驻珠江新城以来，一直深受租户喜爱，于2016年6月30日的出租率保持在96%。而2016年建成位于上海新江湾的悠方商场，是集团首家商场物业，致力于打造成为上海首个城中绿色购物公园。集团相信随着下半年广州天汇广场开业，以及未来北京摩方、成都及苏州商场投入使用后，集团租金收入将稳步上升。
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