广州土地单价创历史新高 引周边楼盘齐涨价

　　广州土地单价创历史新高 引周边楼盘齐涨价

　　赵思茵

　　沉默已久的雅居乐忽然暴起，给广州房地产市场来了一记惊雷。

　　8月16日，雅居乐地产以21.73亿元及配建27450平方米保障房的代价，拍下广州荔湾区一宗2万平方米的宅地，项目楼面单价创历史新高，比半年前临近的宅地拍卖价高出近80%。

　　就在此地王诞生后不久，地王周边的荔湾区楼盘、临近的佛山楼盘也都放出风声封盘涨价。至此，四个一线城市中房价最为保守理性的广州在地王之后会迎来什么样的变化？均价2万元出头的广州房价，能否借助楼面价三万五的地王扶摇直上？

　　雅居乐拿下广州荔湾地王

　　雅居乐此次拿下的地块位于华大物流地块，临近广州老城区。该地块为二类居住用地，用地面积21908平方米，计容建筑面积89165.56平方米，挂牌起始价14.9888亿元，容积率为4.07，挂牌起始价为14.99亿元，折合楼面地价约为1.68万元/平方米。

　　8月5日，该地块的竞价系统开始接受报价，当天就溢价2.2亿元，报价第三个工作日就已达到设定的最高限制地价21.7338亿元。到了成交当日（8月16日），地块正式开卖直接进入了竞配建环节，共有24家开发商进行竞价。其中包括碧桂园、雅居乐、华发、越秀与地铁联合体、平安不动产、保利、时代、合景泰富、龙湖、五矿、中铁建、招商、电建、融创、泰禾、东原地产、珠投等开发商。

　　最终，经过1个多小时、73轮报价，雅居乐以21.7338亿元、配建拆迁安置房27450平方米拿下该地块。该配建面积已经约占总建筑面积的1/3，扣除配建面积后，该地可售部分的楼面地价达到35216元/平方米，超过海珠区南洲路地王的楼面价34590元/平方米，也远超出周边广钢新城去年年底成交的每平方米19000元。

　　对此，《中国经营报》记者致电雅居乐，该公司回应称：“今年雅居乐集团非常看好土地市场，以‘深耕成熟市场、力拓潜力市场、积极参与市场竞争’为发展战略，准备了充足的资金在一二线城市寻找投资机会，增加土地储备。上半年，雅居乐凭借卓越的战略眼光和强大的资金实力，通过不同渠道补充优质土储。”

　　“地块将丰富雅居乐地产在广州尤其是核心区域的土地储备，体现了雅居乐未来持续深耕广州乃至华南地区的实力和决心。公司目前正在密锣紧鼓筹备海珠区项目，最快今年年底推出市场。”前述人士续称。

　　虽然早已预见此次“抢地王大战”不可避免，但多位业内人士仍感叹，楼面地价高得离谱。中原地产项目部经理黄韬对记者表示：“地块出来之前，业界预计成交价格在3万元以下，没有想到最后出来那么高。新地王如果在两年后要卖5万~6万元/平方米以上，有点难度，这得建立在周边房价每年涨20%左右的基础上。”

　　“这个价格以后只能做豪宅了，但是地块并非是一线江景的地块，周边目前环境也都很杂乱，比较有优势的是有地铁和轻轨也非豪宅所必备。”黄韬感慨道，“并且，在项目的规划里，有约三分之一是保障房，保障房与豪宅部分还不能分开。这就很难做了。”

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志也直言：“地块的价格超出市场预期。目前，同板块在销的同性质楼盘均价也就在33000元左右，面粉已经比面包贵。以现在的拿地价，销售价达到45000元左右，开发商才有利润可言。雅居乐拿下这块地，风险很大。”

　　但合富辉煌首席分析师黎文江却持有不同的观点。其认为，地块主要是看未来。以后实现广佛同城后，原芳村将成为大都市圈的中央CBD。现在刚开始崛起的原芳村板块，还有很多地块可开发，潜力很大。

　　楼盘齐涨价

　　和业界的忧心忡忡相比，周边的楼盘则有点“弹冠相庆”的味道。地王甫一诞生，周边的楼盘马上向雅居乐发去贺电，并表示将封盘涨价。

　　8月16日，地王成交后不久，金融街融穗华府马上在楼盘处挂出宣传海报：“溢价123%，明年广钢必破5万，地王一出，涨声四起，承诺8月16日前不涨价，最后12小时疯狂抢房，过后即封盘。”

　　地块规划图都公示一年多了仍未见大动静的华发荔湾荟也闻风而动。据媒体报道称，华发内部人士透露，就等着地王出来开盘呢。并且就在竞价结束后，一位华发人士兴奋地发了一条朋友圈：感谢雅居乐。新世界凯粤湾更是直接于17日封盘涨价。

　　此外，保利曼城和保利海德公馆也加入涨价队伍。保利曼城负责人对外称，如今地王出现了，项目4栋将暂缓推出，封盘待涨。而保利海德公馆负责人也表示，8月12日新组团开盘，半小时销售额就达5亿元，如今地王会更提升楼盘价值，所以涨价是必须的。

　　地王对市场的刺激作用正逐渐蔓延到周边区域。

　　地王出现后一天，保利地产宣布广钢两个项目一天卖了2亿元。而位于海珠区广纸新城的绿地越秀海玥的相关负责人也表示，“蝴蝶效应”引起周边不少楼盘封盘调整价格，绿地越秀海玥也将于8月17日起全线涨价。

　　远在天河东的项目也受到影响。龙湖天辰原著的工作人员也告诉《中国经营报》记者：“在地王出现后，项目的160平方米的四方认筹明显加快，最后几个下筹拿优惠的名额瞬间被抢空。而平常不开工的楼盘在地王出现当天也工作到晚上九点多。”

　　广州的地王火还能烧多久？

　　至此，四个一线城市中房价最为保守理性的广州在地王之后，也迎来了一波涨价。但均价2万元出头的广州房价，能否借助楼面价三万五的地王扶摇直上？地王的刺激效应又能持续多久？

　　黄韬对记者分析称：“的确，地王对市场有不小的刺激作用，加速了成交。但这样的疯狂并不能持久，广州的土地和楼市供应量都不小，开发商也不会继续盲目乐观炒高地价。”

　　根据广州4月份公布的《广州市2016年建设用地供应宗地表》，广州今年预计供应241宗地块，总用地面积约1730万平方米，土地出让计划总量超过去年。其中宅地（包括村住宅用地、保障用地等）计划供应75宗，占地约475.4万平方米；商业用地（包括村住宅用地、保障用地等）共84宗，占地约384.6万平方米。

　　但在上半年，广州土地成交仅完成了全年任务的1/4，出让的土地也以商用为主。这意味着，在今年最后的4个月里，广州市场上将有大量土地供应，其中不乏市区优质地块，而开发商的抢地行为也将趋于理性。

　　除了市场供应外，广州市住建委也站出来奉劝购房者要理性。其称，今年下半年商品房供应充足，尤其是增城区、天河区、白云区、番禺区供应较大，购房应多方比较并结合经济条件理性思考，避免被误导。

　　但即便如此，“今年广州的房地产表现将会是量价齐升，预计同比去年涨幅15%左右。”黄韬称。