碧桂园5年千亿10小镇 杨国强用科技造梦

　　碧桂园5年千亿10小镇 杨国强用科技造梦

　　时代周报记者 胡天祥 发自佛山

　　“科技小镇计划是一个挑战，广东没有一个企业和政府能够完整地实现这个理念，对我们做房地产的，更难。但我们有经验、有胆识、有资金、有操作能力，我对碧桂园很有信心。”8月9日，碧桂园“产城融合战略”发布会现场，鲜少出现在公众面前的碧桂园董事会主席杨国强意外现身，为公司计划五年投资千亿资金的“科技小镇”项目背书。

　　从位于佛山顺德“全身铺满绿植”的碧桂园总部大楼，到新加坡旁占地14平方公里的森林城市，贫苦出身的杨国强一直希望将对土地和绿色难以割舍的情怀寄托到自己建造的房子当中。

　　这一次，杨国强把目光投向了“科技小镇”。在他的构想中，作为碧桂园产城融合战略的具体落地，“科技小镇”是缩小版的森林城市，人们能够以低成本生活在完美的社会里，绿化很好，长满植物，还可以听到鸟的叫声。

　　从企业经营的角度出发，碧桂园将借由科技小镇全面进军产业地产，获得政府支持与大量土地资源。在今年7月初，碧桂园副总裁朱剑敏便公开表示，碧桂园将首先选择在深圳周边地区发展“科技小镇”项目，每个项目至少计划投资300亿元。

　　这意味着，从未接触过产业地产的碧桂园需要招兵买马，从而顺利进军这一房地产行业的又一细分领域。这一次，他们找来了合适的帮手。

　　进军产业地产

　　继斥资超2500亿元在马来西亚打造海外地产森林城市之后，碧桂园又马不停蹄地计划投资上千亿元，建设数量或达十个之多的“科技小镇”项目。

　　“我们认为，产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。”碧桂园助理总裁向俊波向时代周报记者透露，目前已有三个科技小镇项目开动，分别为惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目，“我们5年内会安排不少于1000亿元的投入，计划在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇，并实现模式输出”。

　　发布会上，在杨国强短短几分钟的致辞过后，下一个登台者的是深圳百富东方投资有限公司(以下简称“百富东方”)董事长戴宏亮。

　　作为前天安数码城(集团)有限公司(以下简称“天安数码城”)总裁，戴宏亮深谙产业地产经营之道。

　　成立于1990年的天安数码城是中国最具规模的城市产业地产开发和运营企业，这其中，戴宏亮功不可没。2012年开始，戴宏亮带领天安数码城展开全国范围内扩张，并从“传统的科技产业园”转型为“城市产业综合体开发运营”。截至目前，天安数码城已在全国10个城市开发、运营和管理15座园区，总运营面积超过1200万平方米。

　　一个初入此道，一个经验丰富，碧桂园和戴宏亮最终走到了一起。2016年6月22日，碧桂园与戴宏亮名下的百富东方合作成立深圳碧桂园百富产城发展有限公司（以下简称“碧桂园百富发展”），而就在前一天，碧桂园还与百富东方共同考察了东莞黄江镇，商讨产业合作项目。

　　时代周报记者从全国企业信用信息公示系统处了解到，碧桂园百富发展注册资产达1亿元人民币，其中碧桂园出资6000万元，百富东方出资4000万元，而“科技小镇”项目正是由碧桂园百富发展具体操作。具体分工来看，百富东方将主要负责产业引入和运营，碧桂园则主要负责项目硬件建设开发和运营。

　　在碧桂园百富发展的管理层名单中，碧桂园总裁莫斌任董事长，戴宏亮任董事。不仅如此，戴宏亮还拉来了前天安数码城副总裁莫尚炎出任总经理兼董事。1995年便全面掌舵天安物业的莫尚炎，对于产业园区管理运营，显然不在话下。

　　另据时代周报记者获悉，平安银行将为科技小镇企业提供包括股权融资，互联网金融，资产管理等服务。李开复的创新工场、清华大学也与碧桂园百富发展达成战略合作。“分工合作是必须的，碧桂园有优势，我们也有不足，尤其是产业板块。我们的合作也有很多方式，但未必是股权的合作。”向俊波在接受媒体采访时透露。

　　千亿大饼

　　据中原地产研究部最新数据显示，前4月一线城市仅供应42宗地，共计住宅用地建筑面积为632万平方米，同比下降7%，为十年来最低值。一线城市土地荒，让正处于急速扩张中的碧桂园不得不改变策略—“曲线”拿地。借由“科技小镇”项目全面进军产业地产，碧桂园得以借助政府政策支持，获取大量深圳周边优质低价土地。

　　在2015年4月成功引入中国平安成为其第二大股东以拓宽融资渠道后，碧桂园的扩张野心得到极大释放。尤其新增土地支出一项，2016年首6个月获取土地的预期建筑面积约为4385万平方米，总代价约人民币728.3亿元（含少数股东权益）。其中属公司权益所有人的预期建筑面积约为3149万平方米，总代价约人民币472.3亿元。其中新项目（面积）占90%，旧项目占10%。

　　在时代周报记者获得的一份碧桂园拿地策略报告书显示，为应对一手土地市场面粉贵过面包的现状，2016年，碧桂园将寄期望于寻求政府融资平台合作；二手地方面，将以土地入股进行合作。

　　此外，碧桂园在其内部推行“合伙人机制”，公司2014年10月及以后获取的新项目，总部及项目层面的高级管理人员需认购不超过15%的公司股权，公司及项目层面的权益占比也因此改变。

　　在部分评级机构看来，购地方面的积极对于合同销售提升明显，但也将推高其净负债率。来自碧桂园2016年前7月的业绩数据显示，截至2016年7月31日，碧桂园实现合同销售金额约人民币1494亿元，合同销售建筑面积约1857万平方米，其中，公司权益所有人应占合同销售金额及合同销售建筑面积分别为1160亿元及1509万平方米。2016年首六月，公司销售楼款金回笼超过人民币1051亿元。

　　得益于此，碧桂园将其2016年年度销售目标由1680亿元上调至2200亿元。但招商证券担心，数据来看，购地积极对盈利方面的提升还不明显，同时公司的财务负担已经增加。

　　过去半年，为购置土地提供弹药，碧桂园利用国内外融资渠道的开放，多次进行发债行为。2016年3月初，碧桂园发行票面利率4.75%5年期公司债券，募得金额40亿元。3月末，碧桂园发行票面利率4.55%4年期公司债券，募得金额40亿元。8月初，碧桂园再次发行票面利率4.6%5年期公司债券，募得金额10亿元。