高地价时代的替补之道

　　高地价时代的替补之道

　　开发商掘金城市更新 存量改造成新宠

　　僧多粥少的土地市场，存量改造能否为开发商营造新的利润增长点？

　　东地产 闫文娟

　　历经数十年城市发展之后，城市中心尤其是一线城市中心新增土地已经处于极度稀缺的状态。大量现有的存量物业无法满足市场快速变化的需求，在城市更新不断提速的当下，这部分存量用地被赋予了全新的价值。在地价狂飙的当下，越来越多的开发商开始意识到其中的万亿商机，纷纷投入存量市场。

　　淘金存量市场

　　近年来，上海的城市更新商机初显，许多开发商都嗅到了存量房改造市场的商机。一部分持有现有物业的开发商开始自行进行项目升级改造以实现其最大价值；而一部分有实力的开发商则开始收购老城区内有潜力的存量房地产项目进行改造升级以获取市场回报。

　　日前，上海万科与国药中生上海生物制品研究所有限责任公司就上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目签约。这也是万科在上海启动的首个核心城区的城市旧改项目。

　　资料显示，延安西路1262号原是上海生物制品研究所有限责任公司的厂房，厂房内有独特的建筑风格，地块上现存的著名邬达克作品孙科别墅以及其他几处上世纪二十年代的西班牙风格建筑，都是重要的历史文化遗产。

　　万科集团高级副总裁张海表示，之所以启动城市改造，是因为一线城市已经进入存量市场，在市区土地越来越稀缺的情况下，通过城市更新的方式可以让万科获取市中心的项目。

　　张海称，该项目改造需要1年左右的时间，目前已经启动预招商。

　　除了万科以外，金地商置行政总裁徐家俊也公开表示过：“金地商置未来重要的产品系列就是城市核心区域传统商业的升级改造，包括旧商场、旧写字楼、旧厂房等等。”

　　早在今年年初，金地商置就发布公告称，拟收购广州广电房地产开发集团股份有限公司76%的股权，斥资约14.24亿元人民币。据悉，广电地产共拥有51家附属公司，包括20个主要拟建、在建及在售的房地产开发项目，其中就涉及旧改项目。

　　紧接着，金地商置又在其微信公众平台发布《金地商置携手启客集团，助飞精致商业梦想》一文，宣布金地商置与上海启客集团签订合作框架协议，双方拟就中国商业地产项目进行紧密的全方位合作。双方将会合资成立产业园发展基金及社区商业发展基金，重点投资于改造升级类的产业园及社区商业项目。

　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，启客专门从事商业地产的策划和营运，统筹和管理服务项目总面积近1000万平方米，曾运营、策划的项目有上海8号桥创意园区、上海陆家嘴中信泰富船厂改造项目、上海无限度广场、北京三里屯village、南京夫子庙整体改造项目等。

　　就在6月30日，金地商置2016上海首个新旧改项目已经正式启动。据悉，坐落于淞南高境板块的宝山保温瓶厂地块将转型为以文体休闲为特色的知识型产业复合社区。

　　金地上海项目负责人表示，从战略角度看，上海土地获取成本越来越高，如何盘活外中环之间的存量用地，尤其上海市中心的大量工业用地就成了关键问题。基于此，金地希望在存量资产再利用上形成一套成熟的模式。

　　近期，富力地产董事长李思廉也曾公开透露，公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳，已经有三四个项目在谈，包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。

　　万亿商机

　　事实上，经过数十年的发展，城市建设不断深化，上海部分区域的建筑逐渐跟不上时代需求，政府相关产业规划能级亟待提升，启动城市改造项目已是大势所趋，而工业用地是本轮改造过程中非常关键的一块。

　　《东地产》在《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中注意到，“十三五”时期上海将逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，就是到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，新增建设用地只有约60平方公里。下一步，关键要盘活存量，在城市更新、工业区转型升级上做文章，下定决心调整低效建设用地，重点是调整约850平方公里的工业仓储用地。

　　根据上海市政府曾经下发的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并为此制定了一系列引导及鼓励政策。文件显示，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

　　如此，工业用地原土地权利企业可实现土地资产的盘活，政府可以有效增加建设用地供给并实现土地资源的合理利用，房地产企业可以此获得市区优质地块的土地储备。在这一新政策下，拥有可观规模的国有企业存量土地成为盘活的突破口。

　　以宝钢为例，2014年，宝钢集团以14.76亿元补缴地价的方式，将旗下上钢10厂厂区工业用地（现红坊创意产业园区）转性商办用地，折合楼板价楼板价1.1万元/平方米，后以27.46亿元的价格转让给融侨集团，收益接近一倍。

　　对于融侨地产而言，拿下红坊地块也是一笔很划算的买卖，该地块东至淮海西路，南至凯田路，西至新华公寓，北至安顺路，位于上海内环内的核心商圈。此前一年，K2地产就在这块地周边拿下一块商办地，当时的楼板价达到了29229元/平方米。而融侨集团拿下该地块的楼板价仅为2万元左右，仍远低于K2近3万元的拿地单价。

　　此外，2014年，旭辉以41.75亿元的总价竞得浦东新区洋泾社区C000204单元1-03-05地块，溢价19.6%，楼板价18419元/平方米。据悉，该地块此前的权利人为上海汽油机厂，隶属于市属国企上汽集团，2002年—2013年，浦东新区政府历时十余年完成这一地块的土地收储。现如今，该地块被旭辉集团打造成豪宅项目——铂悦滨江，别墅单价为13万/平方米，可谓赚得盆满钵满。

　　据当时DTZ戴德梁行估价及顾问服务部数据显示，上海市国资委目前出资监管企业集团共约52家，下辖共约4,180家公司，国企拥有可观的土地存量可供盘活。

　　安邦咨询董事长陈功表示，如同很多国家已经经历过的一样，“大都市病”越来越严重的中国一线城市，正在率先迎来城市更新的浪潮，其中蕴含的商机将十分庞大，少说也有数万亿，甚至十万亿之上。

　　更新趋势

　　国内城市更新的潜在需求量十分惊人。

　　根据中国指数研究院报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在一线城市多在划定城市界限，控制人口，所以如何处理好存量土地是重要问题。过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。

　　以瑞安房地产打造的上海新天地为例，该项目通过融合中国古建筑与西式文化的休闲街区，主要面向城市年轻阶层。项目内不仅具有历史悠久的石库门建筑，还配有企业一手打造的餐饮、娱乐、购物、文化等一站式的消费服务，人流集聚效应强，成功将原有的低端棚户区改造为全新的高端城市名片。

　　另一方面，在今年上海发布的“工业用地27条”中提出，需要建立104、195和198区块联动机制。在坚持“195区块以转型为主、198区块以复垦为主”的原则下，对符合产业导向及规划和环保要求、发展潜力大且确有改造升级需求的现状工业企业，允许开展技术改造。

　　据悉，104区块是指全市现有的104个规划工业区块，195区块指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地；198区块指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，面积大约为198平方公里。而195区块有很多企业要进行外迁，未来该区域的定位是高新技术产业、企业总部以及商住功能。由于涉及土地性质变更，因此区域升值潜力巨大，这也成为类似万科这样的民营企业“插足”的主要区块。

　　毫无疑问，上海市中心正在通过对工业用地的改造实现产业结构调整。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，城市有机更新在存量房时代最具投资价值，并将激发城市活力，再造城市繁荣，相信传承与再生将会再续一个城市的传奇。在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。

　　盈利拷问

　　虽然有开发商在旧改项目中赚得盆满钵满，但亦有开发商在旧改项目中跌倒。

　　去年下半年，东华实业宣布称，有意收购具有开发建设北京市西城区丰盛胡同危改西区D、E地块权利的北京万联中天房地产开发有限公司100%股权。然而，10天之后，公司决定终止收购北京丰盛胡同项目，原因为收购项目金额较大，牵涉收购难度较大，公司无法明确收购具体时间及计划安排。

　　《东地产》从熟悉旧改操作流程的人获悉，旧改审批流程相对复杂，甚至要盖上超过百个章才能完成。同时，由于多方利益纠缠，旧改项目的时间周期存在各种不确定性，这也是有开发商半途退场的原因之一。

　　尤其作为四个一线城市中人口密度最大、历史较为悠久的上海，其城区旧改项目一般具有体量大、人口多、持续周期较长、搬迁成本颇高等难点。参与旧改项目的房企不仅要具备一定的资金实力，而且要摸索出一套有效的经营模式。

　　张海认为：“城市存量空间的城市更新之路仍然非常艰巨，其中改造模式、改造方向和融资压力是瓶颈。一方面，完全依靠政府‘自上而下’的‘土地储备’模式，难以满足城市更新综合化、多元化的发展理念；其次，城市更新项目多具有体量小、碎片化、改造限制多样等特征，对改造方案提出较高的要求；同时，受我国国土管理政策限制及近年来政府对融资平台清理和整顿的政策影响，社会资金参与城市更新缺乏有效激励机制，融资渠道不畅逐渐成为城市存量土地激活的掣肘因素。”

　　克而瑞研究中心沈晓玲也表示，参与旧改需要巨额的前期投入，如果是以长期培育物业增值后再售卖来盈利，期间的资金沉淀十分厉害。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。

　　“单纯的旧改项目其实没有太大的盈利空间，尤其是旧改过程中动拆迁成本、赔偿成本、城市规划不断调整带来的成本等，都会使得旧改项目的压力非常大，”一位业内人士指出， “但如果政府承诺给予其他区域拿地的便利，以弥补此类旧改项目盈亏的风险。或者更多地听取此类企业的项目规划，一定程度上能够让此类房企打造出标杆产品。”

　　不过，在当前地王频出的背景下，更多的房地产企业谋划创新、谋划转型，相对而言，城市更新项目的成本还是远低于新推地块，因此，存量地产的投资开发正逐渐成为开发商在一线赢利的新焦点所在，越来越多的企业都想尝试这块蛋糕。

　　城市再造

　　上海城市更新试点 西亚宾馆变身记

　　一个30多年前的老旧宾馆变身甲级写字楼，作为沪上城市更新试点的项目将留给行业怎样的案例？

　　东地产 虞依唯

　　徐家汇，作为上海市中心繁华的商业中心，正在进行着一场“脱胎换骨 ”的改造。

　　徐家汇美罗城旁，唯一一幢正在施工的全钢结构建筑显得格外醒目。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，在徐家汇商圈宏伟的规划蓝图中，原西亚宾馆将改造成超甲级写字楼项目T20，这也被列为上海市“城市更新”试点项目。

　　再造时机

　　来自上海交大的商业地产教授石一丰表示：“徐家汇作为上海老的商圈，目前面临着公共空间不够、交通混乱等问题，因而该区域释放出公共空间是非常必要的。加之周边商业的发展，也需要有和谐的配套匹配，因而始建于1979年的西亚宾馆的更新就显得很急迫。”

　　《东地产》记者了解到，位于天钥桥路20号的西亚宾馆北至肇嘉浜路，东抵天钥桥路，南接美罗大厦、汇联商厦，西邻美罗城，正在改扩建成一个全新的写字楼项目。今后，这一名为“T20”的大厦总建筑面积将达到24258平方米，建筑高度从原来的31米提高到70米，由地上13层和地下3层建筑组成，功能布局十分完备，包括开放的公共空间、公共停车区域、商业、办公空间和会议展示中心等，还将设计最新颖的建筑物垂直绿化和屋顶花园。

　　近日，《东地产》记者去现场探访，站在天桥上方望进项目工程围墙内，现场正在紧锣密鼓施工中，几名工人正在进行玻璃外立面的搭建。目前，整座大厦全玻璃幕墙外立面已经接近完工，只是楼下好几层的公共空间还是“毛坯”状态，造型格外显眼。

　　“这里感觉建了好久还没好。”美罗城保安张先生这样说道，而经常往来徐家汇商圈的市民也如是表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“对于此类项目来说，改造的力度大，也体现了徐汇区城市更新的决心和新思路。对于徐汇区来说，商业设施较多，但单纯的写字楼物业是偏少的。此次此类物业改造，对于后续增加此类物业的供应有积极的作用。另外，这也体现了此类项目较好的投资价值。相应企业也愿意承受更高价格的租金。”

　　前世今生

　　如今少有人知晓T20的老底子——西亚宾馆的前世，《东地产》记者咨询多名沪上新生代建筑设计师，他们表示也少有听闻。

　　资料显示，西亚宾馆附楼建于1979年，是徐家汇地区改革开放后最早的建筑之一。主楼建于1995年。西亚宾馆一直是一座非常朴素的三星级宾馆，方盒子造型，白色外墙，除了外立面上日新月异的广告牌，岁月几乎在这幢建筑上停滞了。在徐家汇商圈日新月异的发展进程中，西亚宾馆愈发显得老旧，与周边的建筑格格不入。加之，西亚宾馆两幢楼出现了不均匀沉降，存在安全隐患。

　　据了解，开发商徐家汇商城集团早已考虑动西亚宾馆，但出于诸多因素考量，开发商意识到拆掉重建一座新的宾馆，预期营收并不会有显著增长，改造经费却要上亿，对企业来说实在“不划算”。多方面考虑之下，在徐家汇商圈改造升级的规划中，根据《上海市城市更新实施办法》，徐家汇商城首先将西亚宾馆列入上海市“城市更新”试点项目。

　　而对于西亚宾馆改造后的定位也更加明确，徐汇区政府和徐家汇商城集团将其改扩建为超甲级写字楼“T20”，办公区域将实现无柱的空间设计，打造沪上城市更新名片。为缓解徐家汇人车混流的交通窘境，T20大厦还将通过增加人行步道、空中连廊及大面积公共停车位，从而缓解徐家汇商圈的交通拥堵状况。将来，空中连廊将会与上海六百、汇金百货、美罗城、太平洋数码等周边商场的二楼互相串联，“廊桥”上将建垂直绿化带，还会增添娱乐休闲设施，形成可供行人穿越的“空中花园”。

　　新地标设想

　　这是徐家汇商圈30年来最大规模升级改造计划。

　　第一太平戴维斯上海物业顾问有限公司商业楼宇部高级董事郑廷俊告诉《东地产》：“T20将提升整个徐家汇的办公环境，由于本项目将于2016年第四季度竣工，尚在预热阶段。目前招商招租情况表现良好，众多带看客户反响甚好。有多家国内外知名企业向本项目发出租赁意向，具体成果将于近期公布。”目前，T20的租金为9元/平方米/天。

　　“徐家汇商圈作为上海老牌的商业中心，已经有20年的时间了，众多商业综合体汇集的商圈与上海其他新兴商圈相比实际上该商圈的便捷性、体验性等相对落后，平时出去消费购物等该商圈亦不是我的首选。”单位在徐家汇商圈附近的石小姐向《东地产》吐露心声，“听闻现在相关方面正在针对这一商圈进行更新改造，还是蛮期待的，期待一些老旧的商业模式可以更迭，增加一些时尚年轻化的元素。西亚宾馆作为有几十年历史的老旧朴素的宾馆，它的改造也非常具有样本意义，随着老底子西亚宾馆的焕然一新，随着该区域年轻时尚、现代化消费模式的注入，更新改造的徐家汇商圈将再添几分活力。”

　　“过去很多项目可能要超过5年进行回收，而对于徐汇此类项目来说，3年可能就会出现盈亏平衡的状态。对于徐汇区的城市发展也有积极的作用，”严跃进分析指出，T20项目从投资回报来看，主要在回收期方面会比较快，“后续徐汇区也不甘落后，通过一些技术改造，比如类似陆家嘴那样串联各个商务和商业楼宇，进而改变徐汇区交通拥挤、资源流通不顺畅等问题。后续整个投资价值会持续攀升，也能够强化产业聚集的效应。”

　　除了西亚宾馆以外，肇嘉浜路上的“太平洋数码二期”也将拆除重建，将来，五层以上餐饮空间都设有挑空阳台；而航空科技大厦则将从原先的“小、散、乱”被改建为有别于普通商务楼的“创意空间”。

　　据悉，两年内徐家汇商圈约有15个改造项目陆续启动，通过城市更新项目，徐家汇商圈将释放更多的城市公共空间，升级成为国际化商圈样本。

　　上海城市更新经典样本解读

　　从新天地到田子坊的秘密

　　从新天地到田子坊，上海城市更新的二十年变迁，究竟给未来产业发展留下怎样的路径参考？

　　东地产 杨树坤

　　“以史为鉴，可知兴替”。

　　在城市更新日益成为众多开发商掘金商机的当下，从新天地到田子坊这部“上海城市更新史”，或许可以成为新一代开发商们参悟的经典。

　　新天地：

　　新旧对话，石库门传奇

　　走入新天地，依旧是青砖步道，清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂。但石库门里七十二家房客的嘈杂不再，优雅的音乐缓缓流淌。不同的肤色、不同的语言、不同国度的人们相聚在露天咖啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。

　　人们是这样评价“新天地”的：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它 “中国”，中国人觉得它“洋气”。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，契合了上海的城市定位。

　　从商业角度来看，毫无疑问，它也是成功的：从1997年的规划构想，到2001年的建成开业，再到现如今被亲切的称之为“市中心的中心”，新天地只用了5年的时间。从最初开发商始终强调项目定位的综合性（因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起，瑞安认为综合性的定位有很大的市场发展空间），到把上海新天地打造成上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点，再到今天，它早已成为上海这座国际大都市“国际交流与聚会”的不二之选。

　　新天地成功的逻辑何在？《东地产财经周刊》调研发现，可从区域规划、装饰设计、招商布局三方面进行解读。

　　新天地在区域规划上体现出“新旧对话”的逻辑。新天地整体规划为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅，建成了一座总楼面面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心。这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院等；北部地块则以保留石库门旧建筑为主，由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅；在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑成为了凝结历史文化与艺术的城市风景线。 门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，商业空间丰富的层次感为未来入住商户扩充了客源结构。

　　在装饰设计上，新天地摒弃了造“假古董”的流弊。新天地将旧建筑物合理改造，但绝对没有将新建筑物也造成和周围旧建筑物一样的样式，而是大胆用新，这也正是“新天地”的“新”之所在。如新天地内的LUNA餐厅，使用了玻璃幕墙为建筑立面。

　　招商布局上步步深入，层层提高。不可否认，除了设计理念新颖、运营管理到位外，市场定位准确也是使新天地名声大噪的一个主要原因。“上海新天地”的定位经历了三个阶段的深化。第一阶段强调综合性，将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等功能全部集在一起；第二阶段，将该项目打造成上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点；最后阶段的定位是，让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，在众多Mall中脱颖而出。

　　田子坊：除了利益更具情怀

　　这个有些陈旧、有些创意、有些风雅的田子坊，充满着市井气和商业化，却是如今中国的最佳创意产业区，二十年来这里经历了沧海桑“田”的变迁。

　　田子坊位于上海泰康路210弄，是典型的弄堂、工厂混杂的城市街坊。曾有上海食品工业机械厂、上海钟塑配件厂等6家工厂在此生产。由于企业效益下滑和城市产业结构性调整，厂房开始出现大面积的闲置。1998年，上海艺术家陈逸飞、尔东强等人在此设置工作室后，田子坊开始脱胎换骨。1999年改称“田子坊”。目前，这里已经聚集了来自18个国家160家企业，已被视为上海的“SOHO”，视觉艺术的“硅谷”、上海创意产业的发源地。

　　在商业上，田子坊也取得了不菲的成绩。据公布数据，占地仅7.2公顷的田子坊园区（其核心区"三巷一街"约为2公顷）,目前已有各类特色商户400余家,早在2010年便实现税收1473万元。

　　田子坊更新成功的逻辑也不失为未来开发商借鉴，其可概括为精准的商业定位、充分的人文关怀、增添时尚元素扩充商业结构等：

　　新文化产业的集散地——市场定位精准。1998年，曾经的卢湾区政府将泰康路上的马路集市迁到田子坊内，依托卢湾区的区文化产业优势，把田子坊老街区定位为新文化产业的集散地。田子坊处于卢湾区的心脏地带，距离淮海中路、新天地都很近，对面就是卢湾区的地标日月光中心广场，黄金地段加上便捷的交通，田子坊被很多投资人看好。由上海市民、田子坊内的居民、企业、艺术家、投资商等组成的“投资群体”看中了这里的文化氛围，不断有人到这里投资，渐渐形成了一条“小规模、多元化、渐进式、动态性”的城市更新模式，使得这个老街区的发展始终具有一种鲜活的“原创性与原生态性”，在原来的上海里弄文化基础上出现了许多创意，形成了一个创意产业群。老街区逐渐完成了传统文化融合创意新产业的转身。

　　留住人情味——充分的人文关怀。老城区改造是否成功要看其是不是还有人气，田子坊留住了世代住在这里的原住民，留住了传统民俗文化活动的主要从事者，就留住了历史街区的“人味”。 二十世纪三十年代，石库门房子是上海独具特色的里弄住宅，里面有形形色色的人物，五花八门的行当，生动地展现了上海的市井百态。最终，市场也恰恰选择了上海里弄文化作为突破，进军田子坊。

　　注入时尚元素——扩充了商业结构。田子坊的小弄堂里藏着众多小店，每家的招牌都很有特色，视觉艺术、工艺美术、建筑设计、影业制作、IT数码……小而美的设计更能抓住大众眼球。田子坊从多层次满足了游人对文化的渴求和实际消费需要，符合“人情”。