上海又出地王 信达58亿豪夺外环外宅地

　　上海又出地王 信达58亿豪夺外环外宅地

　　上海周边土地市场高烧难退，更加刺激一线城市购地热情持续走高。

　　六一节，顾村地王如期而至，信达斩获宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，总价58.5亿元，楼板价37118元/平方米，溢价率303%。

　　该地块溢价超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。参与房企达24家，包括滨江+平安、信达、保利、金茂+电建、中铁建、中铁、华润、招商等。

　　地块要求保障性住房比例为5%，全装修比例30%，中小套型（90-100平方米）要求占到建筑面积的60%，住宅套数下限1143套，平均套型面积133平方米。地块要求受让人必须自持不低于15%住宅建筑面积（计 21667.3平方米以上）用于租赁，自持100%商业建筑面积（计5001.70平方米）。

　　上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，地块位于宝山顾村板块，周边生活配套相对成熟并且还有改善的空间，周边拥有7号线和建设中的15线两条轨交。距离地块最近的项目“中铁建青秀苑”目前报价3.4-3.5万元/平方米，距离项目不远的“金地天地云墅”即将推出新房源，预计推出的洋房单价达4万元/平方米。

　　宝山顾村出让的市场化宅地和商住土地并不算多，自2008年开始至今有8幅，此前最近成交的是2014年的两幅宅地，由融创绿城取得的“宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块 ”，楼板价20150元/平方米；金地、保利、旭辉和龙湖四家企业联合竞标的宝山新城顾村A单元08-07地块，楼板价13814元/平方米。

　　龚敏认为，此番地块溢价创新高不意外。首先，前期诞生的多幅区域地王面粉价都高于面包价，尽管上海土地供应计划规模实际上并不低于去年，但是在建设用地负增长的预期下，加之今年土地供应确实出现了放缓的迹象造成了土地供应紧张的预期。其次，地块板块属于自住为主，较受房企青睐，加上周边配套环境还有待改善升级的空间，为高地价奠定了基础条件。尤其是当前宝山顾村板块市场化住宅存量套数仅397套，而板块今年前五个月成交1090套，明显存在供不应求。从3.7万元的地价来看，未来房价将破5万元/平方米已经没有悬念。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，顾村紧邻外环线，但地块并不在顾村板块中心区域，因此在生活配套等有一定落差。对地块的自持要求也为开发商带来一定难度。虽然商业项目可以填补区域内消费需求空白，但规模不大，给房企发挥空间有限。加上这幅地块开发总量比较大，所以开发难度并不小。

　　顾村已经一年多没有经营性宅地出让，加上土地市场高温，尤其是周浦地王给市场带来很高期许，同时也有标杆意义，因此市场激烈竞争难以避免。从楼板价推算，未来成本价至少在5.6万/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本价高达7万/平方米。而目前板块内最贵的项目成交均价约4.6万元/平方米。所以对房企来讲，未来利润空间被大大压缩。

　　上海周边土地市场高烧难退，更加刺激一线城市购地热情持续走高。并且受到土地市场推动，近期楼市成交明显反弹，而本月还有多幅重量级地块将拍卖，前述分析师预计区域市场将有不错表现。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着美元进入加息通道，国内资本继续外流，而从国内货币政策走向来看，虽然央行会采取对冲措施来继续释放流动性，但从近期“权威人士”的发言来看，接下来中国货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩，不会依靠大幅放水的方式刺激宏观经济。因此，对于中国房地产市场来讲，由于货币政策开始收缩，热点城市楼市需求透支，再加上北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧，一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然。

　　（编辑：骆轶琪）

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