文字|谭松珩

　　根据中国的现实和海外的经验，房地产的长线过剩并不会因为新政而改变。

　　 按照惯例，抛出观点之前，分享一个小故事：2012年欧债危机逐渐从希腊蔓延至意大利、西班牙和葡萄牙等国。这些“欧猪”国家（PIGS，指欧债危机的漩涡中心国家：葡萄牙、意大利、爱尔兰、希腊、西班牙）正经受大规模的资本外流，国内金融业脆弱不堪，整个经济形势危如累卵，西班牙第三大银行集团Bankia因资产质量下降，股票承压不断下行，市场一直传言政府将救助Bankia。5月10日，西班牙政府终于决定对Bankia银行实施国有化，避免其破产倒闭。

　　 政府为银行注入便宜的政府资金，避免银行股票变得一文不值，这怎么看都像是好事——不过，资本市场却让人大跌眼镜：国有化后，Bankia的股票继续下跌，随后债券等级也被评为垃圾级。因为，政府的国有化传递给了投资者们一个“悲观”的信号：如果不国有化，那么Bankia的股票将一文不值——这意味着国有化之前对Bankia股价的估计是严重错误、低估了风险的。由于政府的救助行为恰好证实了市场最悲观的预期，于是引发了市场对Bankia股价的重新估计——股价出现了大幅下跌。

　　 资产过热的阶段，对资产价格进行打压的利空政策——例如上届政府平抑房价的限制措施——常常会被解读为当局已无力通过市场化手段抑制价格上涨；相反，资产悲观的阶段，即使是对资产价格进行推动的利好政策也会被市场解读为政府承认如果不这么做后果可能很严重。这样的“逆向选择”（即信号发出者的本意与信号接收者理解的意思完全相反）在Bankia身上发生过，从目前的趋势来看，似乎也正在中国房地产市场上发生。

　　 3月末，各大部委争抢头条的活动如火如荼——在房市上，先是住建部联合国[微博]土部发布地产新政，要求土地供给较多的地区减少供给、尚未开发土地可转变用途、政府可购买商品房作为保障房：两部委的新政是希望从供给上掐断房地产市场的全面过剩；随后住建部又联合央行[微博]、银监会下发通知，全面降低二套房首付比例，鼓励改善性住房需求入市托底；而同日财政部及国税总局再发通知，二手房销售的营业税免征年限从5年改至2年，力求吸引投资型住房需求入市。

　　 有在需求方面下工夫的五部委联合通知，也有在供给方面努力的两部委推出新政，要水有水、要面有面，能不能和出筋道的面呢？金融市场首先就说了“不”。

　　 从股市看，多家券商或其他机构编制的房地产股票指数全是3月31日——房地产新政出台后第二个交易日到顶，随后便与大盘走势分离，一路下跌，重演Bankia噩梦——市场投资者们发现，房地产比想象中还要烂。

　　 与房地产息息相关的大宗商品将悲观态度表露无遗——短短4天，建筑材料玻璃每吨从963元跌到900元、螺纹钢从每吨2493元跌到2393元、原材料铁矿石从每吨408元跌到380元……市场分析师和行业参与者用脚投票：政府救助传递的“不止是坏消息”。

　　 我们常常说市场也会犯错，那么这次金融市场对新政的悲观表现是不是市场反应过度了呢？或者说，从实体经济的角度出发，政府这次有水有面、供需两头抓的救助政策，是不是真的能托住房地产下行的趋势呢？显然，房地产市场也说了“不”。

　　 想要救活整个房地产市场，光减少供给是远远不够的——即使现在不新建，仅仅是存量房，就已经足够满足近两年的住房需求。而要从需求方面入手，不论投资性住房需求（意味着未来会出租或转售给他人）还是自住性住房需求，房地产的需求最终会落脚在人口结构上——未来新增多少适婚人群，多少人会从农村进入城市以及人均住房面积会增加到多少。 中国的人口高峰已过，未来进入购房年龄段的人只会越来越少，这意味着绝对数量上的住房需求将会减少；中国城镇化率和人均住房面积同样已接近发达国家水平，未来可挖掘的空间不多。根据中国的现实和海外的经验，房地产的长线过剩并不会因为新政而改变。

　　 而最赤裸的，莫过于住房市场的表现：以往救市后销量便会暴增，而3月30日新政后，全国30大城市的房地产销量却出现了大幅下滑。

　　 从资产配置的角度，房地产已明显跑输股票、债券等资产，且长线增值空间不如股市巨大，投资房地产已是风险大收益小，抄底不可取。而参考海外经验，人口结构逆转后房地产市场将出现分化：一线城市房价将继续坚挺，三四线城市房价则会面临雪崩——如果你一定要投资房地产，一线城市或许仍有点升值空间。