[顾云昌]房地产的调控和宏观调控目标是一致的，房地产市场形势的发展完全是宏观经济的一个方面，或者说房地产市场是反映宏观经济的一个缩影。为什么这次回暖速度那么快？除了政策利好之外，实际上是美国次贷帮了我们的忙。美国次贷造成了全世界的金融海啸、造成了经济的衰退，在这种情况下各国政府要应对，所以中国政府下的力度很大。如果没有次贷的危机，中国政策的力度不会那么大，对房地产市场的的政策力度也不会那么大，由于政策力度很大，所以房地产市场回暖的速度加快。之所以房地产回暖很快，和宏观层面的经济政策以及房地产政策利好相关。[07-30 10:15]

　　[顾云昌]前一阶段的房地产态势符合政府的调控目标。当然，不可能十全十美，有喜有忧，喜的一面就是销售上来了，房价没有出现大落，比较稳定。忧的一面就是热点城市当中，投资热导致可能出现新的泡沫。一方面如何继续发挥房地产拉动经济的作用，另外就是防止在新的情况下出现新的房地产市场过热情况。[07-30 10:16]

　　[主持人]有大量的资金进入市场，那会不会有泡沫产生？会不会造成新一轮房地产价格下降的趋势？[07-30 10:16]

　　[顾云昌]为什么销售那么好，为什么房价总体上稳中有升，有的城市已经升得很快，主要是买家购买力太旺了，导致市场起来。购买力当中有相当部分是金融支持，金融支持是应该的，但是金融支持到什么程度是需要注意的。对于自住需求，如果我是中等收入家庭买房，我向银行借钱，首付款多少，每个月还多少。比如不超过三分之一，比如收入一万块钱，一个月付三千块钱，那是没有多大风险的，银行也安全，我也安全。[07-30 10:19]

　　[顾云昌]最怕就是弄虚作假或者任意放宽，我收入一万块钱，一个月还掉8千块钱的还本付息，那个人生活质量就会下降。一旦刺激这样的人买房太多，需求量就大，供应量少，这样房价就会更高，房价更高，就容易产生泡沫，泡沫起来到一定时候泡沫破灭，不但买房者倒霉，银行也倒霉。所以金融部门要掌握好金融杠杆撬动的力度，使金融安全控制在一定范围内。所以央行出台一定要严格执行二套房政策，有它一定的道理。[07-30 10:19]

　　[主持人]现在央企重金拿地，这个时候民企收手，这反映一种什么信号？[07-30 10:20]

　　[顾云昌]现在反映的地王都是国企拿的，但不能判断所有土地都是国企在拿，因为国企在2007年、2008年带来的风险没有像民企那么明显。国企对风险的考虑和民企是有差异的，因为它是财大气粗的。许多实体经济还不太热，钱往哪儿投呢？那有钱不如投资房地产。我们7万多亿的贷款流向国企、流向政府部门多一点，这个时候他们财大气粗也是必然的。无论是民企、国企，在房地产市场当中，不要把价格放太高，因为现在中国房地产市场还不稳，销售并不是很稳定，下一步有多大需求，价格会上升多少，无论是房屋市场还是土地市场，还是强调稳字当头。[07-30 10:23]

　　[顾云昌]开发商进入市场定价，二手房的房主进入市场卖房和政府卖地，主体都应该从宏观层面出发，一个是从自己利益出发，一个是从国家利益出发，一定要稳定，以稳为主，政府部门恐怕也要想办法控制地价，是不是用唯一的拍卖办法？现在土地供应，好的地段的确实供不应求。所以许多方面都应该好好思考。[07-30 10:23]

　　[主持人]大量的贷款进入房地产市场，国际上有一种声音要防止中国式的次贷危机。也有专家说，在房地产市场投入的资金没有证券化、虚拟化，所以不会出现次贷危机。但是日本房地产投入也是没有证券化的，但是也出现了危机，那我们应该怎么看？[07-30 10:24]

　　[顾云昌]上个世纪的日本和中国的香港、台湾出现房地产泡沫破灭，它们并没有像美国的次贷一样，但是也有泡沫，也出现问题了。提出中国式的次贷危机，就是中国没有次贷的概念，我们的贷款者没有分优级、次优级。那意味着是不是没有次贷呢？不能这么说。比如我的收入明明只有五千块钱，但是给银行打的证明是一万块钱，实际上这是一种中国式的次贷危机，一旦涨上去，泡沫会出现。还有一些中介公司专门是做假证明买卖的，你开多少我给你开，而且有几家公司在这里支撑，收一点费。这种虚假的情况会造成收入是假的。[07-30 10:28]

　　[顾云昌]而亚洲金融危机是炒房者炒出来了，我的支付能力是50万，可银行贷款100万，那我的购买力提升了，支付能力和购买能力之间的差，这个泡沫是金融的杠杆化，使没有收入的人有了购买能力，只有一套房购买能力买了十套房，这种就是泡沫的产生。防止中国式的次贷危机，一定要把他的支付能力把握住，有什么风险也不会大。反过来，脱离了支付能力，无限的扩大他的购买能力，最后购买能力和支付能力之间的差异就是泡沫，泡沫破灭就带来整个市场的危机。有些投资者是用自己的钱，不是用银行的钱，当然我们也不希望楼市供应紧张的时候，更多的投资者投资加剧了供不应求，但是只要不使用金融杠杆，过多放大，将来即使有泡沫破灭也是他个人承担，和整个金融和国家经济关系不大。[07-30 10:28]

　　[主持人]前一段时间，国家统计局发布了成本数据，那成本怎么就能反映的清？有网友问，算清一个成本为什么这么难？[07-30 10:28]

　　[顾云昌]房地产成本占到整个售价的多少比例，应该说是算的清楚的。但是现在大家都在讨论，搞不清楚。原因之一，各个不同楼盘，成本是完全不一样的。即使一个开发公司开发两个楼盘，成本也是不一样的。因为拿地的价格不一样，发生的时间不一样，比如买这块地以后还有财务成本，40亿拿了地，这40亿存在银行多少钱，将来买房可能是50亿的成本。第二，开发商在材料、人工几个方面是不同的。所以不同的楼盘，成本是不一样的，不同的拿地时间，比如去年年底拿地和今年拿地，我的价格可能是你的1.5倍，但是卖房时同样卖，同样的售价，那构成成本一样不一样？肯定不一样。不光是土地，还有财务、税费成本，所以房价成本构成比较复杂。[07-30 10:30]

　　[顾云昌]我认为大家讲成本有他的道理，但实际上有许多行业都没有公布，石油也没有公布，所以开发商说人家行业没公布，干吗叫我这个行业公布呢？他有这种想法。当然，全社会关注的问题应该可以公布，有些地方已经公布了。接下来问题就是讨论公布这个成本对我们的房价，能不能平抑房价？公布目的是什么？是为了平抑房价。我告诉大家，公布成本，只要是市场经济，对楼房最后的销售价格是没有起大作用的。[07-30 10:31]

　　[顾云昌]刚才已经说了，供求关系决定的。一个市场供大于求，即使降到成本价以下，你也得降。但是如果供不应求，你让他降肯定不可能。开发商买房可以公布成本，要求开发商控制价格，社会舆论有这个要求。但是二手房呢？都是分散的群体，他看到价格涨他也涨。我是业主，一百万买的，那卖两百万你要不要？市场经济就是以市场供求关系所决定。[07-30 10:31]

　　[主持人]以前大家认为房地产业是暴利行业，那现在是不是？[07-30 10:32]

　　[顾云昌]我不同意简单的说暴利行业。房地产有没有暴利？房地产有些项目、有些公司是出现了暴利。但是暴利两个字是什么感觉？暴利总不是好词。实际上房地产业比较科学的、实事求是的说是高利润、高风险的行业。在经济学上有低利润、低风险、高利润、高风险这个说法。因为高利润，所以吸引人们投资。但是高利润行业到了一定程度它会下来，为什么中国的房地产持续出现高利润呢？就是我们的土地供应，整个供应量是控制的。而我们的房屋需求量是公开化的、市场化的，而土地供应是计划的、垄断的，所以这里面产生一个反差。在这个反差里，始终是供不应求，所以这个行业始终是高利润。[07-30 10:33]

　　[顾云昌]刚才说到暴利，这里面有不正当的行为可能是暴利，如果一般情况下说暴利，这和经济学的解释是有矛盾的。但房地产又是重要的支柱行业，如果定位暴利行业，那是不合适的。所以应该是高利润、高风险的行业。从经济学的说法应该客观一点来看。如果改变房地产市场始终是高利润的行业？就要平抑供求关系。当然房地产业的利润比其他行业一般要高，因为它风险大一点，但是太高了，超出我们对它的要求，所以要平抑价格。[07-30 10:34]

　　[主持人]您再谈谈房子的质量。上海倒楼事件以后，大家对房屋质量的声音更多了，大家会认为这个房子的寿命怎么会这么短？怎么加强对房屋质量的监管？有的网友还建议，要不要引入房地产保险？[07-30 10:34]

　　[顾云昌]你提了很好的问题。从上海的倒楼事件可以引申很多问题，就是全社会现在都关注，包括网友关注的都是市场的价格，实际上对于买房者来说，应该最关心的是它的质量问题。买房是一时的事情，但是住在里面是几十年、上百年的事情。整个中国的房地产建筑质量是在不断提升，上海出现倒楼事件是个案，不能看成是所有的房子都是这样。我从事这个行业30年，是从来没有听说过的。也说明我们在整个房屋开发建设过程当中存在着隐患。从这个楼来看，我没有很好的研究，现在主要是施工当中的问题，一边堆着土一边挖掉，严重施工不当造成的，其他房子有待于检测，看看整个结构有没有问题，现在还没有说，还需要进一步测试。[07-30 10:36]

　　[顾云昌]房屋的质量，一个是结构牢固不牢固的问题。一般来说，现在开发公司只要负责任的开发公司，它都会承担责任，它是终身负责的。即使现在房子好，将来结构出现问题，他也要坐牢的。更多的问题是本身的品质问题，不光是主体结构倒塌不倒塌的问题，而是房屋的品质问题。我觉得中国的房地产在品质方面存在这样的问题，由于整个市场供不应求的状态比较严重，凡是供不应求的地方，品质保障越差，就是萝卜快了不洗泥，实际上这个市场是不利于品质提升的，所以在这方面政府要加大对品质的指导和监督，社会也要监督。[07-30 10:37]

　　[顾云昌]我们的品质存在什么问题呢？中国的楼盘总体上表现在外表比较讲究，外面的绿化环境比较讲究，因为这是个卖点，但是我们对内在品质的提升，下的功夫远远不如对外表下的功夫多。我经常讲一个人，小伙子个子很高，脸盘很漂亮，但是五脏六腑不健康。我们现在恰恰是内在部分品质还不够，尽管这几年有了很大的提升，但还是不够的。[07-30 10:37]

　　[顾云昌]保险机制可以的，其实不光是房地产最后盖成以后的保险，倒塌不倒塌的保险，就是在整个施工过程当中也可以引入担保机制，就是保证质量。现在质量怎么保证呢？一个是监督公司自己来检查，一个就是有监理公司来监理，监理公司有负责的监理公司，也有不负责任的监理公司，为了使品质保证，我们有些开发商进入到了担保机制。从主体到最后的装修完成，按照规定要求进行施工，建筑监理完以后，担保公司担保，一旦将来出现了质量问题，担保公司负责。质量不过关的或者装修不过关的，担保公司负责。它是一种市场的做法。无论是担保也好，保险也好，都是可以的。我们一般的房子是有保险的。像上海这样的事情，开发公司肯定要索赔的，就是有保险的。[07-30 10:39]

　　[顾云昌]寿命短还是长的问题，我们的建筑建了拆拆了建，一般不到20年，我们的建筑寿命很短，其实这个是最大的浪费，又污染了环境，又浪费了能源。所以我们想办法在设计上更合理，品质进一步提升，使设计寿命和使用寿命更长，这是最大的节约，也是对老百姓最大的负责任。应该说现在的钢筋混凝土有这个条件。还有就是我们提出绿色住宅的概念，节能的、节地的、节水的、节材的建筑，使老百姓买的时候可能价格高一点点，但是从最后的使用当中，从节能、节水等方面节约整个费用，另外为国家的资源、低碳经济做出贡献。我们现在新建成的房屋占世界房屋的一半左右，能不能做到节能省地，能不能做到资源节约，不光是对中国的贡献，也是对世界的贡献。[07-30 10:42]

　　[顾云昌]现在出台了建筑节能条例，就是以后的房子必须符合建筑节能，要在售楼书里写清楚达到什么样的节能标准，我希望将来售楼书不要一点点，而是要厚厚一本，都用了什么材料都写清楚。我们的房子价值最大，售楼书最薄。我觉得应该敦促开发商认认真真做好产品，比如精装修的房子，线路怎么走的，都应该写清楚。将来中国的房地产市场更多的是精装修到位的房子，精装修又能节约材料，又能保证没有污染，又能防止互相干扰，但是现在推动很慢，和市场也有关系，大家都在抢房子，什么精装修不精装修，所以市场很重要。在中国如何培养一个供略大于求的市场，平抑房价，开发商真正竞争了，才能做好产品，对政府来说也好管理了。如果老是供不应求，容易骚动、容易亢奋，开发商的房子质量也上不去。[07-30 10:42]

　　[主持人]最后请顾会长跟网友说几句，可以说房子的事牵动着电脑前每一位网友的心。[07-30 10:43]

　　[顾云昌]有机会到新华网来，目的是想如实的把我的研究成果、我的想法告诉大家，达到求是的目的。中央号召我们要贯彻科学发展观，首先要把握发展的规律，我们也要研究房地产发展的规律，中国房地产为什么会有这样的发展，房地产市场在世界有什么样的规律，在中国发展又有什么样的规律，我讲的是不是有规律，大家可以判断，我力求按照规律来说，按照市场本来的面貌告诉大家。房地产价格为什么又涨了，为什么又跌了，我们如何来调控市场，如何解决住有所居的问题，也就是说一方面对政府提出要求，一方面政府必须加强保障，如何给国家出点子、想办法，如何自己来应对市场。[07-30 10:44]

　　[顾云昌]其实房地产发展当中，大家关注三个目标，第一，目标就是住有所居。无论是从政府层面，还是从广大居民，还是从开发商，一定要住有所居。第二，楼市健康发展。如何促进房地产市场健康有序发展，房价不要涨的太快，但是房价涨的太快不是人的意志能转移的，我们要看清楚到底是什么原因，如何防止楼市的健康发展，防止泡沫起来破灭。因为房地产市场健不健康直接关系到国民经济健不健康。第三，绿色发展。我们要盖什么样的房子，全社会监督呼吁要盖绿色建筑、绿色住宅。既为自己，也为国家。我希望大家都来关心中国的房地产，保持它的健康发展，也希望大家在合适的时候买到合适的房子。作为自住来说，物有所值，住的很舒服。作为投资来说，也能够有财产型收入，但是要自抑风险。[07-30 10:45]

　　[主持人]非常感谢顾会长，也感谢网友的关注，下次节目再见。[07-30 10:45]

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