编者注：2009年7月30日上午，住房和城乡建设部中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌做客新华网，与广大网友谈当前的房价问题。以下为本次访谈聊天实录。

　　[主持人]各位网友，大家好，欢迎收看新华访谈。最近一段时间，房价的"涨"声热烈。在几个月前，业界还在讨论房市是否出现小阳春，现在的热度却一下子到了盛夏。全国频现地王、央企重金拿地、房价迅速回升等等，有关房地产的新闻不断冲击着人们的神经。人们不禁问：房价"涨"声咋就响起来了？今天我们邀请到中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌和大家聊聊房子这点事。您好，顾会长。[07-30 09:07]

　　[顾云昌]您好！各位网友，大家好。我非常高兴到新华网来，就房地产的有关问题和大家作一个交流。谢谢大家。

　　[07-30 09:08]

　　[主持人]您是如何看待目前的房地产市场？为什么会出现这样的现象？

　　[07-30 09:10]

　　[顾云昌]可以说房地产市场的回暖速度之快是许多人没有预料到的，特别是一些热点城市，比如北京、上海、广州、深圳等城市，销售量之快，房地产房价反弹之快是许多人没有预料的。为什么会出现这种情形？我想和宏观调控政策有关系。从目前来看，整个房地产的情况是房地产的销售面积快速增长，从今年上半年情况来看，增长的速度甚至于快于2007年的房地产亢奋的那一年。[07-30 09:11]

　　[顾云昌]据国家统计局的数据显示，今年1—6月份的房地产销售面积同比增加了31%，销售额同比增长53%。也就是说今年上半年大家拿出来买房的钱和去年同期相比增加了50%，说明大家买房的积极性很高，需求很旺盛。为什么需求旺盛呢？为什么突然之间那么多人买房呢？我们发现今年的市场有这样的情形，就是我们在3月份、4月份的时候还在讨论小阳春的真实问题，总体来说，房地产市场热起来了。到了5、6月份的时候，情况又发生了变化，不仅3、4月份的小阳春继续，市场热度进一步提升了，那就分析谁在买房？为什么会支撑这样的市场？[07-30 09:13]

　　[顾云昌]如果3、4月份买房者是刚性需求，也就是说是首次买房的，要解决自己的住房困难，比如年轻人，80后、90后要结婚用房，这样的需求为主体的话，到了5、6 月份的时候发现，在许多热点城市，一些改善型的需求跟上了，同时一部分投资需求也进入市场了，特别是热点城市，明显看到投资者的身影，他们进入市场以后，需求就放大了，显示出市场销售比较旺盛。[07-30 09:14]

　　[顾云昌]随着销售量明显的、快速的上升，房价也发生了变化，因为大家需求量旺了，对有些楼盘，有些地方已经出现了排队了，开发商也好，二手房卖主也好都开始涨价了。从今年3月份以后，应该说房价就走出谷底了。按照国家统计局对房价的统计，我们的房价是在2008年的8月份出现环比下降，也就是说在8月份以前，过去的 10年当中我们的房价，全国的平均房价一直是上升的，环比是逐月上升的，有时候快一点，有时候慢一点。但是到了2008年开奥运会那个月，房价环比出现下降，一直下降到2008年的12月份，下降幅度最大，环比下降0.7%。到了今年1月份、2月份仍然是环比下降，但是环比下降的速度放慢了，下降 0.3%、0.1%，到了3月份开始，房价环比触底反弹，房价已经走出谷底了。[07-30 09:16]

　　[顾云昌]另外就是同比，就是这个月和去年的7月份相比，这个叫同比。我们的房价同比从去年12月份开始出现下降，一直到今年的6月份，同比也走出谷底了，6月份开始首次出现了半年下降以后的上升，上升幅度不大，0.2%，商品住宅仍然是同比下降了0.6%。我估计无论是同比还是环比，现在已经走出谷底。[07-30 09:18]

　　[主持人]那下一步房地产市场的趋势会怎么样？[07-30 09:18]

　　[顾云昌]要讲下一步趋势，一定要讲为什么会形成今年上半年走势的原因，为什么大家积极买房了呢？为什么需求这么高了呢？有人说中国老百姓不差钱，当然话说的很笼统了。其实中国老百姓有的不差钱，有的很差钱，我们具体分析一下，不能笼统的说。我认为是三个因素促使这一轮的销售旺盛：第一，政策利好。在整个中央宏观调控当中，两个方面的政策就是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这样一些政策的出台，同时降低了利率，使买房者感到我现在买房，利率很低，首付款很低，特别是国家出台了131号文件专门针对房地产的，就是降低了买房者的费用，从利率、首付款、税收方面降低了。有人算了一笔帐，原来利率是1.1，现在是 0.7，一百万的房子，在未来的20年当中少付20多万，这对买房者是一个吸引力。[07-30 09:19]

　　[顾云昌]第二，降价。不管怎么说，统计局的数字显示出来，房价还是比较平稳的，尽管有不到一年时间的下降，房价的同比下降是半年时间，实际上原来房价一直是往上升的。我们出台政策以后，房价的增幅下降，比如原来增幅10%，现在增幅5%，最后到房价的下降，这个时间持续一年多。许多老百姓认为房价离底不远了，统计局的数字显示出来，房价的下降幅度不大，也就是2%左右。实际上市场反映出来的层面，有很多城市的房价不是降2%，降10%、15%、20%，甚至有的城市降30%以上。比如深圳，深圳从最高价位到最低位，关内30%，关外50%。北京市的统计也降了百分之十几。我了解一些开发公司，他们在全国各地几十个城市搞开发，决策层跟我说，在房价最低时和最高时，整个开发的楼盘平均下来要下降15%到20%，也就是说我们的房价许多地方降了15%到20%，买房者感觉到房价降了这么多，感觉承受能力可以了，就出手了。[07-30 09:22]

　　[顾云昌]第三，刚性需求的集中释放。所谓刚性需求就是不得不买房的需求。有人告诉我，现在年轻人买房很积极，因为他要结婚了，他不结婚，老岳母就有意见了，再不买房，老住在一起不合适了。也就是说年轻人正处在婚龄高峰，经过一年的观望，这些刚性需求在房价上升过程中，买不起，一旦房价开始回落，而且他能接受的时候，刚性需求逐步释放了。我们发现市场上，所谓先卖的好的是二手房，中低价位的房子开始卖得很好，3、4月份这样的房子卖的好一点。但是逐步到后来，大套型的，甚至所谓的豪宅、别墅也卖的很好，从刚性需求，一直到高端需求，整个都启动起来了。也就是说三降：降了利率，降了税收，降了房价，导致需求逐步释放，到6月份的时候，到年中的时候发现，整个需求都释放了。[07-30 09:23]

　　[顾云昌]热点城市投资需求旺一点，因为财富集中一点儿；一般的中小城市需求弱一点。所以我们看到，在销售的增长过程当中，有的城市翻番增长，有的城市增长40%—50%，有的增长20%—30%，同比下降的也有。[07-30 09:25]

　　[主持人]如何看待热点城市房价涨的这么高？会一直这么高下去还是会有所回落？[07-30 09:25]

　　[顾云昌]网友在热点城市的很多。我们分析一下为什么房地产价格会上涨？为什么房地产价格会下跌？其实从经济学的原理就是供求关系决定的。任何市场和房地产市场一样，如果这个市场供应的商品很多，买的人很少，价格上不去，商家会想办法打折促销。反过来市场就这么点东西，大家都抢、都排队，在市场经济条件下，卖者会抬高价格。[07-30 09:26]

　　[主持人]您的意思就是说热点城市的房价下不来？一定会高？[07-30 09:26]

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