[顾云昌]其实二手房价格也一样，广渠门的地价上来，二手房价格就上来了。整个市场一手房、二手房是联动的。二手房市场也是一样，如果没人买，它也会往下跌。房地产有个很大的特点，在不同的城市供求关系是不一样的。比如在上海这样的国际大都市，在这儿买房的人不仅是北京人，有的子女考上大学，家里有钱可能就买房，好多年轻人在北京想发展，也可能在北京买房。包括山西的煤老板，他赚钱以后买楼，所以这个需求肯定旺盛。所以我们发现在首都，无论是在中国、美国、英国、日本、韩国等等，各国的首都房价肯定要比一般的城市房价多，越是需求旺，越是大都市，越是房价高，它不是由当地的购买力来决定的，而是全国的购买力，乃至全世界的购买力所决定的。比如小县城，房价才一两千。而北京，是由地价高、成本高导致的。可以说中国的房地产在前几年基本上处在供不应求的关系当中，需求旺盛，供应相对不足，越是不足的地方，房价上涨得越快。[07-30 09:29]

　　[主持人]下一阶段热点城市以及二线、三线城市的价格趋势会是怎么样的？[07-30 09:29]

　　[顾云昌]为什么在一些热点城市，房价升降的变化要大于中小城市，比如深圳是个特例，在2007年以前，涨的速度比别的城市都快，一年就翻了一番。但是一些中小城市房价相对比较平稳一点，人家涨的快时它涨的慢，人家跌的快时它跌的慢。中小城市供求比较平稳，而热点城市供求关系是跳跃的，不平稳。房地产供应和需求之间有个矛盾，就是供应的弹性系数很小，供应多少量，今年拿出多少房子来卖，是前两年甚至更多时间土地的供应量形成开发量，再形成供应量决定的。但是需求弹性系数很大，突然之间有人买房了。比如有个炒房团来了，比如有一个政策的利好，一下子就放大了，市场的需求突然放大了，供求之间容易脱节。反过来一下子需求下去了，没了，都不买房了，供应仍然保持着供应，这个时候造成供大于求。大城市有这样的问题。[07-30 09:33]

　　[顾云昌]我们再分析一下这一轮的房地产走势，我们就可以看出是什么原因。为什么在5、6月份出现许多热点城市销售量的猛增，北京市销售量与去年同期相比增加了 140%。比如上海、深圳以及其他一些热点城市，也是需求量增加。这和当前人们的预期有关系，和宏观调控有关系。整个世界都在刺激经济，各国的央行都在增加流动性，中国的央行也在增加贷款，全世界的央行都在印钞票，国内的经济学家、企业家们都在讨论一个问题，下一步会不会形成通货膨胀，现在已经开始出现流动性过剩问题，我们为了流动性充裕，充裕以后就会过剩，这样的预期越来越盛，媒体、企业家们都在讨论，尽管现在还没有出现通货膨胀，因为我们的CPI还是负的。如果通货膨胀会出现，如果流动性过剩会出现，那就意味着人民币不值钱，为了增值保值，为了避险，很多人就觉得应该买资产，房屋是最好的资产。[07-30 09:36]

　　[顾云昌]而且人们发现过去十多年来当中，尽管有人说房价跌，但是发现买房不吃亏，没有说像买股票那样套住，中国人进入房地产市场是最近十年的事情，给我们的经验就是买房不会吃亏，要想保值增值，买房是最好的。所以我们发现5月份前后，经济发达地区，财富阶层或者富裕阶层开始资金搬家，把原来存银行的钱拿出来买房，这是一方面。在热点城市，财富阶层比较集中，钱比较多，所以都来买房。[07-30 09:36]

　　[顾云昌]第二，一些中小企业家，发现整个国家经济是企稳回升了，但是许多实体经济、许多产业仍然是不景气的，还存在产能过剩。如果把资金继续投入到产能过剩的行业，下一步不一定赚钱，所以企业家也把工厂收缩，拿出钱来投资房地产。[07-30 09:37]

　　[顾云昌]第三，多多少少这么巨量的新增贷款当中，这个钱或多或少会流入房地产市场，导致进入房地产市场的资金增加很多。如果市场上有十个茶杯，用十块钱买十个茶杯，一个茶杯1块钱，现在买茶杯的钱是20块，那一个茶杯就是2块钱，这就是房价为什么会上升。就是进入房地产市场的资金多，除了刚性需求、自住需求以外，越来越发现在热点地区投资需求增加，必然导致价格的上升。上半年，销售面积同比增长30%多一点，但是销售额增长50%多，这里边有20个百分点的差异，为什么？我想一个原因就是高端的消费多。这些人主要是投资需求拉动的为主体的。知道这个情况，我们就可以分析问题了。[07-30 09:38]

　　[顾云昌]如何判断现在楼市？现在楼市总体怎么样？实体经济还没有热起来，我们的企业家们还找不到更多的投资渠道，同时金融产品短缺，金融产品很少。哪么富裕阶层干什么呢？买股票。所以我们的股市也热起来了，尽管昨天回落了，但是在过去的几个月当中，股价翻了一番。当前情况下，钱用在股市、楼市，导致股市、楼市价格上涨是必然的。[07-30 09:42]

　　[顾云昌]那有人担心股市是不是有泡沫了？热点城市房价是不是有泡沫了？这个时候我们来判断中央会采取什么措施，政府会采取什么措施，才能进一步判断市场怎么发展。因为中国房地产市场，政府在调控市场方面力度还是很见效的。比如今年上半年的情形，如果没有我们强有力的刺激经济和房地产刺激政策的出台，楼市不会那么旺。在这样的情况下，业内人士或者从专家来看，政府会怎么对待，我们希望政府怎么对待。网民想法是希望房价不要再涨，而且很多网民是要出手但还没出手的，当然还有一部分网民对房价的关心程度差一点，因为他们已经买房了，涨不涨无所谓。但有些网民买了房是投资的，当然希望房价像股票一样往上涨，不要出现波动。[07-30 09:42]

　　[主持人]现在7月底了，比如刚毕业的学生，就是特别刚性需求的，他们是买还是租？一般普通的网民，就是持币已经准备买房的人，是买还是不买？[07-30 09:43]

　　[顾云昌]这个问题我肯定要发表我的意见。我首先讲一句，如何对宏观形势、对房地产下一步调控的判断。第一，如何看待现在的市场。我认为房地产市场发展到今天，销售上来了，投资增长也在加快，尽管现在新开工面积仍然是负增长的，竣工面积还在增加，但是新开工面积减少影响了下一步的供应量。同时开发商买地的积极性还不是很高，开发商买地的速度没有去年高，同比下降26.5%。[07-30 09:45]

　　[顾云昌]如何来看待这个市场？就是不要光看到销售热了，好象市场完全热起来了，其实还有不平衡的地方。比如新开工面积同比下降10%，买地面积同比下降20%多，从房地产对经济的作用来看，应该是要充分发挥房地产拉动宏观经济的作用。要把满足老百姓的自住型需求和改善型需求和经济增长结合起来，我们要充分看到中央和地方政府是非常重视房地产的，因为它对经济作用太大了，它的投资占了固定资产投资的20%以上，而固定资产投资的增长，恰恰是我们现在保增长的重要内容。房地产销售额占到整个社会的总额很多，老百姓一年花多少钱买房呢？花的钱相当于社会零售总额的三分之一到四分之一，这么多钱去买房，必然拉动整个投资，必然拉动整个社会的零售。[07-30 09:45]

　　[顾云昌]我们现在看到钢铁、水泥、建材有些行业开始回升了，和房地产这几个月的销售有关系，销售好了，开发商开始投入了，钢铁、水泥、建材起来了，大家买房装修，家电、装修也起来了，要看到整个房地产对经济的拉动力，中央肯定把房地产作为一个重要支柱产业是不会放松的。但是中央政府也非常关心没有买房的老百姓，保增长是第一位的，但是房价要保持平抑，因为房价上涨过快，又会影响下一步的房地产市场健康发展，又要保增长，又要平抑房价，中央和地方政府会考虑这个事情。[07-30 09:45]

　　[顾云昌]但是从全国总体来看，保增长是主要的，宏观经济层面需要我们保增长，因为我们的经济还不热，需要房地产市场和其他行业的拉动，所以我们的中央说坚定不移地执行两项政策。但是从房地产市场来看，总体来看，房价是平稳的，增长速度还是比较好的，不存在所谓的过热问题和全面的资产泡沫问题，只是少数热点城市我们要高度关注。保增长要继续进行，销售还要进一步增长，不要把人们刚刚出现的消费热情打下去，同时房地产价格相对平稳，不要增长太快，这是摆在热点城市面前的很大的问题。[07-30 09:47]

　　[顾云昌]会怎样选择？我想有两种思路，会导致两种不同的结果。一种，还要严格控制房地产资金的输入，为什么房地产市场那么旺？因为输入的资金太多了，大家都投入房地产，其中金融部门帮了很大的忙，按揭。今年上半年按揭增加50%—60%，就是老百姓自己首付款以后，其他是银行赞助的，如果赞助真正的自住需求者是应该的，但是赞助那些买二套房、三套房的投资需求者，将来不仅使供求关系更加紧张，需求更旺盛，也会给银行带来危险，万一泡沫起来，泡沫破灭以后首先承担风险的是银行。所以现在对银行提出来，要严格执行二套房政策，而不是收紧二套房政策。如果严格的按照二套房政策执行，把真正的、实际的有效需求继续调动，把那些“虚火”、容易产生风险的需求挡在门外。如果收紧二套房政策，可能会影响真正的刚性需求和一部分改善型需求，所以这里面的政策把握得很好。[07-30 09:49]

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