重新解释“拐点论” 万科再做好孩子

　　3月21日，万科（000002.SZ）2007年年报公布。2007年万科销售额达到523.6亿元，成为国内首家突破“500亿”的住宅开发企业，并以4.8万套的成绩获得2007年住宅企业销售套数的世界冠军。

　　在此之前，万科因为王石的“拐点论”以及降价行为而备受各界关注。为此，万科首次回应了这些话题。

　　坚定不移地看好行业发展

　　“长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变。”万科董事会主席王石表示，“这些支撑行业发展的基本要素没有变化，因此我们仍然坚定不移地看好行业发展的前景。”

　　不过，万科方面也表示，“看好行业的长期前景并不意味着可以忽视短期风险。”

　　在2007年一季度报告和中期报告中，万科就提出了对市场风险的预警。报告中指出：房价的增速远远超过普通家庭收入的增长速度；投资性购房的比例明显提升；购房者普遍预期未来房价将进一步快速上涨，担心买不到房子或未来买不起房子而进行恐慌性抢购；开发商对未来房价预期过高，导致土地市场出现抢购，土地价格大幅度上涨，部分项目甚至出现了面粉比面包贵的不正常情况。“基于这些观察，我们认为，无论是购房者还是开发企业的心态都已经非常亢奋，这种现象显然是不可持续的。”

　　去年第三季度末，万科董事会主席王石的“拐点论”引起轰动。不过，认同的声音并不是太多。甚至有人认为，万科有意通过这种方式打压行业，以便通过兼并收购来实现快速扩张。

　　对此，万科总裁郁亮解释说：“如果市场整体发生剧烈波动，万科也不可能独善其身。”他举了帕尔迪的例子。美国帕尔迪公司是全球最优秀的住宅开发企业之一，但在2007年美国房地产市场出现阶段性低谷的大背景下，帕尔迪公司也同样出现巨额亏损。

　　万科在市场策略上，在上海等城市率先降价，取得积极的效果，但这依然给万科带来了纷扰。

　　市场心态理性回归的过程已经基本完成

　　这一次，借年报发布之机，万科公开明确表示，“房价不会大起大落”，“中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。”万科再次做了好孩子。

　　“有些人认为我们的观点变了，或者说在修正前面的说法，实际上我们前后的观点并不矛盾，”王石表示，“我们一直在强调理性调整不等于房价从大涨到大跌，这其中，更重要的是一种心态的调整。”

　　“去年，住房市场的情绪一度出现高度亢奋，房价、地价上涨势头太快。如果这种势头不能尽快扭转，未来必然出现较大幅度的市场波动。在这种情况下，我们认为应该有一些负责任的观点。”

　　但现在的情况发生了变化，王石说，“市场已经不需要我们再去提示风险，甚至有出现恐慌心理的迹象。尽管出现恐慌心理也不会影响行业长期向上的未来趋势，但在短期内，却可能影响市场信心，增加过度调整的可能性和幅度。所以我们认为，在这种情况下，再强调市场理性调整的必要性、必然性已经没有必要，而应该以更冷静的分析，关注行业的长期发展规律和态势，早日让行业在更为健康理性的轨道上继续发展。”

　　通过对过去几个月销售情况进行统计，万科发现，自住需求比例已经超过销售量的90％。恐慌性抢购的心态消失，土地市场抢购的局面结束，报价趋于谨慎。万科认为，市场心态理性回归的过程已经基本完成。

　　关于降价，万科也首次做了回应。王石说：“市场对价格的小幅度调整作出了热烈回应，说明刚性需求的基本面没有发生改变。随着市场调整的逐步到位，行业将迈入更加理性健康的发展轨道。”

　　有观点认为，目前中国市场有点儿类似1985年之后的日本房地产市场，货币升值、房价高涨，因此担心出现日本那样的房价暴跌。对此，万科的观点是，目前中国住宅市场出现的短期波动也只是阶段性的理性回归，不会改变市场整体的发展方向，不是日本1985年之后的市场，更像是日本住宅市场曾经在1966年和1975年经历的两次调整，调整之后，行业迎来的都是新一轮景气周期。

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