房价：面向四月 春暖花开？

　　房价的走势是多重因素博弈的结果。在这个问题上，下定论是非常危险的动作。但是，在这个议题之下，收集各方观点却是很有趣的事情。官员、专家、商人，以及形形色色的江湖中人，他们分析市场的方法和逻辑，其营养成分远远高于结论本身。本专题特为抱有学习心态的投资者而设，涉及观点仅供参考。

　　楼市有风险，入市须谨慎。

　　海派言论：现在是谷底

　　“不是说上海房价下跌了吗？怎么还在涨？”在长宁区定西路一家中介店看房的郑小姐一脸迷惘。

　　刚刚出炉的统计数据更让郑小姐失望：3月12日～3月18日的这一周，上海一手商品住宅（剔除动迁配套房）的平均成交价上涨到13235元/平方米，比近一个月前轰动一时的“跌破万元”上涨了35%（2月15到21日那一周，上海一手商品住宅平均成交价为9767元/平方米）。

　　用复旦大学房地产研究中心主任华伟的话说，“今年房价不会下跌，最多是盘整，盘整之后还是会上涨，只是涨幅不会很大。因为支撑房价上涨的任何根本元素都没有改变。”

　　观点一：打折很多是“假摔”

　　今年正月十五，万科房价全线调价5%，被认为是房价开始下跌的“集结号”，加上王石的“拐点论”，对市场的影响可谓既广阔又深远。在近日举办的上海房展会上，不少楼盘开始降价，观望气氛依然浓重。

　　刚刚过去的3月上半月，上海一手商品住宅（剔除动迁配套房）的成交量为36.92万平方米，环比增涨了33%。但是相比去年同期（2007年3月上半月）的成交量却低了39.7%。此外，去年同期的环比增长率高达121%，是今年3月上半月涨幅的近4倍。

　　方方工作室首席咨询师胡宗亘强调：“有的楼盘降价是因为前期涨幅过高，回调一下而已。比如万科，它在上海的楼盘去年平均涨价幅度超过70%。其他降价的楼盘也是这样。在统计数据中，房价走低和成交量下降，是因为成交的基本是偏远区域楼盘，而且推出的楼盘本身就少。三四月份之后，市场供应量就会加大的。”

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄的观点是，2月房价的下跌，主要与郊区小户型低价房成交比重上升有关。实际上，从郊区到市中心，一些优质楼盘的价格还在快速上涨之中。房展会上，促销的基本是一些郊区楼盘和急需资金进行滚动开发的大型盘，绝大多数的优质楼盘没参加本次房展会。

　　二手房市场已经率先趋稳。上海知名地产中介公司汉宇地产总经理施宏睿对记者表示：“这周看房客户、成交量都在上升，房价是平稳的。三四月份，前五个月积累的购买力可能会集中释放。”

　　观点二：盘整之后放量，放量之后房价还是会往上走

　　“房价上涨的根本原因没有任何改变。今年的房价还是会稳中有升的。” 华伟对记者说。

　　华伟分析，分税制决定了土地出让金始终是地方政府的重要财政收入，地方政府没有打压房价的原动力，所以房市只会僵持不会逆转；货币流动性过剩，决定了房地产依然是坚挺的资产；另外，供求关系也没有变化。因此，今年房价上半年会僵持，下半年依然可能会上涨。

　　“改革开放30年的财富积累，人民币的升值，土地资源的匮乏，这些因素决定房价不会下跌，我对市场是乐观的。”胡宗亘说，“我认为今年的市场，现在是谷底，因为之前涨幅过高的楼盘会稍微调整一下，接着市场会盘整、放量，成交量放量之后，房价还是会往上走。”

　　胡宗亘打了个比方：“2005年1月到2007年3月，上海房价下跌了20%，去年上海房价上涨了50%。如果将2005年1月房价为基准100，到去年3月为80，上涨50%也只有120，那么从2005年3月到现在也只上涨了20%。”他的言外之意，这三年上海房价涨幅并没有超过物价涨幅。

　　新汉业机构汉全咨询董事长赵云飞对记者说：“今年房价总体走势是稳中有升，越靠近市中心，涨幅越大，位差会进一步体现。今年房价还是会上涨10%~15%。”

　　受访者中，似乎只有施宏睿不那么乐观，“四五月份是出政策的高峰期，如果国家出严厉调控政策，银行房贷紧缩，那么市场可能会变化。不过，总体感觉不会大起大落。”

　　观点三：没有近忧，但有远虑

　　受访的业内资深人士对近期市场都不同程度地表示乐观，但对未来市场却感到颇为忧虑，这种忧虑来自外部环境，尤其是目前支持房价上涨的一大原因——人民币升值。

　　他们的主要观点是，中国房地产市场的隐患不是市场、不是政策，而是外部环境。如果人民币升值到一定的限度，那么上海的楼价在外资来看就不低了，如果外资抽离，市场风险就很大了。在今年的两会上，央行行长周小川也表态说，不会让人民币升值过快。

　　“其次是外部经济环境的影响，”胡宗亘说，“比如美国次级债危机，可能使得部分外资从中国撤走，这也可能会影响到房地产市场。”日前有媒体报道，有部分外资开始撤出中国。不过，正如一位官员所说的：“这些外资进入中国难，出中国也难。”

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