二线城市行动：心理博弈渐入高潮

　　“3月以来，我们的楼盘已经提了两次价。”作为成都航空港片区一处楼盘的销售主管，李莲心情难得这样轻松。

　　按照成都官方公布的数据，3月以来，成都商品房日均成交量已经连续3周达到300套以上，成交量和成交面积与前两月相比均有明显回升。虽然3月成交量仍只有去年同期的六七成，但相对于今年一二月份还是有明显的回暖。

　　在大多数业内人士看来，这一变化远非传统三四月份销售旺季来临这么简单。他们认为，在楼市观望期中各种力量的博弈成了“暖流”出现的关键。

　　小股暖流入境

　　成都天爱地产营销顾问机构副总裁何欣坚信“暖春”即将到来。他认为，连续三周成交量上升，说明购房者开始逐步回到市场，成交价格也开始身处涨跌交错的阶段。“虽然和去年同期比仍有差距，但已经开始了融冰之举。”

　　相对于成都楼市的“小幅缓步走”，杭州楼市再次演绎了“开盘即清盘”的神话。3月8日，金成·新庭院以每平方米6100余元的开盘价推出64套小户型高层公寓，短短3小时被购房者一抢而光。第二天，万科杭州旗下的金色城品开盘当天，预订率达到了95%。210套房源吸引了1012个购房者交定金参加摇号。

　　“这种增量的迹象，在4月会进一步显现。”何欣预测，购房者经过长期的观望，部分理性投资者选择在这个时候抄底。在春交会的催动之下，4月楼市有望创下小的交易高潮。

　　外资入市抄底

　　新年后，成都当地楼盘包括珠江国际花园、锦江·城市花园和合能·耀之城都加大了促销力度，“买房送车”、“直接返现金”等并不新鲜的招数又重出江湖。而成都、东莞等地部分楼盘前阶段直接降价30%，挑战了楼市的底线。“有实际购房需求的置业者难免会心动”，李莲认为，这些都导致了销售量逐步上升。

　　但这一波“暖流”的真正创造者，应该是开发商回归理性的定价。

　　据了解，在万科领头掀起降价潮后，其他开发商迫于压力不得不搞名目众多的降价促销，这更加剧了购房者的观望心态。“如何进行理性定价，既能吸引购房者，同时又起到保值作用，现在是该认真思考的时候了。”

　　知名地产营销机构德思勤则认为，按照最近各地楼房交易价格来说，降价30%已经接近2007年第一季度的价格，降价40%则回到2006年年中的水平，楼市自然形成“政策底”，难免会触底反弹。

　　而戴德梁行分析认为，外资的看好也刺激了楼市的回暖。他们预测，成都、杭州及沈阳等外资看好的二线城市住宅市场将会在回暖中扮演急先锋。“外资流入成都房地产市场的资金同比增幅可能高达70%左右，这将起到极大的托市作用。”

　　政策“松紧”左右回暖速度

　　旺盛的需求可能会刺激成交量上行，但政策的“松紧”仍将左右回暖的速度和幅度。

　　今年中央政府用于保障性住房建设的资金为68亿元，即使地方政府拿出2∶1配套资金，全国保障性住房的投资不过200多亿元，尚属杯水车薪，根本不会对商品房市场构成冲击。“大量的刚性需求在观望无果之后仍会回到商品房市场。”何欣判断，新组建的住房和城乡建设部副部长齐骥并不主张楼市“拐点”的说法，算是一个积极的信号，或许也成为促进楼市加速回暖的因素。

　　业内人士普遍认为：涨也二贷（二套房贷新政），跌也二贷。据了解，此前，二次置业者的资料一般会进入各银行的总行数据库，来判断是否属于“严控”行列。但2月份房贷锐减后，一些城市的银行机构开始密谋对还清第一套房按揭贷款再购买第二套房的按揭客户，给予第一套房同等优惠利率。“我们已经接到上级通知，向各大地产机构收集销售数据以进一步摸清市场的真实状态，作为后期政策执行的依据。”成都建行房贷部周姓工作人员向记者透露，但他承认二套房贷政策并未出现明显松动。

　　李莲认为，一旦银行信贷“开闸”，消费者当前的持币观望将会迅速变成入市行动，导致楼市回暖。

　　“虽然3月楼市出现小股暖流，但这并不意味着四五月份后的楼市就开始全面回暖。”成都蔚蓝地产营销机构总经理刘的理由是，政策的调控仍未见明显松动。“3月18日，央行提高存款准备金0.5个百分点可能会波及楼价走势，因此楼市回暖的幅度究竟有多大仍然难以定论。”他认为，2005年宏观调控后，触发的“报复性”增长在2007年出现，去年加大宏观调控后，要出现大反弹也还需时日。

　　互联网站内