万科前方一定是寒冬吗 目标价39.2-49元

　　万科A(000002.SZ)董事长王石是国内首唱“房价拐点到来”的第一人，多次表示要准备“过冬”。可摆在房地产龙头万科面前的就一定是寒冬吗？在新房、二手房成交都相对低迷的今年前两月，万科却同比实现了量价齐升。

　　今年前两个月，万科共实现销售面积42.6万平方米，销售金额达到34.2亿元，销售均价达到8028元/平方米，去年同期只有7100多元/平方米。其中2月份的销售情况同比增幅明显，销售面积增长一半，销售收入增幅高达70%。在市场存在观望的气氛下，万科前两个月的销售业绩仍强于2007年同期，体现了万科把握市场趋势的能力。同比增长原因在于，万科根据市场的形势，采取积极的营销策略，如小户型产品低价入市，节日期间采取各种优惠措施、部分尾盘售价有所折扣等。

　　万科的降价促销策略与勇气获得证券研究机构的集体称道。从去年年末开始，万科开始低价销售项目。以广州为例，公司项目销售价格均比周边项目低，金域蓝湾项目平均销售价格约1万元/平方米，周边商品房均价约1.5万元/平方米；金色康苑项目均价1.38万元/平方米，而同区域住宅均价在1.6万/平方米左右。

　　如今从万科前两个月整体表现看，销售均价并没有实现下滑，毛利率保持了稳定。目前万科已通过工厂化生产建成上海新里程等项目，预计2008年将继续新开工50万平方米，2009年新开工约120万平方米，2010年后将大规模应用工厂化生产。

　　去年，万科新增开工建筑面积1069万平方米，庞大的在建规模将为万科今年和明年业绩提供充分的保障。从土地储备上看，截至去年年末万科手中控制的项目合计建筑面积超过2500万平方米，其中权益建筑面积达到2084万平方米。今年前两个月，万科仍保持了积极的拿地策略，在上海、东莞、成都等地增加了土地储备，新增权益建筑面积64万平方米。

　　宏观调控对于万科来说可能是喜忧参半。在银行信贷紧缩以及房市萎靡的背景下，万科或多或少都会受到波及。从今年前两个月看，尽管万科售楼面积和均价都没有受影响，但是随着一旦房市不紧气状况延续，万科的利润状况必然会打折扣。从另外一个角度看，宏观调控对中小房地产企业往往是致命之灾，为万科这种龙头企业提供了诸多并购机会，通过合作或收购等方式获得土地的比例将会有所提高，从竞拍激烈度上看，2008年可能是购买土地的较好时机。

　　据Wind统计数据，主流券商机构对万科A 2008年每股收益预测的平均值在1.28元左右，以万科A 3月19日收盘价23.5元/股计算，动态市盈率只有18.36元。作为房地产业龙头，这一估值水平显然极具吸引力。多家券商对万科A目前股价给出“买入”或“强烈推荐”评级，国都证券给出的未来12个月目标价39.2～49元。匡志勇