开发商降价打开楼市僵局 部分二线城市先行回暖

    以东莞、珠海为代表的二线城市，在经历了过去几个月的成交低迷之后，最近在开发商主动降价的刺激之下，市场呈现些许回暖迹象

　　广州市国土房管局日前公布的统计数据显示，1月楼市继续低迷，全市新建商品住宅交易登记面积为34.95万平方米，与去年12月份成交量42.88万平方米相比进一步萎缩，环比下降了18.4%。而以往广州一手住房的正常交易量在70万~80万平方米之间。

　　但与此同时，以东莞、珠海为代表的二线城市，在经历了过去几个月的成交低迷之后，最近在开发商主动降价的刺激之下，市场呈现些许回暖迹象。

　　广东省房地产业协会昨日发布的《房地产蓝皮书》显示，个别珠三角城市由于供货量大增，2008年仍然面临严峻形势。

　　开发商降价打开楼市僵局

　　东莞楼市在万科带头降价之下，终于走出了持续数月的观望格局。根据东莞市房产管理局公众信息网上的数据，3月上旬，东莞楼市整体成交874套，日均成交87.4套，比起今年2月份的日均成交32套，交易量明显有了大幅度回升。在住宅成交的建筑面积上，3月上旬成交88611平方米，环比2月份前10天的销售业绩11132平方米，增幅达696%。

　　成交量的回升得益于万科、龙光等地产集团在2月底启动的“团购策略”。2月29日，万科表示凡是参与建行团购的客户，都可享受7折优惠。网上统计的数据显示，3月4日仅万科运河东一号丹桂苑6座（参与建行团购7折优惠的特价单位）成交就达到43套，几乎占了当日成交的“半壁江山”。随后，龙光集团也采取了团购策略，并受到买家追捧。

　　“特价楼盘”在3月初的集中上市，让东莞楼市在低迷之中掀起一波小高潮。统计数字显示，3月将有多个楼盘启动销售，而且开发商的定价相对都比较保守。例如，3月8日光大地产景湖名郡开盘，均价5500元/平方米左右，由于地段较好，又属于品牌地产商开发的楼盘，因此吸引了近千名消费者前往选房。据发展商介绍，当天推出396套，至3月10日成交已超过330套，销售成绩远超预期。

　　有东莞房地产行业人士分析，万科、龙光等开发商之所以会率先降价，主要是由于东莞今年上半年会有很多新盘推出，如果不赶紧出货，未来竞争会更激烈。在开发商主动妥协下，成交量有望进一步回暖。

　　加快在二线城市销售

　　事实上，当万科在广州、上海等一线城市率先降价之际，很多大开发商却选择了“曲线救国”的方式，从二线城市入手。雅居乐、富力等开发商从去年年底，就加快了二线城市的销售和资金回流。

　　有业内人士分析，与一线城市相比，二线城市的价格相对比较合理，最为关键的是，二线城市对政策的反应不够敏感。因此，在二线城市比在一线城市促销，效果要明显得多。

　　比较起来，二线城市对利好的反应强于利空。例如不久前，有关港珠澳大桥的消息一公布，就立即带动珠海楼市呈现好转。《第一财经日报》从珠海各大楼盘了解到，自从港珠澳大桥的进展消息出来后，珠海几乎所有开发商都对珠海楼市的前景表示乐观，个别楼盘也因该利好消息大大带动了港澳客户在珠海的购房需求。

　　广州一家房地产上市公司的负责人表示，今年销售压力主要是在上半年。因为大多数楼盘都会选择在奥运前加紧销售。“如果奥运前不卖出，今年就没什么指望了。”该负责人如此表示。他因此预计，很多开发商都会在未来的两个月内采取积极促销的姿态，而这对于吸引购房者、促使市场回暖将起到一定作用。

　　部分城市仍有压力

　　对于2008年的市场，广东省房地产业协会有关人士分析，2007年，全省房地产企业共购置土地面积3038.49万平方米，同比增长22.4%；土地购置费408.75亿元，同比增长62.5%；土地开发投资增长66.94%，而土地开发面积却下降3.7%。数据表明，开发企业的土地购置成本大幅上升。

　　此外，全省开发企业待开发土地面积共5581.46万平方米，同比增长19.8%。这给未来供货量的增加提供了保障，但是开发商成本的增加，也许令房价下跌的空间不大。

　　业内人士预测，今年广州二手楼价整体水平将高于上年，但波动幅度减小，投资性需求将大幅降低，自住需求绝对主导市场。而深圳市场在经历了近半年的调整之后会趋于平稳。

　　但在惠州等城市，去年底，除正在施工的商品房面积外，现有110万平方米已经拿到预售许可证的待售住宅，加上新开工和将面市的300多万平方米的供应量，未来供应将集中在2008年第四季度和2009年年初，约有565万平方米新增面积上市，以中、高档楼盘为主。预计今后市场竞争会进一步加剧，行业将面临洗牌。

    张艳红

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