后8·31时代的烂尾恐惧(2)

　　坐以待毙

　　困等国土部一纸回收令

　　“太阳中心B区的土地目前正处于土地一级登记的状态，尚未开工建设。”朝阳区太阳宫乡政府相关人员在谈到2年前被协议出让的位于太阳宫乡北部、四环附近的太阳中心B区 的土地时对记者讲道。正值8·31土地大限两周年之际，记者走访了当年部分被协议出让的地块，而位于朝阳区太阳宫乡的太阳中心B区，是记者走访的第一站。

　　这块建筑面积216744平方米、规划立项为住宅的土地，目前正处于“半荒废”之中。四周不单有围墙紧紧围住，同时，在周围还有人员把守。当记者提出要进去看看的时候，被一个所谓的“负责人”拦了下来，这位负责人告诉记者，没有通行证一律不许进入。记者透过紧缩着的大门向里望见，本来在两年前已经平整完的土地现在已经杂草丛生，里面还有几个简易的帐篷。

　　根据当时协议出让土地时的规定，太阳中心B区地块由北京阳光四季

房地产开发有限公司负责建设，而根据当初阳光四季签订的协议出让合同规定竣工时间为2006年8月31日。但两年过去了，不但工程进度丝毫没有进展，连土地一级登记还在进行之中。

　　当年不少开发商在拿这批土地时全都非常的匆忙、甚至有些盲目，根本没有对未来市场给予充分的分析，当时关注的点只是能不能赶上“8·31”最后一班车。开发商当时拿地的目的有三，一是为了自己开发，二是囤地，三是倒卖。但是随着土地政策越来越严厉，倒卖土地已经被封死，致使一些土地囤积在手里，而这些人根本没有能力开发，只想倒手赚钱，所以这样的土地目前基本上还属于未开发阶段。

　　北京大学不动产鉴定中心主任冯长春表示：“北京市8·31之前交易的土地确实有一部分还没有开工，对于这部分土地相信政府是一定要予以收回的，而且是刻不容缓的。原因很简单——政府不会在土地资源如此紧张的情况下眼睁睁地看着这么多土地被闲置。”

　　目前造成土地闲置的具体原因主要有两点：其一便是有一部分大的开发商在获得土地之后从企业发展的长远角度考虑而将土地囤积下来，以备日后不时之需；其二则是一些开发商在拿地之初并没有过多地考虑到政策变换对于土地开发的影响，在拿地之后政策随之变化，造成其自有资金的不足，这部分不足又不能通过预售回笼等手段加以弥补，因而陷入拿地成功却又无钱开发的境地。

　　置若罔闻

　　国家政策如风过耳

　　去年8月份北京市国土局一纸收回令，将38宗土地收回，原因是其没按时交纳土地出让金，大多位列北京城八区黄金地段，其中包括了东城区平安大街东四十二条危旧房改造区一期工程以及银泰中心A座商业部分和C座商业及办公部分等著名项目，但是时至今日，国土局也未公开向外界披露这些项目的具体处理结果。

　　按照当初国土局的处理意见是，这些地块被收回后，将不再与原受让方形成合同要约关系，土地会从其他渠道重新投入市场。但是1年过去了当初被收回的土地至今音信全无，记者走访了几处当年被收回的土地，其中位于王府井的一处项目目前正在施工中，而受让方并没有改变，此外，位于西直门的一处扩建项目至今还就出让金问题和国土局洽谈中。同时去年11月份被国土局收回的北京最大的一块土地，环球

高尔夫俱乐部目前还处于荒废状态。

　　在这些被称为8·31的项目中，记者发现不少地是分块拿到的，比如一整块地被分为A、B、C、D地块，开发商是分别取得了各块的使用权，其实这样就为今后出现问题时埋下了隐患。这和一个项目被分为一期、二期是一样的道理，一般情况下全由同一个开发商拿到手。分期开发和分块开发的好处在于，不用一次性投入太大的资金，而且还可以分期推出试探市场反应，控制项目的上市时间。

　　一些专家认为当年在8·31时期这样的项目很多，而且全是一些非常有实力的大开发商，而这些项目对于两年收回的规定，根本就没有放在眼里，因为即使被国土局收回，也没有一家开发商愿意接手。比如一个100万平方米的项目，被收回的也许只是其中的10万、20万平方米，无疑接手这个项目等于处在人家的包围中。

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