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本报记者 王小霞
今天，2005年7月13日，北京迎来申奥成功四周年。四年期间，奥运与地产一直是人们关注的焦点，有看好的，有质疑的，还有专家担忧会有泡沫产生。今年是宏观调控年，在地根紧缩、金融税收等各个政策多变的影响下，奥运楼市走势如何？
奥运引发奥北楼市激烈竞争
如果用比较客观的词语评价奥运对于地产的影响，“机遇与风险共存”似乎更为确切。
一方面，奥运是块大蛋糕，做得好，吃得着，对于本就看似供需两旺的京城房地产市场无疑是“锦上添花”；另一方面，奥运使得奥运辐射区域的地产业竞争加剧，房地产发展商的日子越来越难过，市场、客户群等的瞬息变化都是发展商必须要面临的风险。
业内权威人士认为，从整体来说，奥北是政府投资的重点区域，该区域所有的城市建设无论从交通还是配套设施，都会带来巨大的变化，而该区域将成为北京商务交流、经济发展和文化交流最繁华的区域。
四年前，奥运核心区域地产项目仅有20余个，辐射区域凤毛麟角；四年后，奥北区域已成为京城三大别墅区之一，目前云集于此的别墅项目多达几十个，占据京城2005年别墅供应量的多半。
北京市房地产信息交易网的预售信息显示，今年1－5月份共有27个别墅项目取得了预售证，其中大部分在奥北区域。因此，这一区域目前已经成为房地产商竞争博弈的又一主力战场。
同质化竞争催生别墅创新
最近，随着位于奥北区域的保利垄上别墅将正式面市、新盘供应不断增多，业界关注的焦点再次聚向了奥运区域。
奥运是把双刃剑，在给了房地产一个发展良机的同时，也让开发奥运地产的发展商们感受到了前所未有的压力。以奥北区域为例，目前已经在售的项目包括威尼斯花园、碧水庄园、三水青清、顺驰林溪、汤ＨＯＵＳＥ、纳帕溪谷、温哥华森林、渡上等项目，而保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯等新项目使得这一区域别墅市场的竞争更加白热化。
同质化竞争加剧正成为开发商一个头疼的问题。亚北是今年别墅最集中的区域，而同质化的现象却日趋严重，虽然号称首创的有新英格兰乡村别墅、法国诺曼底别墅、意大利托斯卡纳别墅等不同国家风格的别墅，但从目前情况来看可以说同之前周边推出的项目没什么区别。
市场同质化的表现使得发展商不得不走创新之路，最近，“奥北别墅范本”顺时而出。据悉，这一口号是由即将于月底正式亮相的保利垄上别墅首次提出。
据介绍，保利垄上地处小汤山，北拥葫芦河，紧邻北六环51出口，距亚运村和奥运公园仅20公里，其首批亮相的一期120套别墅主打具有百年气质的北美经典建筑风格。由于其借助于社区先天的坡地、弯道，以及近3．3万平方米葫芦河水系，创新了京城别墅项目首家“坡地水景”，纵横相错的景观变化，形成居住视觉的次第变化，不仅增强了景观层次性，坡地的出现还增大了别墅间的楼间距，最大限度上保护了每一位业主的隐私权益。据发展商透露，项目还没有正式开盘，便已认购火爆。
走特色路线的项目不仅仅是保利垄上一家，位于亚运村以北8公里的威尼斯花园则打出ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ升级产品口号。
据介绍，该项目为短联排别墅项目，在产品设计上注重体现居住的生态健康，小区内8万多平方米生态绿地园林和由三个面积分别为4000、3000、2600平米的湖区共同构成了社区内近10万平方米的流水园林；所有建筑呈现东西向带状布局，基本平行于河道，进一步提升了业主的居住环境；项目整套的配置已经采用了舒适家居生活系统，把空气处理中心、热水中心和水处理中心结合在一起，使业主健康得到进一步的保障，同时还不惜投入巨资开采深埋在地下3000米的优质温泉并入户。
奥运地产价值几何
对于2008年奥运之后该区域的房价走势，业内说法不一，众说纷纭。有人称，2008年后，北京房地产价格必然大跌。
但是，保利垄上总经理胡嘉全却持完全不同的观点。他告诉记者，奥北地区的房价在2008年奥运之后，不会出现大跌。胡嘉全分析说，中国的奥运和其他发达国家奥运不一样，其他发达国家往往是因为城市发展建设的高潮已经过去，奥运只是一种短期拉动，所以，奥运之后往往房价大跌。但是，北京是一个高速发展建设过程中的城市，奥运只是加速了城市建设的进程与速度。
亚运村的建设使整个亚北地区成为商业中心区与富人区，房价也在1992年亚运会之后不断升值。城市的基础设施建设会给经济一个巨大的带动，基础设施对奥北区域的作用不仅仅在奥运，而且在奥运之后都可以继续发挥作用，因此，奥运之后，奥北区域的价值还会不断释放出来。
“奥运规划的前提是城市的长期发展。北京的城市规划不会因为奥运而改变，只是会在城市规划中体现并满足奥运会的需要。”原北京奥申委工程规划部副部长、北京市规划委员会副主任黄燕曾告诉媒体。中国房地产业协会秘书长顾云昌更是将奥运比作推动北京房地产卫星升空的三只“火箭”之一，他认为这种效应是长期持续的，因为奥运带给城市的投资建设与基础设施改善是长期的。
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