二手房转让缴纳个人所得税 动口难动手

　　虽然国家早有转让财产所得必须缴纳个税的规定，但事实上一直没有得到严格执行。当需要打击房地产市场的投机行为时，政府就加强税收征管；当市场反应过于激烈时，一些地方政府便向市场妥协

　　热点追踪见习记者 黄杨

　　7月10日，国家税务总局新闻发言人就房地产业税收有关问题答记者问时表示，“按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按‘财产转让所得’项目计征个人所得税，税率为20%。”

　　5月初，国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对住房转让环节的营业税政策进行调整。规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。6月1日，有关房地产税收政策实施后，社会各界非常关注，由于对房地产涉及的税收政策并不完全了解，许多人误认为对个人二手住房交易所得征收个人所得税是一项新政策，这种心理和政策误读对二手房市场交易产生了影响。

　　根据中大恒基最新数据显示，2005年6月二手房市场持续5月的低迷状态，成交量呈现出小幅下跌的态势。二手商品房和二手公房成交量较上月均有所下降。其中，二手商品房成交量比5月份下滑2.8%；二手公房比上月下滑10.7%。

　　7月11日下午，链家市场总监金育松在接受《中国经济时报》记者电话采访时表示，税收政策在抑制一手房投机方面的效果是比较明显的，一系列税收政策的调整，增加了交易成本，也使短期投机的风险得以提高。但实际上，交易环节主要集中在二手房，交易成本的增加，影响了先期购房者的预期，导致二手房供应量降低。

　　“但这只是交易量减少的直接原因。”金育松认为，交易量下降的真正原因，则是一系列税收政策的调整影响了百姓的心理预期，在抑制投机，稳定房价的政策目标下，产生了“政府在打压房价”的心理阴影，从而延迟了原本想出售房产的行为。

　　我爱我家一位不愿具名的女士也对记者表示，对二手房转让征收个税，导致业主不愿出售，交易量下降；另一方面，卖家将税费转嫁到购房者身上，打压了购房者的热情。税收政策的调整，虽然最先体现在二手房的交易中，但由于二手房和一手房的联动作用，长期来看，也会影响一手房的房价。她说：“政府的各种税收就像好多个棒子，消费者关心的是政府要举起哪一根。”

　　面对这样的疑惑，国家税务总局新闻发言人表示，对个人二手住房交易所得征收个人所得税，并不是一项税收新政策，而是早有明文规定。首先，按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。财政部、国家税务总局、建设部1999年12月2日就个人出售住房所得如何征收个人所得税的有关问题曾作出明确规定，具体分三种情况征税：一是个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。二是个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。三是职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

　　为什么有许多人误认为对个人二手住房交易所得征收个人所得税是一项新政策？国家税务总局新闻发言人分析原因有三：一是以前个人二手房交易不活跃，交易量不大，社会关注度不高，另外，1999年三部委联合制定的税收政策也宣传得不够，所以没有引起充分重视；二是这些年来，一些地方的税务机关对个人转让房产所得征收个人所得税的政策执行不到位；三是今年6月以来，一些地方重申了个人二手房交易所得征收个人所得税的政策，加强了税收征管，给外界造成了为配合房地产业宏观调控新开征个人所得税的错觉。“其实对个人转让财产所得征收个人所得税是依法进行的，已经多年了。”

　　据了解，杭州市去年初开始对二手房交易征收20%的个人所得税，后终因引致新房市场和二手房市场发展明显失衡，而在执行了8个月后被迫取消。而南京市也在今年的6月份出台《个人销售房屋税收政策须知》的配套措施，规定个人销售房屋需缴20%个人所得税。但迫于市场压力，南京税务部门随后声明，个人所得税原则为自愿缴纳。北京市朝阳区在6月1日也出台规定，二手房只有完税后才能办理过户手续。但最近却取消了这种做法。

　　这里就有了另外一个矛盾：虽然国家早有转让财产所得必须缴纳个税的规定，但事实上一直没有得到严格执行。当需要打击房地产市场的投机行为时，政府就加强税收征管；当市场反应过于激烈时，一些地方政府便向市场妥协。有报道认为，通过税收的杠杆作用对市场进行宏观干预，这是中央政府的角色使然；根据本地实际，灵活掌握政策法规的执行尺度，地方政府的做法也可以理解。建设部副部长刘志峰近日表示，对二手房交易中征收个人所得税的做法，目前还没有在全国推广这项政策的时间表。

　　虽然国税总局提醒个人转让二手住房所得，勿忘缴纳个人所得税。但从以往的经验来看，要在“惊恐”的老百姓身上实施恐怕还真有些难度。就像有人所说的，“每一个税种都未必能从根本上抑制投机，却足以牵动正常交易者的神经。”

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