从系统理论的角度定义,风险是指因系统本身和环境条件的不确定性而引起的系统实际产出与预期目标产出间偏离的可能性。房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响,使银行的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。

    从一般意义上来说,房地产金融通常被认为是安全性较高的信贷业务 。但是,由于房地产金融是一种专业性很强的金融服务项目,需要协调好资金来源小与资金投放量大、资金来源分散与资金投放集中以及资金来源短期性与资金运用长期性之间的矛盾。一旦矛盾处理不当,便会引起严重的金融风险甚至金融动荡。

    房地产金融风险的种类

    目前所研究的房地产金融风险,重点在于社会风险和经营风险。

    目前我国市场的竞争体制不规范,房地产市场发育还不完善,使得房地产开发企业的生产经营风险加大,而企业的风险最终会转嫁到银行身上。同时,房地产市场的变化也使得银行对未来的不确定因素难以掌握,从而加重经营决策失误的可能,造成风险。

    从银行方面来看,信贷管理不够科学,贷款结构不合理,贷款项目缺乏可行性分析和评估,以及缺乏强有力的信贷风险约束机制和风险防范机制都会造成金融风险。此外,银行内部各部门配合不协调,监督机制不健全也会造成风险。

    信用和道德方面的问题也是造成房地产金融风险的原因。在我国目前的体制下,无论是个人信用,还是法人信用都尚未建立完全,银行根据不完善的信用体系发放贷款,自然会产生极大风险。

    此外,在我国改革的进程中,市场经济的运行机制尚未配套,法规不健全,政策变化频率过快等都会加大房地产金融风险。

    对房地产金融风险的监测

    当前,应尽快建立房地产金融预警系统,以此来分析房地产市场供需整体走势和结构变化,保持对房地产金融风险的经常性、持续性的监测与分析,并及时调整贷款投向。在此方面,我国可借鉴其它发达国家房地产金融监控预警体系的几类指标：

    1.生产类指标

    通过对房地产投资占固定资产投资的比重、房地产投资增长率、土地与楼宇供应量增长率、房地产投资收益率等指标的分析,监测房地产投资增幅是否过大,房地产投资的收益是否过高。当出现地价飞涨,新建面积增长过快,或转手率过高的情况,说明行业的炒卖投机盛行。如通过房地产投资增长率与G D P增长率的比较,分析房地产增长速度与全社会经济增长速度的快慢。

    2.消费状况类指标

    通过对商品房价格增长率、地价增长率、房价/家庭年均收入指标的分析,判断房价增长与需求增长是否成正比。如地价增长率与 G D

    P增长率比较,该指标越高则说明房地产泡沫的成分越大。房地产泡沫主要是由土地泡沫(地价泡沫)和房地产商品销售的超额利润两部分组成。比较地价增长速度与

    G DP增长速度,可以考察地价增长是否与经济发展速度相适应。土地价格的泡沫程度是反映整个房地产市场泡沫的一个重要指标,该指标的判断可以结合当地的市场历史数据综合分析。房价收入比是某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数(或平均数)和该市场上家庭年收入中位数(或平均数)的比值。房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力越低。通常市场对该指标的判别采用世界银行的口径3~6。

    3.金融类指标

    包括货币供给量增长率、房地产贷款增长率、楼宇按揭利率、中长期贷款利率等。由于货币供应量与房价呈高度正相关,所以当货币供应量增长时,房地产金融资产也相应增长,房地产市场升温。此外,通过对房地产贷款余额/商业银行全部贷款余额的指标的变动情况分析可以预测房地产经济活动的非正常变化。该指标除了提示房地产贷款增长速度与全部贷款的增长速度的快慢程度,起到预警作用外,还可以作为测算房地产贷款占全部贷款余额何时会达警戒值的一个预测指标。指标中商业银行贷款余额应包括所有真正投入房地产市场的信贷资金,同时也应包括以房地产作为贷款抵押的贷款余额。对房地产贷款增长率/贷款总额增长率指标的分析也相当重要,由于房地产贷款的高回报以及贷款一般有房地产作为抵押,在房地产市场快速发展时,银行资金会大量投入到房地产贷款,其贷款的增长速度甚至会高于一些优势行业优质客户的贷款增长速度,如不能认清市场的走势,把握好贷款投放的节奏,一旦出现泡沫破裂,造成的后果可想而知。该指标应结合房地产贷款余额/商业银行全部贷款余额的指标来进行分析。当房地产类贷款在商业银行全部贷款中所占比例较小或房地产市场处于周期发展阶段中上升的初期时,房地产贷款的增长速度可适当高于全部贷款总额的增长速度；当房地产贷款在全部贷款中所占份额达到或接近适当份额时,或房地产市场处于调整阶段时,就应放慢房地产贷款的增长速度,进行收缩。

    4.交易状况类指标

    通过监控房地产销售额增长率和土地转手率判断房地产交易是否平稳。如房地产销售总额/ G DP值可以反映房地产业在国民经济不同阶段发展的冷热情况。根据广东省规划设计院的报告分析,发展中国家该比值保持在8%或稍高较为合理。