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今年1至9月全国商品房平均销售价格上涨13%。日前，在郑州一次房展会上，某房地产开发公司打出的高层小户型的“别租了！首付1.6万，月供328元”的广告吸引了众多前来购房的年轻消费者。
自2002年起，央行第三季度货币政策执行报告中最早敲响“要警惕房地产泡沫出现”的警钟，时任国务院总理的朱镕基发出要严防房地产泡沫经济的预警，20
03年2月，国家发展计划委员会经济研究所发布“2002-2003年度中国行业景气分析报告”，进一步明确中国房地产泡沫已经出现，须防止其引发金融风险，一场包括政府、学术界、房地产业界、媒体等各方人士共同参与的有关房地产泡沫的争论始终处于见仁见智的胶着状态，难见分晓。
去年以来，中央从土地、金融两个方面提高了房地产开发的门槛，目的是抑制过热的房地产投资，降低节节攀升的商品房价格。但是时至今日，各大城市的房价攀升势头仍难遏制。近期，来自国内外警示房地产行业的“泡沫说”如振聋发聩的钟声再度响起。“泡沫说”的中心是房地产价格和空置率的“双高”以及资金的持续涌入。
今年7月，经济学者易宪容发表文章称，尽管在此次宏观调控中，对土地进行了整顿，对房地产企业信贷收紧，但房地产业在此次宏观调控中所受影响微乎其微，房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭将不可避免。10月5日，路透社援引摩根士丹利分析师谢安迪的观点称，中国正在吹起一个超大房地产泡沫经济，这个泡沫将在几个月内破灭；《纽约时报》也在不久前指出，中国的房屋空置率已超过国际警戒线，质疑中国房地产的泡沫是否已开始出现破裂；摩根士丹利最近又一次提出，中国不加息引发投机，地产泡沫即将破裂，而且预言这个泡沫将在数月内破裂，不会超过一年。摩根士丹利认为，其泡沫缘于中国的投资膨胀，上海是这次经济泡沫的地震中心。由于中央银行为了阻止通货膨胀而紧缩，加速了通货膨胀吸收货币的边际供应。这次经济泡沫的命运已经脱离了政策制定者们的控制。中国如拒绝提高利率，将再次刺激投机者们进入到疯狂状态，而使经济泡沫不可避免地破裂。房地产泡沫问题成为眼下最令人关注的热点。
近来，有媒体将“泡沫说”的争议者划分为正反两大阵营，然而，与“房价决定地价，还是地价决定房价”之争不同的是，各方人士对房地产泡沫的认识和分析并不像房价与地价之争那样简单。由于有很多因素决定房地产泡沫是否存在，各方人士对房地产泡沫发展程度的认同也各不相同，这当中也包括了管理者力求要控制过快上涨的房价，同时又要防止房价下跌的矛盾心态。加之不同利益方站在不同的角度，依据各自的指标值在阐述自己的观点，这使人们对房地产泡沫的看法难以形成非此即彼的一致意见。一些经济专家、研究机构的学者们提出，将多种因素影响下的房地产泡沫问题看成“对垒战”很不妥当，应该多角度、客观地反映各方面意见，以利于拿出有效抑制房地产泡沫产生的“药方”。
建设部政策研究中心赵路兴认为目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下：
首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康的2020年，我国城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3亿-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验、根据中国过去城镇居民住房改善的速度、根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
其次，从真实有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。还有，我国每年新婚家庭数在600万-900万左右，其中相当部分有购房需求；普通高校毕业大学生人数逐年增加，2004年达到280万人，这些人中的相当部分在未来3-4年内都将面临购房。
必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。2002年，全国城镇新建住宅面积5.98亿平方米。在住宅竣工面积中，有近一半的住宅项目是通过拆旧建新实现的。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。以北京市为例，2000年以来城市房屋拆迁总量为738.7万平方米，为24.9万户居民改善了住房条件。上海市10年累计拆除危旧房3800万平方米，250万居民通过拆迁改善了居住条件。2002年全国城市房屋拆迁总量超过了1.2亿平方米，接近当年房屋竣工面积的20%。2003年，我国城市房屋拆迁量为1.4亿平方米，约占当年竣工量的30%。
针对近几年一些地区在城市建设上急功近利，急于求成，不顾财政能力与发展需要，盲目扩大拆迁规模的问题，2003年10月，国务院办公厅下发了《关于控制拆迁规模，规范拆迁行为的通知》，2004年，拆迁规模得到有效控制，房屋拆迁规模明显下降。据对27个省(市)的统计，2004年上半年拆迁总量同比下降了56%。被动性住房需求的减少，使得市场需求释放的节奏放缓。但今后几年，仍会保持一定规模：一是国民经济和社会发展的需要。按照“十五”计划目标，我国国民经济预计平均每年以7%的速度增长，全国城镇预计将新建住宅27亿平方米，基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅；二是根据产业结构调整和城市规划的要求，许多城市仍有大量的危旧房屋、不适应产业发展要求和不适应城市发展的建筑物、构筑物需要拆除。
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