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宏观调控:楼价缘何稳步上扬?

http://finance.sina.com.cn 2004年09月14日 08:59 中国经济时报

  eTV湖南经视《MBA大讲堂》专栏本报记者 王晓红 喻向阳 通讯员 沈煜

  近年来一直高歌猛进、热度猛烧的中国楼市在今年遭到当头棒喝,国家宏观调控使房地产发展迅猛的态势戛然而止。公积金贷款最高额度的降低,土地制度改革的进一步落实等等,利好利坏的消息让中国楼市下半年的走势变得扑朔迷离。一方面,一些人宣称房价要下跌,市场出现彷徨的状态,许多消费者持币观望。另一方面,一些人宣称房价要上涨,一些
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项目开始出现排队购买的现象。因此,楼市今后的走向成了各界人士关注的焦点话题。

  日前,中国房协副会长兼秘书长顾云昌教授、北京今典集团董事长张宝全、搜房资讯机构全球运营总裁邵元元在做客湖南经视《MBA大讲堂》时,就目前中国楼市走向问题表述了相同的观点:国家宏观调控使不少房地产企业优胜劣汰,但中国楼价在整个经济发展的态势中会稳步上扬。

  顾云昌教授认为,决定房价的因素主要有两个,第一个因素即成本因素,就是构成房价的成本,如建筑材料、人工费、土地价格等等。中国土地有限,不可能土地越来越多,因此土地价格肯定上涨,建材费和人工费也会逐步地涨,所以从成本意义上讲房价只会上升。改革开放20年来整个房价都在上涨,20年以后绝对不是现在的房价。

  第二个决定房价因素是供求关系,即供应量和需求量之间的关系。在市场经济情况下任何一种商品供大于求价格下跌,供不应求价格上涨,这是一种市场经济的规律。国家宏观调控以后会造成供不应求还是造成供大于求,这要看当地政府的调控水平和能力。而中国房地产市场有三个最大的特点:第一,政府主导性强,而不是市场主导性。因为土地由政府调控,一级市场土地全部被政府垄断,它决定了供应量;第二,资金的供应量靠银行贷款,而银行是国有银行,占有统治地位,也由政府控制;第三,拆迁量的多少决定整个需求量多少,而拆迁量是由政府控制。

  顾云昌打了一个很形象的比喻,房地产商是如来佛手里的孙悟空,政府是如来佛的手掌,开发商在里面跳,因此房价升降与否与政府的调控能力密切相关。

  而据邵元元介绍,他对几个城市进行观察后发现,目前楼价还是在快速增长,房子同样出现了热销这个现象。他分析认为,主要有四个方面的原因:第一,随着城市化进程的加快,农村人口大量流向城市,人口就业需要租房,这种供求关系在迅猛增长;第二,改善型的住房,这个比例一直是占主流的购房人群;第三,旧房拆迁改造对中国各个层次来说,是比较大的一个需求增长问题;第四,现在投资型的购买需求也还在扩大,因为中国银行的利率还是比较低,很多投资人通过储蓄无利可图,另外加上中国股市的风波,原来很多投资客在股市上求取生存,但现在比较困难,而投资房地产目前看这个趋势也是明显。毕竟房子既能保值又能增值。

  张宝全也持有同样的观点:“全国的房价总的态势稳中略升,我认为已经持续了两三年的时间,那么在以后的两年之内我觉得基本这个态势不会被改变。”

  他分析认为,房价总的态势稳中略升最重要的就是中国经济发展的强势。中国经济的速度不管是8%还是更高,但物价指数不可能下降,物价指数一定还有房价。但是在物价指数里面,它又来体现对于高价格的商品,它的可能增长指数会比较小。那么对于低的易耗品或者低质的产品,它的价格上涨速度可能会比较大。像房地产是在高价格区间的一个商品,所以说如果在全国范围之内房价每年能有3%的增幅,严格来讲属于非增长,这很正常。

  国家宏观调控政策出台必然影响到房地产业资金链的断裂,这在很多企业可能会发生。但张宝全作为一个房地产业的大开发商却显得踌躇满志:“我们企业到目前为止一分贷款都没有。”而据张宝全透露,其秘诀就是根据银行的政策制定出卖房信贷等相应的措施,不断地创新。

  “国家宏观调控对每一个房地产企业来说都很平等,那么在市场优胜劣汰的过程中,这对企业的创新能力和做产品的能力提出了更高的挑战,强者生存,弱者淘汰。”张宝全最后说,这对受困与国家宏观调控下的房地产企业是一种启示。






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