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作者：王其明
136户居民，28家单位，58天内拆迁完毕！南京九华山项目动拆迁创造了奇迹。而且，整个拆迁过程中，没有一户居民上访，没有一起大的矛盾冲突。截至8月底，南京十来个动拆迁项目中，都没有发生一起大的矛盾冲突和上访。但就在不久前的2003年8月，南京发生了震惊全国的动拆迁自焚事件。
南京市房产管理局宣教处处长韩永宁对记者说：“自焚事件之后，政府痛定思痛，全面修订了2001年颁布的动拆迁管理办法，引进市场机制，提高补偿标准。”今年2月1日，新的《南京市城市房屋拆迁管理办法》（也被称为拆迁新政）正式实施。九华山项目就是拆迁新政后实施的第一个项目。拆迁新政形成了一整套国内领先的动拆迁管理办法。对此，国务院副总理曾培炎曾数次批示，予以充分肯定。被拆迁户：居者有其屋
动拆迁纠纷中，矛盾焦点往往是补偿。韩永宁对记者说：“南京在折迁补偿上，完全是市场化导向，再加上有政策性保障托底。这样使整个拆迁真正实现了被拆迁户居者有其屋。”
补偿的关键是标准，是对房屋估价。目前我国通行的做法是根据繁华程度，将城市分为若干个片区，一个片区制定一个最低补偿标准。片区划分则非常静态，几年划分一次，补偿标准变动不大，远离市场。
南京的拆迁新政主要改进方法之一就是房价评估市场化。据韩永宁介绍，地段标准依然执行，但是动拆迁房屋的估价，完全委托独立的中介机构进行。中介机构根据成交的二手房价格，对房屋价格进行定价。比如九华山项目，一类地段，按新政规定最低每平方米补偿3900元，在此基础上再经过市场评估，补偿的基准提高到每平方米5200元。而且室内装潢、搬迁过渡补偿等都是另外计算。
据悉，拆迁完成，补偿总额分摊后，每平方米单价达到5600元。这与市场上二手房均价差不多。南京市房产管理局宣教处徐科长对记者说：“原来补偿标准只有现在的三分之二，也就是说新补偿标准比原来提高了近50％。”
南京的拆迁新政值得注意的一点是，制定了一个保障托底政策以考虑到低收入家庭。每户补偿总额最低不少于7．2万元。也就是，一户居民，即使只有几平方米也能得到7．2万元。九华山项目中，最小一户面积10平方米左右，得到了7．2万元。韩永宁说：“根据政策，7．2万元可以买到40平方米的经济适用房。通过这一政策，保障了每一户居民都可以居者有其屋。”
除了资金外，政府在房源上做了充分准备。韩永宁向对记者说：“为了拆迁，政府准备了中低价商品房、经济适用房、廉租房甚至收购了一些二手房。”依法动迁：理顺各种关系
全国各地动拆迁闹矛盾关键还是在于没有依法拆迁。也就是，各种关系没有理顺。在这一方面南京下了一番功夫。
负责项目动迁的南京市玄武区房屋拆迁安置办公室主任刘高是南京自焚事件后，被调过来当拆迁办主任的。他对记者说：“我来拆迁办后制定的工作准则就是：依法拆迁，文明服务，规范操作，欢迎监督。对自己的定位就是‘中介服务’机构。拆迁中贯彻一个原则：主体平等，拆与被拆双方完全对等。”
动拆迁公司收费问题一直是动拆迁矛盾产生的根源之一。为了政绩，政府往往将动拆迁任务承包给动拆迁公司，并要求早日完成。拆迁公司和老百姓的利益关系就容易彼此对立，双方必然矛盾重重。南京市这次将拆迁公司和老百姓利益完全脱钩。刘高说：“作为拆迁实施单位，拿的是服务费，和老百姓补偿没有任何经济利益关系。老百姓补偿由政府给，与拆迁单位没有关系，我们拿的服务费，和老百姓也没有任何利益冲突。”问题依然存在
南京市今年的动拆迁速度非常慢，截至6月4日，全市核发的拆迁许可证只有13个，拆迁总户1570户，而去年到8月已经完成拆迁三四万户，今年拆迁数量不到去年的十分之一！高投入、缓慢的速度，自然换来了高质量。南京市宣教处徐科长对记者说：“我们先慢后快，能拆再拆，完全市场导向，有经费和房源保障后再拆，钱和房子一定要到位，成熟一个再拆一个。”
尽管如此，南京的拆迁新政依然存在一些问题，深层次矛盾需要进一步解决。
首先是房价上涨百姓没有得到实惠。今年3月，南京市政府突然在媒体上公布补偿标准。由于补偿标准比往年大幅度提高，导致二手房市场价格迅速上涨。拆迁户董增华对记者说：“与补偿标准公布前相比，附近二手房价格涨了一两千元。尽管补偿提高了，但老百姓并没有得到真正的实惠。”刘高也承认：“房价一涨，政府投入增加了，但实惠没有到老百姓手中，好处给市场得去了。”
刘高对记者说：“动拆迁是一个系统工程。不单单是一个补偿问题，需要和居民就业、子女入学等一道考虑，政府要协调各个部门的关系。除了协调外，政府需要控制整个拆迁的规模和速度，不宜过大，动拆迁要和经济发展水平相适应。政府还要监管各方当事人，保障动拆迁时有充分的资金和房源。资金一定要到位，房源一定要充足，困难户一定要有保障。政府在协调工作上还仍然需要加强。”
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