南京经济适用房下半年涨一成宁波动迁安置房随时上市交易

　　南京

　　随着南京市政府进一步加大经济适用房、中低价房建设规模，今年1至6月，南京经济适用房建设投资同比增长了55.4%，增幅超过房地产开发投资21.3个百分点，竣工并交付经济适用房建筑面积189.25万平方米，较上年同期增长66.7%。

　　据悉，南京市每年经济适用房和中低价商品房的供应量一般保持在商品房市场供应总量的10％到20％之间。全市共九个经济适用房片区，去年一次性规划用地总面积6157亩，规划建筑356.39万平方米，可建住宅41300套，扣除当年相关需求，仅有5700套的剩余，而今年南京经济适用房的需求总量为37100套，缺口达到31400套。

　　对此，南京市政府最近决定，在原计划完成经济适用房120万平方米竣工面积的基础上，下半年再追加建设30万平方米，目前建设所需的321.3公顷土地已经基本到位。中房指数系统高级分析师陈晟在接受记者采访时表示，“由于经济适用房主要面向低收入家庭，南京下半年追加建设30万平方米的举措体现了政府改善市民生活的决心。”他强调在今后一段时间内，经济适用房在整个房产市场中所占的比例将进一步提高。

　　联系到日前杭州抬高申请经适房门槛，规定只有中低收入、现住房建筑面积人均低于12平方米、建筑总面积小于48平方米的杭州居民才有申请资格，陈晟指出当前各地对于经济适用房的把关松紧不一，主要还是由于城市购买力不同造成。杭州市民消费能力较强，客观存在一定量以经适房谋利的欺诈行为，这是导致经适房政策频繁变动的主要原因。

　　此前南京物价部门表示，随着拆迁新政的实施，拆迁成本平均增加了30％以上，目前经适房每平方米1500至1800元的售价与建设成本倒挂的现象日趋明显。因此，今年下半年投入市场的经适房将按不同级别土地分别确定销售价格，预计最高价格可能上浮到每平方米2000元左右。上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿认为，价格因素是经适房最吸引人的地方，虽然不占市场需求的大部，但起到了盘活整个市场的作用。由于商品房同样面临拆迁成本上涨的压力，估计涨价并不能减弱市场对于经适房的热情。

　　陈晟也认为上调经适房价格的举措是适当并且合理的，虽然面对低收入群体，仍需要保证一定的微利或管理费用，更何况目前南京经适房的均价远低于上海和杭州，预计将来仍有上涨空间。

　　宁波

　　7月15日，备受关注的《宁波市城市房屋拆迁补偿安置若干规定》正式实施，针对拆迁过程中市区地段重新划分、拆迁住房分套安置等一系列敏感问题作出解释或列出了解决时间表。《规定》将临时过渡补助费在原有基础上提高了50％，对于拆迁安置房的扩档购买和上市交易的相关细则更是进行了较大的改动。

　　拆迁新政实施后，当事人选择货币补偿的，免缴房屋契税时间限制由原来的签订拆迁协议之日起二年内或是签订拆迁协议之日前一年内，放宽为签订拆迁协议之日起五年内或是签订拆迁协议之日前二年内。

　　如果当事人选择定向安置，考虑到部分被拆迁住房面积比较大，宁波市政府今后将负责配置一定比例建筑面积在90平方米左右套型的拆迁安置住房，作为原有75平方米以下安置房的补充，同时允许被拆迁人适当扩大购买面积8到10平方米左右。新政还废除了拆迁安置房两年内限制上市交易的规定，拆迁安置房可随时上市交易，并将免缴土地出让金。

　　随着“8·31”大限的临近，握有闲置土地的投资商们都为尽快开发忙得焦头烂额，由于拆迁问题是造成当前土地闲置的主要原因，宁波的拆迁新政无疑引起了各方的关注。中房指数系统高级分析师陈晟在接受采访时特别强调了这一点。“允许动迁安置房上市主要还是为了鼓励拆迁工作，”陈晟说，“由于宁波房产市场相对比较活跃，市民购买力强，推动安置房上市可以改善目前市民持币观望的局面。”

　　陈晟进一步补充道，随着市民拥有对于安置房的完全处置权利并获得一定的政策倾斜，对于希望改善生活的人而言，选择会更多，而动迁的周期有可能因此缩短。另一方面，大量的动迁安置房入市，客观上必然会增加当前中低价位一手房和二手房的交易量，从而盘活市场，带动楼市走出低迷。

　　不过，由于拆迁安置房在整个楼市中所占比例并不大，上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿对于这项新政实施后的效果持谨慎乐观。他告诉记者，动迁安置房上市虽然是市场的需求导致，但是这部分交易预计只能占到整个市场份额的5%到6%，客观而言，并不能够左右整个市场的走向。

　　《国际金融报》 (2004年07月26日 第十五版)