“以房养老”能敌房价红利吗？

　　三言堂

　　■沈彬

　　国务院日前公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》明确了“以房养老”制度。老年人将名下房产抵押给金融机构，可定期获取养老金直到去世，具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。

　　首先，近年来，关于养老金盘子不足的传言久久不散，前不久刚有清华大学教授杨燕绥提出50岁退休、65岁以后领取退休金的言论出台，现在“以房养房”政策的明确推出，坐实了人们对于将来养老金替代率的担忧：将来社保部门发的养老金，还能让我们过上起码体面的生活吗？

　　当然从欧美老龄化社会的发展来看，仅仅社会养老金的确不足以安度晚年，美国的“以房养老”已然相当成熟，这会成为我国的下一站吗？这里面恐怕还有很多关节。

　　像香港这么发达，同样也是老龄化严重的城市，也不过是在2011年才开始试点“逆按遏”。香港政府通过香港按揭证券有限公司(HKMC)推出安老按揭试验，60岁以上老人可按自己的非按揭自住物业抵押给银行，每月获得一笔固定收入。这笔收入是与老人年龄成正比的。比如，100万港元的物业，60岁老人逆按揭，可获得2500港元；70岁老人可得3500港元。在老人过世之后，银行出售房产的钱款，在补偿贷款之后的剩余交给老人家属。

　　这个对香港来说也算不得“成熟”的方案，如果放在内地问题就更严重：一是每月收入过少，100万元的物业本身就可以租两三千元，为什么要抵押给银行？直接租的话，既可以拿到钱，又可以保住房子；二是如果遭遇疾病等变故，逆按揭无法大额兑现，等于大额资产做成有限的年金了。不要以为老爷子、老奶奶不会算年金现值什么的，这种方案是否合算，市场会帮老人做出精算。

　　我见过不少中国老人的“以房养老”方案，比逆按揭更实用，就是老人把市中心的房子换到郊区，把大房换小房，房子还是自己的，凭空就能套出近100万元的现金，怎么也比“倒按揭”每月3000元、拿15年来得合算。

　　概括地说，“以房养老”对当下中国水土不服的地方有几点：一是我国处于高速城市化过程中，大城市飙升房价产生的红利，远高于“倒按揭”的收益，老人或租或卖，或以遗赠房子为条件实施抚养协议，都比“以房养老”合算。这个大局势如果看不到，照搬美国的所谓“成熟经验”是没有意义的，美国房价有像我们这么涨吗？

　　其二，以房养老会遭遇中国土地使用70年大限的法律问题；实际上，目前银行连20年以上的房子都不肯办按揭，有什么理由相信银行会“倒按揭”老人手中更老的房子？

　　其三，还是观念问题。古语说：“但存分寸地，留与子孙耕”，现代都市人无田可守，但留下一套房子给子孙，被视为天然的责任。有多少老人在终老亲自“败”掉手中用一竹积攒起来的房子？

　　这三个槛过不去，恐怕试点“以房养老”的前途是难以乐观的。

　　(作者系法律工作者)