借壳上市，以谋后市

　　丁勇才表示，证券市场行情不好时，借壳上市的比较多，因为这个时期借壳成本相对较低，并且壳公司转让壳的意愿比较强烈。当然，证监会也希望新资产注入壳公司来提高上市公司质量。

　　尽管如此，借壳上市并不是一番风顺的事情。比如，华远地产与湖北幸福实业股份有限公司达成一致，对幸福实业进行重组，以幸福实业吸收合并华远地产的方式实现借壳上市。其借壳经历了一番波折。去年11月华远地产通过了证监会对其资产交割产权过户等程序的审核。但今年8月28日才预示着这个过程基本上没有障碍，借壳过程基本完成。由于华远地产借壳幸福实业采取的是先减资、再换股吸收合并，后股改送股的方式，相关手续会比一般的借壳方式复杂，因而从方案获批到正式挂牌，华远地产用了 10 个多月的时间。

　　抢跑增发，前途未卜

　　金融街控股股份有限公司今年1月9日发布的公开路演公告称，其公开增发不超过3亿新股，融资规模超80亿元。地产商普遍缺钱的今天，如此融资规模让人艳羡。齐鲁证券分析师涂力磊表示，考虑到自2007年以来，房地产获得资金来源的途径正在逐渐收紧，可以取得资金来源的公司，在今后的发展中将占据更大的主动优势。6月30日招商地产增发募资80亿元也已获得有条件审核通过。

　　不过，近来增发这一路径有被堵死的迹象。8月22日，泛海建设发布公告称，公司公开增发不超过1.8亿股，拟募集资金65亿元的计划未获得证监会审核通过。公司表示，2008年8月22日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会 2008 年第 121 次工作会议审核了公司公开增发A股股票事宜，最终审核结果是未通过。泛海建设也成为继金地集团后，又一家公开增发被否的房地产A股上市公司。

　　绕道公司债，强者恒强

　　业内人士普遍认为，股市疲弱时，公司债是很好的筹资选择。由于对公司规模有限制，所以大企业再次占得先机。

　　8月11日，万通地产发布公告称，公司董事会通过拟在中国境内发行本金总额不超过 10 亿元公司债券的议案，期限不超过五年(含五年)，可向公司原股东优先配售。据公告，万通拟发行的公司债将用于补充公司流动资金。新疆广汇实业股份有限公司)于2008年8月13日召开2008年第三次临时股东大会，会议以现场投票与网络投票相结合的表决方式审议通过决议。决议称，关于发行不超过人民币10亿元公司债券的议案，本次发行公司债券不向公司股东配售，债券的存续期限为5~10年。该事项尚需取得中国证监会的批准。

　　8月26日，万科A公告称，其今日收到中国证监会对其公开发行公司债的核准批复。根据公告，本期债券基本发行规模为45亿元，共计4500万张，发行价格为100元/张。根据市场情况可超额增发不超过14亿元，最终发行规模不超过59亿元。万科长期以来稳定、良好的盈利与增长是其发行公司债的重要基础，这既是公司持续经营、健康发展的前提，也是未来还本付息资金的最终来源。五年又一期数据显示，万科的销售毛利率自2003年以来一直稳步增长，即便是在2008年上半年房地产市场进入调整期后，仍高达41.05%。2006年与2007年房地产市场高涨，万科营业收入迅速大幅度提高，同比增长率分别高达69%与99%。万科拟将本期债券募集资金中的15亿元用于偿还公司一年内到期的长期借款及短期借款，44亿元用于补充流动资金。

　　股权转让，止损或止赢

　　“转让项目公司股权(背后是转让房地产开发项目)以缓解资金压力，同时还可提前回收项目投资和实现项目利润，不失成为越来越多房地产企业的较好选择。”丁勇才预计随着时间的推移，只要市场不能快速回暖，这种项目转让活动可能将逐步增多。

　　8月20日，中铁二局发布公告称，公司拟将持有的成都中铁锦华置业有限公司89.2%的股权和公司控股子公司中铁二局贵州锦龙房地产开发有限公司所持有的中铁锦华4.25%的股权，以6300万元价格全部转让给成都华山高校投资管理有限公司。通过实施本次转让，公司可实现转让收益税前5303.46元，累计实现收益4102万元。本次股权转让获得的资金主要用于弥补公司流动资金。

　　8月23日，招商地产发布股权转让公告。公告称，公司将出让旗下子公司富城(中国)有限公司100%股权，转让价格为17.5亿元。此次股权转让将给公司带来近1900万元的收益。业内人士猜测，招商地产此次转让股权可能是为了缓解目前资金链紧张问题。

　　信托融资，值得期待

　　今年年初，招商地产宣布将通过信托方式融资；8月20日，中铁二局发布公告称，公司决定通过信托方式为地产子公司融资10亿元，用于全资子公司盈庭置业项目开发建设。信托融资成为强大的国资背景地产上市公司的一种热门选择。随着宏观调控的深入，建立多渠道的融资体系成为众多房地产公司的当务之急。信托融资成本相对银行贷款要高，所以之前一些融资能力强的国资背景上市公司很少尝试信托融资。集合式信托理财募集资金向房地产项目贷款，在一线城市大概是10%左右，还不包括银行和信托机构收取的各种费用。目前银行贷款基准利率是7.56%，即使上浮20%，也没有超过10%。因此，信托融资的成本大约比贷款融资高2至3个百分点。虽然融资成本明显高于贷款，但仍然有更多国资背景上市公司开始打信托融资的算盘。

　　财团输血，聪明的创新

　　远洋地产于8月26日发布公告称，公司与一个由多家银行组成的银团订立融资协议，据此银团同意向本公司授予一项最多达2.15 亿美元的两年期贷款融资。公告称，该项贷款融资将用于本集团的一般营运资金需求，包括本集团于内地的任何成员公司的房地产发展项目。据了解，为远洋地产提供该笔银团贷款的银行包括：中国银行(香港)、渣打银行(香港)、中国工商银行集团(工银亚洲/诚兴银行)、交通银行香港分行、东亚银行。贷款模式为俱乐部贷款(club deal)，贷款利率为 LIBOR+2.25%的浮动利率。目前的LIBOR(伦敦银行同业拆借利率)大约为3%，即使加上2.25%也低于目前中国内地的贷款利率。此外，远洋地产的营业收入以人民币计算，因此还可以获益于两年间人民币的潜在升值。

　　中粮地产于8月13日发布公告称将向母公司中粮集团借钱，为中粮地产输血20.67亿元。中粮地产称，因为公司经营发展需要，董事会决定向中粮集团申请不超过20.67亿元人民币的借款，期限为一年。借款利率将执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率，也就是7.47%。中粮集团向上市公司的“输血”，将通过银行以委托贷款的形式发放。