完善住房保障，共享发展成果　

　　世界上没有任何一个国家可以完全依靠政府解决住房问题，也没有任何一个国家可以完全依靠市场解决住房问题。解决居民的住房问题需要市场和政府的共同配合和分工，实现各收入阶层人群对住房“无缝对接”

　　陈琳

　　随着人类文明的进步，“住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居所”的观点已经得到普遍的认可。然而由于住房本身所具有的特性及住房制度存在的缺陷，以低收入者为主体的特殊阶层仅依赖市场机制难以解决自身的住房问题。政府作为社会公平与正义的维护者，理应担负起促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责。没有政府的直接干预，就不可能有效地缓解尖锐的住房矛盾。

　　解决居民的住房问题需要政府和市场有机结合

　　世界上没有任何一个国家可以完全依靠政府解决住房问题，也没有任何一个国家可以完全依靠市场解决住房问题。居民住房需求的解决需要政府和市场两方面的结合。仅仅通过市场对住房的一次分配过程是无法满足全体社会成员的住房需求的，因此还需要有相关的住房保障政策。各国政府都是视无能力获得合适居所的市民提供满足基本需求的住房为己任。政府可以通过税收、金融等政策调节资源配置，以确保房地产市场的正常运行。值得注意的是，无论是在市场与住房保障之间，还是在住房保障的内部，各收入阶层人群对住房的“无缝对接”是至关重要的。

　　制定灵活的房屋长期发展目标至关重要

　　如果没有一个清晰的住房长期发展目标，在房价上涨超出合理水平，同时也超过了大多数人的购买能力而引发民怨时，政府就会变得十分被动，会不断地采用行政手段干预房地产市场，而这些临时出台、头痛医头脚痛医脚、非系统化的、未经检验的行政调控手段，有时会与预期目标相去甚远。各国解决住房问题的成功经验告诉我们，政府应该尽早制定具有可实施性的住房发展目标，并应在目标制定前广泛征询社会各界的意见，尤其是了解相关群体的利益诉求，确定受惠人群和政策实施的方式、机构等，使社会各界对政府的住房政策有清晰的认识和较为准确的预期。在目标制定后，要制定出具体实施的步骤和方法，必要时制定相关的法律法规，使住房长远发展目标的实施走向法制化的轨道。

　　房屋长期发展目标和短期措施之间需要有协调机制

　　香港在推行长远房屋目标时的政策和措施值得我们学习，即对长期目标实行动态化管理，配合短期的措施与之协调。当市场上商品房价格居高不下，远远高出保障性质房屋的价格时，就适当多推出一些保障性质的房屋供应；反之，当市场商品房屋价格回调时，就紧缩一些保障性质的房屋供应，以减小对正常房地产市场的冲击。同时，住房供求关系也会影响到住房保障具体方式的选择。例如，在住房供应不足，供需矛盾较大时，采用最有利于刺激住宅供给、加快住房建设的政府直接建房方式，即实物配租方式相对有效；而在住房供求关系比较缓和的时期，采取租赁补贴的方式，则效率更高，同时也更有利于减少对房地产市场的干扰。因此，住房保障产品的供应量与供应方式应当根据不同的社会经济发展水平、不同的房地产发展阶段以及不同的房地产市场供求状况进行动态控制与相应调整。

　　推行差异化的住房供应策略，建立健全住房保障体系，解决不同收入层次居民住房问题

　　从长远的角度讲，解决居民的住房需求需对不同的人群推行住房差异供应政策。对于城市高收入及中高收入人群，不仅完全可以通过商品房市场解决住房问题，必要时还应通过相关的金融与税收等政策对其过度的投资与消费行为进行限制；对于中等收入人群，可通过相关的信贷与税收政策，支持其购买普通商品住房；对于城市中低收入人群，政府应该完善住房保障体系，采取各种优惠政策确保廉租房和经济适用房的建设；对于不符合廉租房申请条件，又没有能力购买经济适用房的“夹心阶层”居民，还可推出“租赁型经济适用房”，结合实物配租与租赁补贴，以此形成覆盖全社会的完善的住房保障体系。

　　完善保障性住房的规划、建设与管理

　　保障性住房的规划选址应做到分散化布局。每个项目地块面积不需要很大，甚至可以结合直管公房清理、危房改造、城中村改造、闲置土地回收等方式，化整为零，腾出房源。这样做一来能就近安置，方便低收入家庭生活和工作；二来可使安置对象去标签化，实现真正意义上的混居模式，增进社会和谐。

　　节约、集约利用土地，提高土地使用效率，建设紧凑型保障性住房。可适当提高新建保障性住房社区的开发建设强度(包括提高容积率与建设密度)，多建高层住宅和小高层住宅。

　　保障性住房建设标准既要做到基本适宜，又要使户型设计满足需求。在前期规划设计阶段，以基本适宜为标准，对保障性住房的建筑面积、户型、质量、设施配套等方面提出限制性要求。通过控制建设标准，打消不符合资格的申请人的侵占动机，抑制需求的外溢，从源头上杜绝不必要的占用，提高公共资源的使用效率。

　　保障性住房社区应注意同步建设配套设施，便利群众生活，还能起到解决低收入住房困难家庭就业、提高家庭收入的效果。

　　作者系广州大学经济与管理学院教授、房地产研究所所长