房地产宏观调控的政策建议　

　　近5年来，在房地产调控政策上不断有土地、金融、税收和住房制度等多方面的政策出台，但房价却越调越高，调控效果直到今年才显现，为什么会这样

　　韩世同

　　近5年来，房地产调控政策不断出台，包括土地、金融、税收和住房制度等多个方面，但房价却越调越高，调控效果直到今年才显现。为什么会这样？我们可以从政策的预见性、针对性和灵活性等方面来分析这些宏观调控政策。

　　多些预见性，少些头痛医头脚痛医脚

　　纵观我国房地产业的宏观调控政策，当然不少是具预见性的政策，但头痛医头，脚痛医脚的也不少，有些不仅不具预见性，还带有盲目性。

　　比如：2004年初的宏观调控目标是控制投资过热和物价，现在看来显然有些操之过急；去年宏观调控的目标是防止经济由过快转为过热，现在看来只看到经济过热的一面，房地产市场目前是既要防止房价大涨也要防止房价大跌。

　　再比如，央行去年调控的手段是利率、汇率、存款准备金并举，虽然不能说十分得当，但没有出现过于依赖单一手段的现象。今年以来利率和汇率的调整明显放缓和停止，主要靠上调存款准备金率的做法，这一策略效应显现慢、但累积效应也不能低估，目前的股市大跌也与此有一定关联。

 　还有，对土地供应和管理制度的改变，也未能做好应变和准备，从放任不管到集中垄断，缺乏必要的过渡和适应，在一定程度上助长了房价和地价。因为土地供应的减少正好成为开发商提高房价的理由。另外，90／70政策的调控方向是对的，但方法、措施和步骤却不太得当。如果事先有一个公开的评审程序，或许可以避免许多失误，也不至于各地新项目规划的审批暂停长达4—6个月之久。

　　多些针对性和灵活性，少些“一刀切”

　　宏观调控的针对性不强并不是指制定政策的目的不明确，而是指经常性的“一刀切”。比较典型的现象是2005年上海地区房价飙升比较厉害，但调控政策却是面向全国，形成“上海生病，全国吃药”的现象，显然并不适当。后来政策一放松，上海房价又重新止跌反弹。

　　针对性不强还体现在土地增值税清算这一政策的实施上，如果这一政策重新启动的目标是针对房地产出现的暴利现象，而不仅仅是为了增加财税收入，在实施过程中就比较容易把握和执行，而现在好像又再一次被搁置。

　　对二手房的调控政策针对性虽然比较强，但注意到打击和限制投机的同时，却与鼓励和发展二手房交易市场形成较大冲突，缺乏一定的灵活性和调节手段。造成一方面对投机行为形成了限制和制约，另一方面也对正常的二手房市场造成一定的影响，本来是要防止炒楼稳定房价，反而在一定程度上推高了房价。

　　还要加强政策的系统性和全面性考虑

　　我认为，对房地产宏观调控的政策除了前面提到的预见性、针对性和灵活性外，还应当加强政策的系统性和全面性考虑。

　　比如，对土地增值税清算的政策就应当与国土资源和住宅建设部门进行协调，对政策实施的预后要进行评估。现在这一政策无疾而终，既没有起到应有的政策效应，又未能维持政策的严肃性。

　　土地“招拍挂”政策的实施，也缺乏对执行能力和政策预后的评估，一旦出现地方政府在利益驱动下抬高地价的行为，就难以制止和防范。现在地方政府利用这一政策垄断土地供应形成土地财政来源，地价只能升却不能降，“招拍挂”三种形式中最热衷于采用价高者得的拍卖形式，而较少采用招标的形式。

　　对小产权土地出让和规划管理也缺乏研究和治理，造成一方面城市用地紧缺，一方面却对小产权土地放任自流。比如，广州的城中村改造一直成为城市发展的老大难，其中很大原因就是政府对宅基地的规划和管理基本处于无权监管的状态，原村民可以任意违规大量建造出租房，却无人可以制止和监管。

　　还比如物业税的征收已经提出几年了，但到现在连名称、范围、方法都没有形成统一的认识，一直无法试行等等。

　　多些激励性政策，少些限制性政策

　　还有一点值得注意的问题是，目前的政策基本上都是限制性的，缺乏鼓励性和疏导型的政策与措施。比如，对中小户型住宅采取的是强制性的限制手法，虽然发展商不满也不敢公开对抗。但上有政策下有对策，还是会减弱和化解政策应有的效应。如果采取的是鼓励和激励的政策，比如开发中小户型的项目可以减少一定税收或提供比较低价的土地等，效果可能就会完全不同。

　　作者系寒桐投资顾问公司总经理