救市违背市场经济规律

　　近年房价疯长的原因并非像有些人所说的是城市化进程和刚性需求的增长，而主要在于炒房。目前解决住房问题的关键也不是提供经济适用房、保障房或廉租房，而是通过打击炒房和投机，平抑房价，使广大民众有能力购买住房

　　郑奋明

　　近年来，全国的房价节节上升，国家统计局公布的统计数据显示，到今年6月，全国70个大中城市房价同比上涨8.2%。以国际上通用的每户3—6倍的房价收入比的标准来衡量，目前我国房价已经远远超出社会大众的实际购买力，不但中低收入阶层买不起房，连中等收入阶层也买不起房。“住房难”、“房价高”成了突出的民生和社会问题。

　　高房价主要是房地产市场肆无忌惮的炒作和投机导致

　　高房价的产生有多方面的原因，比如近年来实行的城市土地“招拍挂”政策推高了房价成本、城市化进程使住房需求增加、外资流入、外贸顺差过大导致社会流动性资金增加、银行存款实际上的负利率使资金流向房地产市场投资保值等，但最主要的原因是对房地产市场肆无忌惮的炒作和投机所导致。根据《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》数据，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。从这里可以看出，大部分的购房行为不是为了自住，而是用于投机。正是这种不断的投机行为人为地造成了房地产市场供不应求的局面，形成虚假的需求，炒高了房价，抬高了城市真实居住需求群体的居住成本，在社会形成一人多房，多人无房的不合理、不正常现象，既不道德也造成社会资源的极大浪费。这一方面是社会财富占有悬殊的结果，另一方面是房地产政策不完善的结果。

　　税收和房地产政策不合理不完善，刺激了购房的投资性或投机性需求

　　土地、住房作为民生的基本生存条件和保障，与一般的商品不同，它带有准公共产品的性质，就像空气、水一样是生活的必需品，如果能被少数人屯积垄断，然后高价出售，这对绝大多数人是极不公正的。它原本是属于公共资源，由全体人民共享。同时，房地产商品与其他商品不同，它具有不可移动性和一定的垄断性，无法实现充分的竞争和替代，因此也不宜完全由市场调节，需要政府代表全社会的利益进行权衡和考量。由于上述原因，世界上许多国家都对居民购买多套住房进行规范和限制。在新加坡，一人占有多套房屋或者炒卖房屋牟利被视为犯罪行为，新加坡为了抑制房市炒作和投机行为，出台了极其严厉的规定：购房后，若在10年内卖房，政府将无条件征收100%的所得税；在美国，一个家庭只能买一套享受政府优惠政策的住房，同时从金融、税收政策等各方面对购买二套以上的住房或交易给予限制。国外普遍对房地产的保有环节征税，占有越多的房地产，税负越重，使人们不能占有多余的房产。但我国对物业征税为零，我国迄今为止未能对一人购买多套住房的行为予以严格限制，一人购买多套甚至几十套住房也能顺利地完成交易。税收和房地产政策的不合理及不完善，刺激了购房的投资性或投机性需求，导致房地产价格不正常上涨和泡沫产生。

  　目前住房问题的关键不是提供经济适用房、保障房或廉租房，而是通过打击炒房和投机，平抑房价

　　近年房价疯长的原因并非像有些人所说的主要是城市化进程加快和刚性需求的增长，而主要在于炒房。解决目前的住房问题，关键也不是提供经济适用房、保障房或廉租房，因为一方面，政府在目前情况下能提供的这些住房比例很小，不能解决普遍的社会住房问题；另一方面，也会造成新的不公平，能享受此类房源的人固然受益，但对不能获得此类房源的人却是受损失；再次，政府操作起来成本很高，在法治和监督不到位的情况下，反而会产生新的腐败。因此，关键还是通过打击炒房和投机，平抑房价，使广大的民众有能力购买住房。

　　近年房价不正常的飙升，引起国家的重视，各种措施纷纷出台，但客观地说调控效果并不好，特别是宏观调控的前半段(2003-2006)甚至是越调越长。只是2007年出台了关于二套房贷的政策，对住房投机进行一点限制以后，才对抑制房价产生了一些作用。但真正让房价停止上涨的真正原因，是由于前两年房价过高地增长，价格远高于价值和大众的消费水平的必然结果。因为，房子最终是要人住的，如果没有真正的居住者接盘，那些楼盘在投机者手中就成了烫手的山芋。现在房价下降最多的深圳、东莞等地，都是前两年投资客炒作较严重的地区。

　　现在个别城市的房价出现了一点从高位往下回归的现象(实际上房价的下调远未到位)，这本是高度偏离的价格往实际价值回归的好事，有助于消除房地产的泡沫，接近社会的消费水平和保障广大民众的住房权利，有助于房地产市场的健康稳健发展，也是近年政府调控的目标，但却有人出来呼吁政府采取措施救市，这既违背了市场经济的规律，又违背了广大民众的意愿。

　　作者系广东省社科院科学发展与公共政策研究中心主任、研究员