年报：万保招金的“冬运会”(3)

　　值得注意的是，2007年新增项目资源中的41%是通过收购公司或合作方式取得的。例如受让南都剩余20%股权、以合作方式取得上海5个项目、受让杭钢下属房地产公司等。如果2008年行业转冷，万科有可能通过“招降纳叛”大规模、廉价地获取项目资源。对它来说，这个冬天真是一个收割的季节。

　　再看万科的银根。2007年末万科货币资金达170.4亿元，加上2008年1~2月销售回款34.2亿元，手握现金超过200亿元。此外，通过与建行的协议获得200亿元授信额度。以上两项合计，万科可以调动的资金超过400亿元。目前不确定的是今年剩余月份的销售情况和再融资能否顺利实行。

　　总的看来，因为万科掌握了对形势的主动权，并且不缺乏短期资金，所以处于较为有利的地位。

　　首先，万科有备而来，对拐点早有预警；其次，新项目开工进度(也就是资金的投放进度)可以根据销售情况灵活调整。根据万科最近披露的信息,公司2008年开、竣工面积将分别为848万平方米和689万平方米。2007年万科结算销售面积单位总成本为5234元(含土地、建筑及装修成本)。照此推算，2008年开工的848万平方米商品房建成总成本不过443.8亿元(其中相当一部分已支付)，上述400亿元可调动资金足以保驾护航。2007年，公司经营活动现金流为-104亿元，可见万科不存在短期资金压力。但是，为了长远发展，万科还得拿地、储备项目，有机会还会兼并其他房企，这些资金只有从资本市场拿了。凭借多年树立的良好企业形象和以往对投资人的丰厚回报，只要股价在去年增发价(31.53元)以上再融资成功概率较大。关于2008年，万科在不同场合提出两个版本的年度主题词：“虑远积厚，守正筑坚”和“聚焦主流,理性应变”。

　　保利：囤地王吹响进行曲

　　相比于万科，保利地产土地储备规模偏大、含金量低，而开发计划相当激进(与万科比较)。

　　先看地根，保利地产2007年底项目资源为1597万平方米，相当于万科的80%，但其年报“存货”——280亿元的余额仅相当于万科40%。这主要是保利手里的未开工面积几乎占了项目储备的八成，而万科约为四成。换言之，保利存货的含金量低于万科。2008年，保利地产计划开、竣工面积和销售收入分别为630万平方米、350万平方米和240亿元，较2007年分别上涨53%、104%和41%。相比之下，万科2008年开工面积仅提高了10%。

　　再看银根，2007年10月，保利地产股东大会高票通过发行不超过43亿元公司债及适时向公司股东配售的决议。两项计划融资金额估计在200亿元左右(假设配售比例为每10股配3股)。保利地产虽然没有披露银行授信额度，但以其实力和背景贷款能力不会次于万科，加上期末账上的46亿元现金保利可调动的资金高达250亿元。2007年，保利地产经营活动现金流为-93亿元。即便2008年再融资不顺利也不至于造成过大的资金压力。2月份最后一天召开的股东会上，一向低调的李彬海提出2010年公司总资产超千亿、净资产逾300亿元的宏大目标(较2007年末分别增长144%和152%)。