年报：万保招金的“冬运会”

　　A股上市房企“四大天王”的年报极为靓丽，但市场的冷淡说明了观望气氛的浓厚。在这场寒风凛冽的“冬运会”上，只要紧盯住他们的“地根和银根”，就能窥得其中的风向标。

　　-文/李 彤，商界传媒企业研究院副院长，北京商界融信投资公司执行董事、副总经理

　　中国股市素有“万保招金”的说法，意思是说万科、保利、招商、金地这四家开发商是A股地产板块的代表。它们的总资产在A股上市房地产公司中占据前四位，市值则居一、二、四、五位。

　　万科是地产界毫无争议的老大。2007年，它以523.6亿销售额蝉联全国总冠军。保利地产以170亿元销售额暂居次席,年销售额97.5亿元的金地集团加入百亿俱乐部也只是时间的问题。在极高分散的中国房地产市场，万科只2.07%的市场占有率。不过，看看王石“拐点论”及万科“促销”行动造成的影响就知道其影响力的覆盖率远远超过了200%。相对于持币观望的公众，开发商的“思想斗争”要剧烈得多。

　　万科判断房价拐点已至，如果此言成真，市场不免会有三五年的调整，素质好的企业要脱层皮、素质差的会死掉一大批。一场冬风凛冽、新陈代谢的地产“冬运会”即将拉开帷幕。

　　目前，万科在全国实施降价促销、快速回笼资金的战略，摆出备足给养准备“爬雪山、过草地”的架势。据万科公布的数据，今年1、2月实现销售收入34.2亿元。一些“胆小”的开发商也开始半遮半掩地降价，以图早日清盘回款。

　　从利益诉求看，没有开发商愿随万科“北上”。今年以来，保利地产和金地集团都公开表示了对“拐点论”的保留意见。2月28日，金地集团董事长凌克对记者表示，并不认为房地产市场出现拐点、现在买房好过三年之后再买、金地不会放慢扩张速度……句句与王石针锋相对。一向低调的保利地产没有打口水仗的兴趣，而是吹起了2010年总资产超千亿的“冲锋”号。3月17日，招商地产股东会通过了公开增发募集80亿的方案，并计划于今年冲击百亿。留恋“好日子”的地产商将与保利、金地、招商一起在“南下”旗帜下集结，且看万科、保利、招商、金地各自的2008年攻略能否实现。对房地产业内外人士来说，2008将是最难忘的一年。

　　年报风云

　　也许是为了回应“拐点”论，保利地产、金地集团和招商地产早早公布了2007年度财报。三家公司2007年结算销售收入分别为81亿元、75亿元和41亿元。保利、金地每股净利润同为1.3元，并不约而同地抛出每10股转增10股的分配方案。招商每股净利润则达到1.52元，每10股送3转2的方案也算诱人。较迟公布年报的万科，2007年结算销售收入达355亿元，分配方案为每10股转增6股。

　　江湖地位

　　四大高手你追我赶情形，是近年来中国房地产业高速发展的缩影。从下图可以看出2004年保利地产主营业务收入仅及金地集团的一半，2005年几乎追平，2006年实现反超但差距并没有被拉大。四大天王的态势可用三句话概括：万科遥遥领先；保利、金地胶着缠斗；招商加速赶超趋势已现。

　　从下图可以看出招商地产毛利润率一直在稳步攀升;1997年确立“精品地产、文化地产”定位的保利地产居中；万科、金地毛利润率也缓慢上升。招商地产46%的收入增长率远较其他三家100%的增速逊色，可见其重效益轻数量的价值取向。