年报：万保招金的“冬运会”(2)

　　运营绩效

　　以销售套数论，万科已经跻身全球最大的住宅企业行列。根据年报，2007年万科开、竣工面积分别为776.7万平方米和445.3万平方米。开工面积比年初计划数增加了11%，竣工面积却比原计划缩水25.8%。万科给出的解释为推进“全面家居解决方案”、开工房装修比达53.4%，因而使竣工期延后。2008年万科计划开、竣工面积分别为848万平方米和689万平方米。此外，2007年已取得但未办妥手续的22个项目按万科权益计算的规划面积为585万平方米。

　　排名第二的要数保利地产。2007年，保利地产开、竣工面积分别为410.7万平方米和171万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为200万平方米和110万平方米米，销售金额达170亿元，结算销售收入74亿元。

　　紧接着的要数金地集团。2007年，金地集团开、竣工面积分别为243万平方米和114万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为108万平方米和89.24万平方米，销售金额达97.5亿元，结算销售收入72.81亿元。

　　与前三家稍有不同的是，招商地产已经不是一家单纯的房地产开发商，2007年41.12亿元营业收入中商品房销售收入为26.28亿元(占总收入的63.9%)，结算面积25.7万平方米。物业管理、物业出租、供电供水等业务的收入占总营收的1／3以上。

　　粤沪将成四大天王的主战场

　　四大房企中的三大早已实现占据全国经济发达地区的布局。先行者万科将业务按“长三角”、“珠三角”和“环渤海”三个经济圈划分。金地集团在借鉴万科经济圈规划的同时，与保利地产相同的是还按城市划分。招商地产收入主要来自广东，按地区划分没有意义，因此将收入按业务来源划分。

　　四大房企扎堆经济发达地区使未来的竞争更加激烈。根据2006年报，万科在广东、上海取得的销售收入和利润分别占总额的52.48%和69.69%。而粤、沪两地也是其他三大A股地产商及众多海外上市地产商的主要目标市场。今年，广东、上海作为多空双方的主战场将引领全国房地产市场的走势。

　　出招2008

　　A股上市房企“四大天王”的年报极为靓丽，且转、送股分配方案相当优越，但市场的冷淡说明了观望气氛的浓厚。四家公司的高成长必然伴随着巨额资金需求，它们的再融资胃口会让人吃不消。

　　对于房地产公司而言，有两条命根子：地根和银根。它们短、中、长期战略的核心就是土地和资金。

　　万科：广积粮，缓称王

　　此次万科有备而来，在资金和土地储备方面都会有相应的准备。

　　先看万科的地根。从2004年起，万科在项目资源储备方面的原则是不超过未来两年的开工量之和且相比数额不断下降。至2007年末，按万科权益计算的规划建筑面积达1821万平方米。而项目资源储备(包括拟建、在建和完工产品)，2007年末万科此项余额超过了660亿元。